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潘军的遗憾:错失最好扩张时机 要重回主流行列

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现在,一切还为时不晚,但最好的时机却已错过。

中房报记者 翁晓琳丨香港报道

花样年董事会主席潘军还是流露出了一丝遗憾。

3月28日,香港,花样年与彩生活2018年度业绩会发布会,2018年,花样年合同销售金额超300亿元,同比增长约50%。这是花样年重拾重资产后的业绩表现。

300亿元符合花样年预期,但离潘军的内心要求还有距离,他说,“2010年我们和融创都是突破100亿元,后来我们稳定在100亿元,他们已经干到4000亿元以上了。”

此前几年,花样年做着轻资产转型的安排,潘军在接受媒体采访时曾放出豪言:“请不要再叫我开发商,谁再叫我,我就跟谁急。花样年将彻底告别传统房地产开发模式”。他甚至给出了时间表,希望到2020年轻资产收入超过房地产。

但事情并没有按照预想中的走,彩生活自上市后表现不俗,但并未给花样年带来规模上的大幅增长,再加上房地产市场规模的扩大,花样年渐感与主流房企的距离不断拉大。在某些时候,潘军也难掩错失传统房地产黄金期后的尴尬和焦虑。

如今,花样年要以重资产模式冲击千亿规模,似乎有不小的难度。

成绩单背后的变化

这是一份接近花样年期盼的成绩单:

2018年,花样年合同销售金额超300亿元,同比增长约50%;

收入140亿元,同比增长43%;物业服务及其他收入占比近4成,同比增长70%;

毛利率维持30%;净负债比率控制在77.4%,较2018年中期下降5.5个百分点。

2015年业绩会上,潘军表示,希望公司继续推动轻资产收入比重上升,至2018年花样年轻资产与重资产收入比例将达到5:5的结构。目前已接近这一目标。

虽然从成绩上看,花样年和彩生活都交出了一份令人满意的答卷,但它们与同行的距离也在拉大,包括潘军本人也表露出了一丝无奈。“我发现了,轻资产也需要重资产支持。”

在潘军看来,花样年的“轻重并举”战略已经基本落地,下一步要落实千亿目标。2019年,花样年要达到20%~30%增速,未来还要增速,“花样年要对标TOP20~TOP30企业。”

为了完成千亿目标,潘军表示,“90%的资源会用于房地产开发物业,10%用于创新业务。”

对于这个目标,潘军表示是合理的,是可以完成的。“我们统计了其他房企的数据,大家基本在25%的增长目标。我们认为20%~30%的销售增长是理性的目标。”

目前,花样年土地储备2091万平方米,货值超过3000亿元。其在大湾区有39个城市更新项目,有10个位于深圳的项目已签订框架协议并纳入土地储备,据预计,这部分货值将为花样年提供850亿元的货值,并在2019年至2021年逐步推出。

潘军表示,在推进过程中会慎重,投资策略、负债风险都会严格控制,“只有撑死的没有饿死的,过度扩张会给企业带来问题。”

错失最好扩张时机

花样年,是一家老牌房企,曾因彩生活风极一时,也是房地产企业转型的典型代表。

2012年,花样年破釜沉舟率先提出轻资产转型,成为轻资产转型道路上的先行者。

在《2013年~2023年十年规划》中,花样年要求金融服务平台作为引擎为其他各业务板块提供资本驱动。房地产、商业和酒店三个重资产业务通过金融杠杆,逐步构建以轻资产模式为主导的发展模式,首次明确提出“重资产”转“轻资产”的构想。

如何通过金融杠杆实现“由重转轻”?据花样年内部人士介绍,花样年成立房地产基金,可以直接投资参股万科、绿地、万达等企业的优质成熟项目,周期短、收益稳定且风险小,而不会再去像传统的方式一样去自己拿地做开发,“这是纯粹的轻资产,实际花样年有一个内部说法是,未来花样年可能不会直接再去开发房地产了”。

潘军也曾直言花样年核心竞争力不在开发而在服务与金融,没金融平台的房企会沦为加工企业,实际上,花样年一直是以铁狮门为地产板块的学习目标。利用地产基金模式的铁狮门,以不到5%的资本投入,通过提取旗下地产基金的业绩提成和地产开发链各环节的管理费,分享了地产项目40%以上的收益,该案例颇为潘军称道。

除了地产基金、小股操作盘方式,为了做好轻资产,2013年一整年,花样年集团的业务重心之一是集团物业管理业务重组,推动彩生活的分拆上市。2014年,彩生活港股上市,一时风光无两,估值一度超过母公司花样年。也成为了业内纷纷效仿的模板。此后又收购了开元国际物业管理公司和万达物业等。

潘军希望到2020年轻资产收入超过房地产。

到了2015年,花样年实现营业收入约人民币81.64亿元,同比增长11.7%。轻资产收入同比飙升107.9%,所占比重由2014年的10%上升至20%。地产业务实现合同销售金额112.72亿元,同比增长10.4%,完成了110亿元全年销售目标。

到了2016年,花样年实现合同销售额122.1亿元,同比增长8.3%。2017年中报显示其轻资产收入占比超过40%,已经成为公司的重要盈利增长点之一。

至于为什么转型轻资产,潘军表示,“2012年至2015年,国家进行房地产调控,市场在调整,我们也在控制规模,也因为一些债务存在等等。在这4年,我们都是在以去房地产化为方向。”

花样年的轻资产业务主要包括物业管理、酒店、文旅、金融、养老和教育等多个板块,尽管轻资产收入有所增加,但整体规模偏小,这几年始终销售额始终徘徊在百亿元上下,更是远远落后于行业平均35%的水平。

融创在这两年则分别实现了销售额682.1亿元、营收230.1亿元与1553亿元销售额、353.4亿元营收。

停滞不前的规模也开始触动已有的战略。2017年年初,花样年提出第二次业务转型,重新加码房地产业务,实现轻重并举。在2017年的一次投资者大会上,潘军用一个词概括了花样年未来重回主流房企的打法:“一鸡多吃”,即利用现有平台最大限度地开发已有项目。

2018年6月,潘军在南京一个发布会上再次直言,花样年已经意识到出现了“轻重失衡”,要重拾房地产。并提出了2018年300亿元、2020年1000亿元的业绩目标,欲重回主流地产商行列。

现在,花样年终归还是因为开发主业带来巨大支撑力选择了回归。“像我们万象美去投标高端项目展示的只能是老项目。和万科物业PK时,也都被万科的科技性产品所吸引走了。”潘军表示。在其看来,曾经的花样年是人尽皆知的开发商,但是随着时间的推移,花样年100亿元的规模下,已经不足以支撑公司的继续发展。

现在,一切还为时不晚,但最好的时机却已错过。

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