网易首页 > 网易北京房产 > 正文

推进资产证券化 促进住房租赁市场发展

0
分享至

■ 观察家·代表委员议政录

我国现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题,推进资产证券化,促进住房租赁市场发展是一条可行之路。

随着我国城镇化的高速发展,住房租赁成为解决城市新市民和中低收入者住房问题的重要手段。在大中型城市,住房租赁需求的增长与住房租赁市场发展不规范、不充分的矛盾还很突出,成为影响城市可持续发展的一个重要问题。

我国现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题,租房中介的规范性也亟待进一步完善。税收问题涉及机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节,目前存在多个需要突破的政策瓶颈。推进资产证券化,促进住房租赁市场发展是一条可行之路。

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts),即REITs,是一种通过发行股份或收益凭证汇集资金,将来自房地产物业的投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资标的通常是能够提供稳定租金回报的房地产项目。基础物业类型多样,包括办公、服务式公寓、工业物流、酒店、零售、商业综合体等。

作为一种新兴的结构化融资工具,REITs不仅可以为房地产市场提供传统融资途径之外的融资手段,优化房产企业资产负债结构,使其实现“轻资产”运营,也可以丰富资本市场投资产品,为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。

我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品与国际相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面存在一定差异。目前世界范围内已经推出REITs的国家,均在第一支REITs发行之前一到三年,就已经有针对REITs的专项法律法规出台。我国至今并未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。在现有税收法规下,如果成立公司制的REITs,将不可避免会遇到双重征税的问题。

鉴于此,可从以下几方面做创新探索:

土地增值税在REITs产品架构下递延缴纳。

建议对拟发行REITs产品的房地产企业暂缓征收土地增值税,当原始权益人对外转让权益性份额,或REITs产品对外市场化处置资产或对应项目公司股权时,原始权益人再按照原计税基础补缴相应土地增值税款。

增值税设立环节简化不征收条件,运营环节仍按5%简易征收。

当前实践中,REITs产品下的项目公司通过资产重组取得的不动产,同样被视为在2016年5月1日后取得,适用11%销项税率。对于租赁住房及其他各类商业地产而言:若其适用财税〔2016〕36号文规定不征收增值税,则项目公司无法取得进项税票,且其固有的成本费用结构导致其难以取得运营期间足够的进项税额与之抵扣,在此情形下项目公司的实际增值税负担会明显高于5%,从而降低投资人收益。

按照实质重于形式的原则,建议对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,在进行REITs操作、资产转移至新设项目公司后,继续沿用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

此外,还可尝试对租赁住房等国家鼓励民生领域REITs项目适用低税率,设立环节递延缴纳所得税,免征印花税,运营环节减免征收所得税等措施。

集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式是未来大中型城市住房租赁的发展趋势,在这个过程中,土地、金融、税收和法律相关政策措施配套支持,相信当前发展中遇到的瓶颈必能突破。

□李晓林(全国人大代表、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长)

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐
曾是胡歌挚友,被韩雪苦恋多年未果,却恋上女团成员,视老婆为命

曾是胡歌挚友,被韩雪苦恋多年未果,却恋上女团成员,视老婆为命

功立说八卦
2021-07-23 18:56:44
中国女足一场4-4揪出4大罪人,放任贾秀全乱来,王霜进6球也没戏

中国女足一场4-4揪出4大罪人,放任贾秀全乱来,王霜进6球也没戏

时刻足球_
2021-07-24 18:27:33
一级相声演员周炜就“捐孩子”言论已报警,账号被盗已赴抗灾前线

一级相声演员周炜就“捐孩子”言论已报警,账号被盗已赴抗灾前线

甦正正
2021-07-24 21:21:06
朱珠遛弯被偶遇,孕晚期真实状态曝光,脸部浮肿手更是肿到变形

朱珠遛弯被偶遇,孕晚期真实状态曝光,脸部浮肿手更是肿到变形

八怪娱
2021-07-24 21:28:57
鸿星尔克神秘的品牌代言人,就跟鸿星尔克的品质一样亲民低调

鸿星尔克神秘的品牌代言人,就跟鸿星尔克的品质一样亲民低调

乐翻天八卦狂人
2021-07-24 04:38:04
宝马新款X5谍照曝光 动力升级 内饰大改

宝马新款X5谍照曝光 动力升级 内饰大改

小号撩车
2021-07-24 16:27:14
紧急寻人!涉及这些航班、机场大巴、动车

紧急寻人!涉及这些航班、机场大巴、动车

都市社会人
2021-07-24 00:51:35
王林大师的“落败人生路”

王林大师的“落败人生路”

资讯沸点
2021-07-24 15:06:15
王霜尽力了!众名嘴纷纷发声直指贾秀全,詹俊一语说中要害

王霜尽力了!众名嘴纷纷发声直指贾秀全,詹俊一语说中要害

老司机品足球
2021-07-24 23:07:11
这15条「性知识」你真的懂吗?

这15条「性知识」你真的懂吗?

健康公开课
2021-07-24 21:02:56
别让爱心寒心!韩红王一博救灾被骂作秀,韩红发长文回应态度谦卑

别让爱心寒心!韩红王一博救灾被骂作秀,韩红发长文回应态度谦卑

侦探娱乐
2021-07-24 12:13:37
鸿星尔克卖疯了,直播间冲刺5000万!网友:你怎么捐我就怎么买

鸿星尔克卖疯了,直播间冲刺5000万!网友:你怎么捐我就怎么买

财经资讯急先锋
2021-07-24 15:54:22
屡屡拨不通中国电话,美防长突然出访亚洲!王毅一句话激起千层浪

屡屡拨不通中国电话,美防长突然出访亚洲!王毅一句话激起千层浪

前沿时刻
2021-07-23 19:53:10
印度人分析中国人:中国人把牌放在最后出,印度人把所有牌都亮开

印度人分析中国人:中国人把牌放在最后出,印度人把所有牌都亮开

浩瀚读书
2021-03-13 19:18:25
溃败!女子49公斤跆拳道吴静钰2-33不敌西班牙小将 无缘四强

溃败!女子49公斤跆拳道吴静钰2-33不敌西班牙小将 无缘四强

直播吧
2021-07-24 14:17:06
沈腾捐了100万以后,贾玲被骂上热搜,却被事实狠狠地打脸

沈腾捐了100万以后,贾玲被骂上热搜,却被事实狠狠地打脸

人物迹mark
2021-07-23 11:49:00
又“送包裹”?中午12时14分,一架美军机突降台湾,现场视频曝光

又“送包裹”?中午12时14分,一架美军机突降台湾,现场视频曝光

海拔新观察
2021-07-20 18:55:54
中国必须帮个忙!美带领32国步步紧逼,俄罗斯有难,该如何相助?

中国必须帮个忙!美带领32国步步紧逼,俄罗斯有难,该如何相助?

楠竹一
2021-07-24 17:09:19
俗话说“娶妻不娶颧骨高,嫁汉不嫁连眉梢”,这句话什么意思?

俗话说“娶妻不娶颧骨高,嫁汉不嫁连眉梢”,这句话什么意思?

民俗观察研究
2021-07-22 20:47:27
哥哥穷得娶不起 妹妹丑得嫁不出 二人凑合结婚 生个儿子家喻户晓

哥哥穷得娶不起 妹妹丑得嫁不出 二人凑合结婚 生个儿子家喻户晓

热带兔子
2021-07-21 16:45:23
2021-07-25 01:16:49

北京房产

八部门发声:力争3年实现房产市场秩序好转

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

沈阳新增1例本土确诊:曾自驾去内蒙 途经多个服务区

头条要闻

长春物流仓库起火致14死:多人从2楼跳下 有人穿着礼服

财经要闻

体育要闻

talksport:担心坐冷板凳,格拉利什正重新考虑转会曼城

娱乐要闻

朱时茂霸气情史:靠能力征服5个女人

科技要闻

中办国办:学科类培训机构一律不得上市融资

汽车要闻

加入2.0TM+THS混动系统 全新传祺GS8今晚首发

态度原创

亲子
家居
本地
手机
公开课

亲子要闻

孩子一直腿疼可能不是生长痛!骨肉瘤只能早发现早治疗

家居要闻

胆小慎入!监狱爆改成酒店 “牢饭”是啤酒配烤肉

本地新闻

众志成城抢险抗涝 河南一定行

手机要闻

折叠屏手机终于能防水?三星新旗舰即将来袭

公开课

人大硕士进卷烟厂,清北博士考街道办,应该吗