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第一太平戴维斯发布中国写字楼市场报告

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中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告,以市场需求端为聚焦,同时研判了市场基本面和未来趋势,并对表现抢眼的热门市场进行了重点剖析。

北京写字楼整体市场表现稳定

2018年,北京写字楼市场整体表现保持稳定,尽管国内经济下行压力有所加大,但得益于北京良好的经济结构(如第三产业GDP占比达82%)以及企业的稳定需求,写字楼市场呈现出积极的一面:至2018年末,全市平均租金连续7个季度实现环比增长,2018年当年净吸纳量达54万平方米,超越了本年度的供应量。

1北京甲级写字楼供应、吸纳和空置率变化


重点增长行业:金融IT继续引领租赁需求

近年来,北京对国内外金融机构及信息技术资源的吸引力与日俱增,金融决策中心的地位、良好的投融资环境与新兴科技创新相结合,进一步加速行业的增长,对写字楼的需求也与日俱增。IT金融已经代替制造等传统行业,成为甲级写字楼最主要的租赁驱动力2018年来自这两个领域的核心租赁需求比重占全市成交的54.2%,成为北京甲级写字楼市场的“半壁江山”

北京金融机构的聚集地——金融街,业已成为全球最贵的写字楼市场之一其平均租金水平已高于亚洲的东京中央区以及新加坡的滨海湾。IT、互联网类企业的快速发展,为中关村、望京等商务区的崛起注入动力,这两个区域市场也是发展最为迅速的写字楼子市场。

1:甲级写字楼租金和空置率变化


来源:第一太平戴维斯研究部注:租金涨幅基于租金指数

上升市场:联合办公成为新兴力量

联合办公这一新兴办公模式经过近三年的快速成长,其市场需求在2018年已经超越零售贸易和医疗健康等传统行业,成为北京甲级写字楼市场一股不可忽视的力量。目前,北京上海是目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到33%32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合,市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式,如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。

1:国内联合办公市场的爆发式供应增长

来源:各品牌公司官网,第一太平戴维斯研究部 *数据基于20个国际和国内联合办公品牌

房地产科技对物业管理行业提出新要求

科技正在改变着人们的日常生活,房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智能照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用,将进一步节约成本和资源;定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通;建筑信息模型(BIM)的运用也有助优化物业管理水平。

在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后,我们发现,北京上海等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调,其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧,尤其是当下联合办公一同参与争夺战,提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。

新形势下,业主和租户该如何应对?

中国写字楼市场仍面临诸多挑战,面对新经济产业需求的崛起,及时调整策略才是生存之道。

传统写字楼业主应当对租户进行资质评级,多元化租户配比,降低金融行业风险的影响,以维持长期稳定运营。另一方面,联合办公对业主而言是机遇,但风险犹在,即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构,切不可盲目跟风。在市场倾向租户方的城市,企业应抓住契机,以较低或至少同等成本将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。面对诸多选择,租户可考虑聘请专业代理机构,以获得最适合、性价比最高的租赁方案。

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