新城悦戚小明：“两年1亿平方米”是可以实现的

作为一家分拆上市的物业公司，新城悦和大多数同类型企业一样，大部分业务均来自新城自家的项目。

观点地产网 上市5个月后，新城悦召开了第一场业绩发布会。

从现场情况来看，背靠着新城系“大树”的新城悦颇受市场关注。据现场人士介绍，投资者会上由于参会人员超出预料，还临时增设了不少椅子。

作为新城悦董事长兼首席执行官，戚小明的情绪颇为兴奋。不管是投资者会还是媒体会，他都是答问的“主力”。而且，详尽的回答也让两个原计划一个小时的会议均出现了超时。

“漂亮”的首张成绩单，无疑是戚小明的兴奋所在。根据年报，新城悦2018年收入为11.5亿元，同比增长32.7%。收入来源以长三角为主，但比例在逐渐下降，环渤海等其他地区的分量逐渐加重。

同时，该公司2018年的毛利为3.39亿元，同比增长39.9%；毛利率为29.5%，同比上升了1.5个百分点；净利润率为13.1%，同比上升4.6个百分点。

延续了新城系的派息风格，新城悦宣布上市首年每股派息0.1元，派息率为54.5%。类似的是，同一日召开业绩会的新城发展宣布每股派息0.3元，同比增长85.3%。

值得注意的是，新城悦去年依然保持着净现金、零有息负债的情况，流动比率由2017年的1.22升至2.20。换而言之，新城悦去年的现金流得以进一步充实。

不过，虽然2018年现金及现金等价物大幅上升101.7%至12.78亿元，但在对待并购扩张上，新城悦则是秉持着“谨慎稳妥”的态度，更多仍是依靠新城控股的业务增长带动。

业绩会上，新城悦发布了未来几年的“小目标”。具体而言，在管面积计划在两年内增至1亿平方米，于三年内进入行业前十名，同时增值服务收入占比超过50%。

长三角与大湾区

作为一家分拆上市的物业公司，新城悦和大多数同类型企业一样，大部分业务均来自新城自家的项目。正因为此，长三角不仅是新城控股的“大本营”，同时也是新城悦业务分布最密集的区域。

据介绍，新城悦2018年物业管理服务收入为7.32亿元，同比增长29.1%。从收入来源看，长三角区域贡献占比为82.7%，其中仅江苏一省占比就达62%。环渤海地区贡献占比1.9%，中西部地区和其他地区分别占比11.3%和4.1%。

从年报中的表述可以看出，新城悦正在向全国化布局的方向发展。

据了解，新城悦实行“1+3”区域布局策略，以长三角为主，同时在环渤海、珠三角、中西部三个区域寻找扩张点。据悉，新城悦2018年长三角物业服务收入和在管面积占比较上一年双双出现下降。

戚小明表示，全国化战略下长三角的占比下降不可避免，但该区域始终会是新城悦占比最重的区域。

新城悦副总经理兼联席公司秘书尤建峰补充称：“长三角区域占比最少会保持在50%以上。”

有趣的是，珠三角区域的物业服务收入和在管面积均为0，这似乎与新城悦“1+3”战略有些矛盾。

对此，戚小明回复观点地产新媒体称，虽然账面上看起来珠三角地区尚未产生收入贡献，但其实在公司内部，该区域相应的管理开发团队已经组建完成。

借助着大湾区的利好，不久之后新城悦在该区域内将取得实质性进展。

两年一亿平方米

从2015年至2018年，新城悦平均每年新增在管面积约为785万平方米。仅从这一数字来看，要实现业绩会上公布的“两年内1亿平方米”目标难度颇大。

对此，戚小明并没有过多担忧，表示这一目标是可以实现的：“或者说，这一目标实现起来把握是很大的。”

据年报披露，新城悦2018年在管面积为4288.7万平方米，而合约面积已经超过了1亿平方米，达到1.12亿平方米。随着合约项目的不断交付，新城悦“一亿”目标的实现也有了基础。

除此之外，新城悦还拥有着另一个重要支撑——新城控股。

“物业行业具有滞后性，并不会反映出即时性的销售去化情况。”戚小明透露，如今新城悦在管面积里的大部分项目，其实是新城控股两年前卖出的项目。

新城控股两年前的销售额约600亿元，去年约2211亿元。两年时间里，新城控股已然完成了规模的“三级跳”。

“新城控股这两年规模扩张所销售的项目，将会在未来逐渐交付到新城悦的手中。”

与此同时，戚小明介绍，物业管理面积包括了小区停车场等，因此往往一个项目的物业管理面积会比销售面积的数值大20%左右。

从方式来看，这大多数属于是“中规中矩”的扩张方式。另一方面，新城悦还在会积极寻找机会进行并购。

虽然历史上新城悦只完成过两单并购，总体量不到200万平方米，但不可否认的是，并购相比之下能够更快速地增加规模和利润。

不过，戚小明也坦言，虽然新城悦目前财务情况较为稳健，但由于物业行业的特殊性，在并购时依然是会保持“谨慎”为主的策略。

“并购来的项目大多数比较老，存在不少问题。”

以下为新城悦控股有限公司2018全年业绩会现场问答实录：

现场提问：从数据看，新城悦在珠三角在管项目还是零，下一步在珠三角区域有什么计划？

戚小明：目前在管的项目里面，还看不到在大湾区的布局，但是我们的团队组建已经完成。

新城控股在广州区域和深圳区域都已经进行了项目的开发，我们也相应部署了团队，进行了土地拓展，现在都已经进入了项目的开发周期，2018年已经形成了销售，我相信在今年或者明年，新城控股开发的楼盘就会交付到新城悦管理的项目范围里面来。

同时，新城控股也会和其他第三方房地产开发公司进行合作，我们部署了相应的人员跟他们进行了接洽，相信未来会有实质性的进展。

现场提问：两年内在管面积一亿平方米、三年之内进入行业前十的目标，新城悦要如何去实现？是否会采用一些类似于并购的手段？

戚小明：这样一个目标应该说是可以实现的，至少实现的可能性还是非常大的。

2018年，我们新交付的项目尽管不是非常多，跟2017年甚至往年度相比没有比较大的增幅，但是在2019年及以后，就会有一个比较大的增幅。

国内房屋销售到交付基本上有一年半到两年的周期，新城悦在2018年接受新城控股和新城发展交付的面积，还是新城控股在2016年销售的楼盘。

关于并购，我们历史上做了两单，但是量都不是非常大，体量大概也就200万方不到。但是我们对并购抱着一种积极的态度来做的，因为并购是快速增加规模和快速增加利润的一个非常好的办法和手段。

但是考虑物业行业的特殊性，我们觉得还是要稍微谨慎、稳妥地来做并购，因为现在新的、好的项目基本上都是由一些大的开发企业在承接，对他们做并购可能性也不大。

现场提问：1亿多合约面积是加上4000多万的那个面积吗？

戚小明：对，我们到2018年底在管面积是4289万方，接近4300万方，还有一块是合约面积。

按照预判，我们的合约面积和在管面积之间的差额，会在未来3-5年之内逐步交付给我们，到时候我们还会有新拓的项目。

现场提问：增值服务占比达到50%，增长动力是从哪里来的？收购的路径和概念是什么？

戚小明：现在我们的增值服务主要是几块内容，一个是开发商增值服务，为开发商提供了案场服务、前期咨询服务和查验服务，这一块和开发商的快速发展密切相关。

2017年以前，我们为新城控股及其它开发商也提供类似这样的服务。2019年及以后，我相信我们还会有比较大的增长。今年我们有超过300个以上的案场服务，这个量是可以保证的，开发商增值服务这一块的占比在逐步增加。

合并方面，现在房地产行业的集中度越来越高，基本上拿地企业都是一些龙头房企。不过，其实在一二线城市以外的其它城市，还是有一些知名度不是非常高的房地产企业拿地。去年下半年到年底，这一点表现得特别明显。

也就是说，尽管房地产行业的集中度在不断地提高，排名在全国前20的房地产企业市场份额占到了整个房地产年销售额的40%以上，但是毕竟还有60%是在后面，在一些小的开发商和一些排名不靠前的房地产企业所占据。

这样的市场也非常有机会，而我们已经进入了这样的市场进行拓展。并购丰富了我们的管理业态。当然，我们是积极并稳妥地做，不放弃我们的原则。

现场提问：2017年到2018年在长三角在管面积下降一个百分点，但是收入却下降了五个百分点，这里面是有什么原因？公司提出3+1发展战略，未来各个区域占比有目标吗？

尤建峰：这里面最主要原因，是我们新增面积的物业费远高于老项目的物业费。因为长三角是我们的传统区域，有很多老项目，所以平均物业费比较低，面积虽然只下降了一个百分点，但是收入下降比较多，这是一个结构性的问题。

对目标来说，我们还是“1+3”的战略，“1”是最重要的。在新城控股的土地储备里面，目前还是有50%以上是在长三角区域的，对应新城悦未来长远来看，至少50%以上的管理面积集中在最传统的、品牌最有优势的区域。这个区域，一方面是新城控股最核心的区域，同时也是新城悦品牌影响力最大的区域。

戚小明：从我们在管面积和在管收入来看，好像是一个区域型公司，实际上我们是一个全国性的综合性物业服务企业，当然这个发展要有一个过程。从最近几年的变化情况来看，确实也已经走向了全国。

长三角是我们品牌优势最集中的地区，也是发展最好的地区。当然后续其它的发展也有一个过程，比如说中西部地区，包括华南区域和环渤海区域，这一块物业企业和房地产企业有一个关联性，有一个滞后性，所以未来在管面积的占比会有一个转移。但长三角未来还是我们比较集中的区域，在未来一段时间还是比较多。