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城市政府要切实负起楼市调控的主责

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导读:将住房市场体系和住房保障体系分立出来,是管理和调控房地产的正确做法。

作者丨李一戈

城市政府要切实负起楼市调控的主责

图片来源 / 图虫

今年政府工作报告有关房地产市场的表述,要对照着来读。

关于去年房地产调控的表述是:

改革完善房地产市场调控机制。

关于今年房地产工作的表述是:

更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

当然,大家关注的还是对今年房地产工作的部署。这里,我想将上面的表述与2018年12月中央经济工作会议的有关表述来对照一下。

会议决定是这么说的:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

我个人最感兴趣的是后两句:“夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。它与今年政府工作报告的有关表述几乎是一致的。这也正是政府管理和调控房地产市场的重心所在。

关心房地产市场的朋友应该注意到了,2016年10月以来的此轮房地产调控,实际上是在构筑两个体系:一个是属于市场化商品房的体系,一个是属于住房保障体系。

市场化商品房,按照市场经济理论,是交给市场自行调节,但我们有特殊的国情,尤其是商品房,它不仅有居住、消费属性,而且在过去多年表现出了很强的投资属性,所以不能放任给市场自行调节,有形之手还得费心。这就是限购限价的必要性所在。什么时候有形之手能够退出并基本交给市场自行调节呢?房地产市场健康发展长效机制基本建立以后。从目前来看,还需要一段时间。

住房保障体系,毫无疑问,是各级政府要做的。应该看到,1998年取消住房实物分配、实行住房商品化以来,政府部门在建设保障住房方面,作出了巨大努力。我们不能因为过去10多年房价的上涨,就无视政府部门的投入。

尤其是最近几年,我国棚户区改造、租赁住房建设大幅增长。以棚改为例,从2015年开始,我国实施了棚改三年计划,2015至2017年完成棚户区改造1800万套。而2018年~2020年还将改造各类棚户区1500万套。租赁住房建设方面,各地更是极端重视,投入和建设规模到了前所未有的高度。

将住房市场体系和住房保障体系分立出来,是管理和调控房地产的正确做法。请注意,中央经济工作会议和今年政府工作报告的有关表述,前面各有一句话,分别是“夯实城市政府主体责任”,“落实城市主体责任”。也就是,强调城市政府在建立、完善住房市场体系和住房保障体系的主体责任。

回顾早期的房地产市场调控,业内印象比较深刻的,是“国五条”、“国八条”之类。这些调控政策是全国性、刚性的,但因为房地产市场具有很强的区域属性,冷热不均,适用于一个城市的政策,对另一个城市未必适用。因此,此轮调控强调“因城施策”、“一城一策”,是更符合实际情况的精准调控。

这就落到了城市主体责任上面。整体来说,2016年以来,“房住不炒”的原则已深入从业人员乃至购房者的意识之中,成为一种社会共识,商品房去投资化取得了很大成绩。但在发展房地产市场尤其是促进房地产市场健康发展方面,仍有许多细致的工作要做。

中央政府主管部门一方面制定原则、把握方向,一方面对实施过程保持监督、监测,而将具体工作交由城市一级根据实际情况来应对、调整,准确性、效率可能更高。由此,去年底少数城市对此前的楼市调控政策进行适当的微调,是正常的,不应大惊小怪。

如你所知,去年下半年以来,房地产市场步入调整轨道,有些城市,特别是三四线城市,商品房成交清淡,土地出让亦不理想。客观而言,不少城市对土地财政的依赖度仍然偏高,有人担心,这些城市会不会因此放松调控,从而引发当地楼市的反弹?

这个担心是不必要的。前面说了,主管部门一直保持对各地尤其是热点城市房地产市场的密切关注,包括楼市关键指标的监测,在大数据已很发达的今天,如果发现异常,主管部门应该会发出提醒、警示的信号,严重者会进行约谈。

更重要的是,此轮调控以来,中央对管理和调控房地产市场的关键词是“稳定”。比如,前面引述的今年政府工作报告就提出,促进房地产市场平稳健康发展。无论是稳定,还是平稳,就不能是大起大落,尤其是房价。如果大起大落会怎样?可能被问责。

我在以前的文章里已经多次讲过,虽然有些朋友对投资性购房有强烈的偏好,但房地产投资获得丰厚回报的时期已经过去了。楼市严厉的行政性限制,在冻结流动性的同时,是为建立房地产长效机制争取时间。更不用说,房地产税立法正在稳步推进。

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