全国人大代表李晓林:对REITs产品制定税收优惠政策

新京报讯（记者 张晓兰）2019年全国两会于3月3日拉开大幕。全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林就推进资产证券化促进住房租赁市场发展，建议出台针对REITs的专项法律法规，对REITs产品制定相关税收优惠政策，避免诸如在现有税收法规下，成立公司制的REITs，会遇到的双重征税等问题。

建议出台REITs专项法律法规

作为一种新兴的结构化融资工具，REITs（Real Estate Investment Trusts）不仅可以为房地产市场提供传统融资途径之外的融资手段，优化房产企业资产负债结构，使其实现“轻资产”运营，也可以丰富资本市场投资产品，为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。

李晓林指出，我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面存在一定差异。在REITs从设立、运作和终止过程中，税收面临的问题涉及到发起人、REITs、投资者和其他参与人等多个层面。和REITs相关的纳税环节包括资产的收购和转让、证券的发行和购买、取得项目收益、收益的分派、中介服务机构收取服务费和资产的回购等交易行为。根据交易性质，目前我国相关的税收主要有增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税和房产税等。

而目前世界范围内已经推出REITs的国家，均在第一支REITs发行之前一到三年，就已经有针对REITs的专项法律法规出台。国家制定相关的法律法规，是REITs这类新兴金融产品上市的先决条件。

“根据国际成熟市场的运行经验来看，在这些国家出台的相关法规中，详细规定了REITs的设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等要素。”李晓林指出，标准意义上的REITs主要是指通过物业或者抵押贷款，直接投资于房地产的权益产品；一般以公募形式在主要交易市场发行，具有高度流动性；REITs大部分收入将给投资者发放分红，且一般享受特殊税收优惠，同时投资者还可以享受基金单位的升值。

我国至今并未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。在现有税收法规下，如果成立公司制的REITs，将不可避免会遇到双重征税的问题。对于企业将资产过户装入REITs，可能需承担不少相应的交易税和所得税，如增值税、土地增值税、所得税，契税等，对于租金收入需缴纳增值税、房产税等，分配剩余收益时须缴纳剩余收益的所得税，但是投资人获得所分配的利润还需再次缴纳个人所得税或企业所得税，面临双重征税。

“按照全额纳税的模式做的，税收可能接近租金的一半。再加上中国商业地产的租金投资回报率不高，扣除层层的税费，REITs产品的净利回报率很难满足投资人的期望，这也是REITs在中国难以大规模发展以及一些国内地产项目绕道境外发行REITs产品的原因之一。”李晓林表示。

建议增值税设立环节简化不征收条件

鉴于此，李晓林建议，对REITs产品制定相关税收优惠政策，包括土地增值税、增值税、房产税、所得税、印花税等方面。?

李晓林建议，土地增值税在REITs产品架构下递延缴纳。鉴于REITs产品在性质上不同于一般意义上的对外销售，为实现我国REITs市场快速发展、助力国家供给侧结构性改革、通过盘活存量进一步稳定房地产市场价格，李晓林建议，对拟发行REITs产品的房地产企业暂缓征收土地增值税，当原始权益人对外转让权益性份额、或REITs产品对外市场化处置资产或对应项目公司股权时，原始权益人再按照原计税基础补缴相应土地增值税款。

李晓林建议增值税设立环节简化不征收条件，运营环节仍按5%简易征收。对REITs而言，项目公司仅作为产品的风险隔离手段，资产相关的运营管理工作由另行聘任的资产服务机构完成。因此，项目公司内部不仅不需要人员，还会因人员的存在给REITs产品的有序管控增加难度。建议明确在拟发行REITs产品下，将“劳动力”从不征收增值税的必要条件中免除。

而根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告〔2016〕16号）规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法按11%的税率计算缴纳增值税销项税额。

当前实践中，REITs产品下的项目公司通过资产重组取得的不动产，同样被视为在2016年5月1日后取得，适用11%销项税率。对于租赁住房及其他各类商业地产而言：若其适用财税〔2016〕36号文规定不征收增值税，则项目公司无法取得进项税票，且其固有的成本费用结构导致其难以取得运营期间足够的进项税额与之抵扣，在此情形下项目公司的实际增值税负担会明显高于5%，从而降低投资人收益。

若通过资产划转或资产买卖方式进行资产重组，并缴纳了资产重组环节的增值税，项目公司取得了全额的进项税票，假设其长期运营，则应收租金对应的销项税额可逐年与进项税抵扣，但在几年内，进项税即被抵扣完毕，后期将面临11%的销项税率，税负压力较大。

按照实质重于形式的原则，建议对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（“房地产老项目”），在进行REITs操作、资产转移至新设项目公司后，继续沿用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

李晓林建议，房产税对租赁住房等国家鼓励民生领域REITs项目适用低税率。按照实质重于形式的原则，对租赁住房REITs产品，无论是否采用运营方整租模式，当其业务实质为向个人出租用于居住的，可参照财税〔2008〕24号文减按4%的税率征收房产税。

李晓林建议，所得税方设立环节递延缴纳，运营环节减免征收。类比土地增值税上述建议，对原始权益人发行REITs产品取得的资产处置收入，建议对相应的企业所得税暂缓征收。待原始权益人对外转让权益性份额、或REITs产品进一步对外转让资产权益时，再将原始权益人初始递延的所得税金额并入当年应缴所得税。

运营环节，参照国外REITs市场成熟经验，为保障投资人收益、避免双重征税问题，李晓林建议，对REITs产品中，项目公司每年进行股东分红部分在所得税前扣除，当项目公司股东分红部分超过当年收入90%的，项目公司免征企业所得税。

此外，李晓林建议，印花税设立环节免征。设立环节中，资产剥离、股权转让、原有贷款置换等操作均涉及印花税，且部分情形下需由原始权益人实际控制的两主体分别缴纳。因REITs产品的设立过程不同于一般意义上的对外销售，建议对设立环节的相关印花税予以免征。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 柳宝庆