<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

招商蛇口的不惑之年:转型之下 仍存隐忧

0
分享至

含着金汤匙出生的招商蛇口,走到了它的不惑之年,这一年大概率要在转型的起伏中度过了。

资料显示,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称招商蛇口),最初创立于1979年,是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市,重组上市后,招商蛇口开始谋求转型。不过从最新公布的年报数据来看,实现业务营收比重调整的目标,招商蛇口还有很长的路要走。

吸收合并招商地产

招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科,是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司,曾与保利、万科、金地并称为股市四大代表性地产龙头股。

不过在行业规模化竞争加剧的年代,招商地产却因稳健风格而渐渐掉队,其发展颓势始于2009年。这一年,“招保万金”中的万科销售金额为643亿元,而招商地产仅为205亿元,不足前者年销售额的三成。2010年,差距继续扩大,当万科以1081.6亿元销售成绩攻破千亿大关时,招商地产仅在146.25亿元的阶段徘徊。

申万宏源研报曾指出,对于房地产行业来说,行业集中度的上升是长期逻辑,“大者恒大”在弱市下会更明显。

2015年年底,招商蛇口工业区吸收合并招商地产,以招商蛇口重组上市。上市后,招商蛇口一改颓势加快扩张步伐,并在2017年冲进“千亿”俱乐部。

重组上市后,招商蛇口开始谋求转型,并提出新的发展战略——“前港、中区、后城”,分别对应三大业务板块:邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营。招商蛇口希望借此成为一家城市及园区综合开发及运营服务商,而不仅仅是地产商。

  拥抱三四线市场

招商蛇口转型的重点在于三大业务板块的比重调整, 招商蛇口总经理许永军自2015年走马上任后便不断向外界传递转型信号——“招商蛇口已经不仅仅局限于地产业务,园区和邮轮的业务比重在渐渐上升,三大业务会均衡发展”。

从房地产板块来看,按照许永军的设想,招商蛇口“不仅仅局限于地产业务”,随后几年间将把房地产收入从85%左右降到60%。

然而,在2017年的网上年度业绩交流会上,许永军却表示:“2017年公司发展方面一项很重要的工作就是要做并购,退出房地产的央企和地方国企是我们重点关注的对象。”

此后,招商蛇口拿地扩张进一步提速。2017年,招商蛇口在全国获取土地资源计容建筑面积1023万平方米,并成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组。不过前述土地多位于一线、核心二线及周边城市,其计容建筑面积为1023万平方米,权益面积为594万平方米。

进入2018年,招商蛇口拿地依旧迅猛,全年拿地80宗,土储计容面积达1357万平方米,其中权益面积为738万平方米;同时,招商蛇口也相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权。

值得注意的是,其通过拿地新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市,较之前聚焦、深耕一二线城市的战略有所下沉。对于房企布局三四线市场的重要性,新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示,“房企需要规模,就不能固守一二线城市,放弃三四线城市意味着放弃业绩增长”。

在上涨行情时,许永军固守一二线城市的战略布局,使招商蛇口错失了三四线市场的早期红利。为了尽可能弥补误判行情导致的市场损失,招商蛇口加大三四线市场的土储规模。不过伴随棚改货币化政策调整和三四线楼市降温,招商蛇口的此次布局能否达成预期目标?

野村证券陆挺团队在近期的研报中提出,考虑到今年棚改目标或将略低于去年,叠加抵押补充贷款支持政策的缩减,三四线城市楼市或将面临压力。戴德梁行北中国区研究主管魏东也在接受媒体采访时表示,绝大多数三四线城市呈现人口净流出状态,其房价没有人口、经济的支撑,盲目投资可能会使企业面临风险。

 园区、邮轮业务,营收难言理想

一方面,招商蛇口调整拿地策略并下调房地产业务板块的营收比重,另一方面,招商蛇口也在提高园区开发和邮轮产业的业务比重。

此前许永军曾设想,招商蛇口要在2018-2020年之间,把房地产收入从85%左右降到60%,园区比重从目前的15%提升到30%- 40%,邮轮产业从轻资产战略的角度出发,收入持续增长。不过从最新年报数据来看,距离实现业务营收比重调整目标,招商蛇口还有很长的路要走。

招商蛇口2018年年报显示,传统房地产开发仍然是其收入的主要来源。具体来看,房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元,占总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。此外,邮轮产业未如预期般实现收入持续增长,其营收增长较2017年下降了4.31个百分点。

与园区和邮轮板块的惨淡收益形成鲜明对比的,是招商蛇口动辄百亿元的资金投入。以邮轮板块为例,2017年,许永军曾透露计划投入30亿美元(约合人民币250亿元)找厂家制造或通过收并购方式持有邮轮。

然而参考中国邮轮市场的发展现状,情形似乎并不乐观。前瞻产业研究院数据显示,中国邮轮行业2018年接待邮轮量和邮轮旅客量双双下滑,为国内邮轮市场自2006年以来出入境旅客人数首次下降。

此外,招商蛇口的产业新城建设开发的进度也存在问题。招商蛇口年报经营风险提示一栏中提出,产业新城资源的获取不会一蹴而就,涉及的规模大,合作方式复杂,需有一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目,由于土地面积较大、方案沟通费时,目前正就下一步规划建设开发与当地政府进行协商谈判与方案制定,项目开发建设的时间存在不确定性。

业务板块比重的调整对企业来说意味着战略重心的再平衡,站在三大业务板块深度调整的当下,转型的每一步都在考验招商蛇口的审慎决策与灵活应对。在业务协同发展的道路上,招商蛇口需要寻找到合适的平衡点。

相关推荐
热点推荐
54岁王琳自曝“家丑”,承认自己水性杨花,被17岁儿子打的牙出血

54岁王琳自曝“家丑”,承认自己水性杨花,被17岁儿子打的牙出血

娱乐小丸子
2025-07-18 13:40:24
乌克兰收到最新情报,派兵助俄的不止朝鲜,普京又迎来一得力外援

乌克兰收到最新情报,派兵助俄的不止朝鲜,普京又迎来一得力外援

boss外传
2025-07-18 13:45:02
宗庆后遗产案新进展,这次国资大股东不忍了!

宗庆后遗产案新进展,这次国资大股东不忍了!

金融界
2025-07-18 18:33:58
曝杜建英并未与原配离婚 两人婚姻持续至今 还生了一个儿子已36岁

曝杜建英并未与原配离婚 两人婚姻持续至今 还生了一个儿子已36岁

探源历史
2025-07-18 15:50:14
出差期间突发疾病,何红锋教授不幸离世

出差期间突发疾病,何红锋教授不幸离世

新京报
2025-07-19 11:18:19
清华博士从8000米高空跳机自杀,父母拒绝收尸:就让他死在美国

清华博士从8000米高空跳机自杀,父母拒绝收尸:就让他死在美国

历史伟人录
2025-07-14 10:48:20
6位射手齐聚休斯顿!覆盖5位置,三分火力升级!火箭已不必引援?

6位射手齐聚休斯顿!覆盖5位置,三分火力升级!火箭已不必引援?

熊哥爱篮球
2025-07-19 13:09:01
黄奕女儿厌学了!12岁黄芊玲不想回英国,独自留学一年性格叛逆

黄奕女儿厌学了!12岁黄芊玲不想回英国,独自留学一年性格叛逆

界史
2025-07-19 09:26:34
叶珂高调复出直播!十几万人围观,被问生孩子眼神飘忽避而不谈

叶珂高调复出直播!十几万人围观,被问生孩子眼神飘忽避而不谈

界史
2025-07-19 09:44:36
一夫一妻制或逐渐消亡?将来取而代之的,可能这3种“婚恋模式”

一夫一妻制或逐渐消亡?将来取而代之的,可能这3种“婚恋模式”

巢客HOME
2025-07-18 09:40:03
2年1100万美元!快船官宣签下比尔 卢指导:很难得到这种级别球星

2年1100万美元!快船官宣签下比尔 卢指导:很难得到这种级别球星

罗说NBA
2025-07-19 06:33:01
一位球迷穿身穿印有约基奇儿童照的T恤 成功逗笑约老师

一位球迷穿身穿印有约基奇儿童照的T恤 成功逗笑约老师

直播吧
2025-07-18 20:09:33
天水“血铅事件”新进展:多位患儿出院,排铅效果出炉,家属发声

天水“血铅事件”新进展:多位患儿出院,排铅效果出炉,家属发声

娜乌和西卡
2025-07-17 18:28:58
俄罗斯应对的三张牌:归还远东领土,放弃外蒙古,唐努乌海回归

俄罗斯应对的三张牌:归还远东领土,放弃外蒙古,唐努乌海回归

阿芒娱乐说
2025-07-11 01:20:04
CBA最新消息!北京首钢完成重磅签约,斯佩尔曼或加盟新疆男篮

CBA最新消息!北京首钢完成重磅签约,斯佩尔曼或加盟新疆男篮

体坛瞎白话
2025-07-19 12:00:33
官媒曝宗庆后私生活,72岁色心不改,网友:被4房姨太太掏空身体

官媒曝宗庆后私生活,72岁色心不改,网友:被4房姨太太掏空身体

妙知
2025-07-18 09:13:12
70多岁捕蛇老人说,如果蛇常在你家出没,说明3个问题,要引起重视

70多岁捕蛇老人说,如果蛇常在你家出没,说明3个问题,要引起重视

农夫也疯狂
2025-07-06 07:45:53
杜汶泽被曝在国外乞讨,还住朋友的储物间,网友:自作孽不可活!

杜汶泽被曝在国外乞讨,还住朋友的储物间,网友:自作孽不可活!

喜欢历史的阿繁
2025-07-19 08:02:15
两局横扫3号种子!王祉怡2-0轻取山口茜,赛季第6次跻身决赛

两局横扫3号种子!王祉怡2-0轻取山口茜,赛季第6次跻身决赛

全景体育V
2025-07-19 10:59:16
2016年,易建联花1000万在洛杉矶买下豪宅,如今的出售值多少钱?

2016年,易建联花1000万在洛杉矶买下豪宅,如今的出售值多少钱?

塞外书娱
2025-07-19 11:35:12
2025-07-19 14:47:00

北京房产

海淀严选 和樾玉鸣让「好房标准」藏在每一个细

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

农夫山泉等被指或受良渚自来水事件影响 知情人士发声

头条要闻

农夫山泉等被指或受良渚自来水事件影响 知情人士发声

财经要闻

娃哈哈争产大战:杜建英的进击

体育要闻

西蒙尼最彪悍的弟子,正成为下个“匪帅”

娱乐要闻

肖战微博改名爆!保留了三部代表作

科技要闻

工信部等约谈17家车企巨头,竞争划新红线

汽车要闻

中汽中心新能源检验中心焕新发布"汽车行车控制安全技术验证VCTA"

态度原创

艺术
教育
健康
数码
公开课

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

教育要闻

北京“1+3”爆火!这所学校亮出三大“秘密武器”

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

数码要闻

英特尔冲击高端显卡,Big Battlemage 四款设备 ID 曝光

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版