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瑞安房地产:不断去杠杆,2019年下调目标至100亿元

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“港资企业家是信奉现金为王的,从不把应收账款当成资源,钞票在口袋里才是硬道理。”

一度业绩下滑的瑞安房地产在2018年度终于实现35%的增长,2018年溢利达到26.86亿元(人民币,下同),股东应占溢利19.06亿元,较上年度增加14%。

与内地房企高杠杆、扩规模的发展路径截然不同,瑞安房地产正在以出售资产的方式去杠杆、做减法,以降低资产负债率,增加现金流。瑞安方面曾回应《每日经济新闻》记者称:“公司2018年住宅物业合约销售额141.20亿元,实现了全年120亿元的住宅物业销售目标。”

2019年,这一销售目标再一次下调。

瑞安房地产董事总经理及财务总裁孙希灏在业绩会上指出,今年销售目标为100亿元。

净资产负债率降至40%

截至2018?12月31日,瑞安房地产实现营业额248.41亿元,其中一般物业销售额70.93亿元、其他资产处置150.38亿元、租金及相关收入20.16亿元。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,港商的经营理念和跟内地有巨大反差,港商在经营策略上非常稳健,非常强调负债率不能太高。他们经历过SARS危机、次贷危机等,深刻体会到房地产行业是有起有伏的。”

近年来,瑞房积极减债,三年前所定目标已经基本完成。

公告数据显示,瑞安房地产净资产负债率曾在2015年中期达到最高位87%。

仅2017年,瑞安房地产就先后出售重庆天地、大连天地、上海创智天地、瑞虹新城等项目股权。

至2017年底,瑞安房地产降至51%、2018年中期降至43%,2018年末净资产负债率进一步降低至40%,较2017年同期下跌11个百分点,瑞安房地产现金及银行存款维持在153.92亿元。

孙希灏在业绩会现场回应称:“财务角度来看,不会大幅度增加负债,现时负债比率为40%,相信是合理和持续的负债水平。”

重仓地上海贡献76%租金业绩

2018年瑞安房地产租金及相关收入相比2017年增长8%至20.16亿元。

上海作为瑞安房地产重仓之地,在20.16亿元里贡献了76%的业绩,其它城市则占24%。

目前,公司在上海持有及管理的可供出租及可供销售总建筑面积达167万平方米,其中76.3万平方米已竣工并持有作长期投资、4.5万平方米正在进行翻新工程、78.7万平方米正处于发展阶段或持有作日后发展用途,及7.9万平方米为集团管理的物业。截至2018年12月31日,公司持有或管理的投资物业(包括发展中物业)的总资产价值达人民币722亿元。

黄立冲指出,瑞房以精品房地产业务为主,比如中心地段的写字楼和商业物业。在货币充裕、流动性充足、以释放巨量货币来刺激经济的经济体里,必然是居于核心地位的房地产上涨,适合瑞房这种较低资金成本、不追求销售额、追求真正利润和长期增值的定位。

“与规模相比,赚钱才是硬道理”

与国内房企饥渴型融资、跑马圈地的规模化做法相比,港资企业的表现的确小心谨慎。黄立冲表示,这样的规模扩张,一旦风暴来临,企业将面临巨大的风险。

同策咨询研究中心总监张宏伟曾对《每日经济新闻》记者表示过同样看法:“在行业预期悲观的情况下,部分中小企业可能进一步陷入资金困境。未来半年到一年,头部企业在行业下行调整周期中会迎来比较好的收并购机会,尽管这种机会并非主观造成。”

与规模相比,赚钱才是硬道理。

2018年7月以来,瑞安房地产加快了投资脚步。

7月5日,其联合太平洋保险、永业集团,以136.1亿元总价拿下备受关注的上海黄浦区淮海中路新天地地块,并以25%占股比例与之协议成立合资公司。12月31日,瑞安房地产以40.73亿港元回购中国新天地,后者其全资子公司。

“近年的投资均为难得的投资,而回购中国新天地也是集团策略一部分,相信全资拥有新天地,可增加其发展可能性,也相信财务上不会有太大压力。”孙希灏说。

“未来机会来临时确确实实有机会赚钱,只不过比大(销售规模、排名等)的话肯定排不上,港资企业注重实际,是要‘里子’不太在乎‘面子’,这是香港商人最大的特征。”黄立冲坦言。

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