"非议"蛋壳:距100亿美元超级独角兽还有多远？

（原标题：“非议”蛋壳）

每经记者 林菁晶 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

“我觉得必须在35岁之前做一个选择，我不想停留在舒适区。”

四年前，32岁的高靖创办了“蛋壳公寓”。选择传统租赁行业创业，他感慨自己终于知道了什么是苦、什么是累、什么是孤独。

今年3月，36岁的高靖带领蛋壳公寓完成了5亿美元C轮融资，领头企业包括老虎环球基金、蚂蚁金服，蛋壳的估值也一举超过20亿美元，成为长租公寓行业名副其实的独角兽企业。

中小公寓的资金链开始断了，唯有头部公司才能拿到高额融资。

但蛋壳公寓的崛起着实不易，特别是在经历了各大公寓品牌的野蛮生长、跑马圈地和行业爆仓流言的寒冬之后。

“做长租公寓就是选择做‘脏活儿’、‘累活儿’。”此前，自如CEO熊林曾如此评价这个行业。

眼下，已经将脏活儿累活儿做大到极致的蛋壳公寓，各种麻烦和质疑依然接踵而至。

独角兽的诞生

2019年伊始，长租公寓行业发生了有史以来最大的收购案——蛋壳公寓以2亿美元的价格收购了杭州公寓第一品牌爱上租的100%股权及资产。爱上租是国内分散式长租公寓中最早一批试水金融业务的玩家，分别在2016年与2017年获得过1.01亿元的A轮融资与3000万的B轮融资。

这笔交易被视为行业洗牌与整合的开端。自此，蛋壳公寓管理的房间数量迅速扩张到40万间，相比之下，长租公寓的巨无霸自如在去年年初完成40亿元人民币融资时，管理房源数量为50万间。

能够比肩左晖，年轻的高靖无疑是成功的。创立蛋壳公寓之前，他曾在互联网行业有过丰富的经验。

2005年从北京交通大学毕业后，高靖的第一份工作是在百姓网做市场推广，第一间办公室蜗居在4平方米的平房中，他在百姓网一直做到北京分公司总经理，历时4年5个月。

随后，他又陆续在百度、好乐买、糯米网等多家互联网公司工作，但停留最长的一家不超过2年。

“一定要在35岁之前实现创业。”这是高靖对自己的承诺，但他却并不确定自己究竟应该做什么。

2014年正值所谓的资本寒冬，融资变得越发困难，高靖接到糯米网、领英中国的创始人，现在蛋壳公寓执行董事长沈博阳的电话，说要给他一笔投资，“由你自己去闯。”

从2015年初仅有数百万资金的启动，到2018年初1亿美元B轮融资的到账，高靖经历过无数“全是苦的事情，让人睡不着觉的事情”，但好在“创业公司只要头三年死不了，基本上公司就基本进入正轨了”。

果不其然，在随后爆发的“租金贷”、“被约谈”等一系列麻烦并没能阻碍蛋壳公寓如日中天的扩张，但清醒的现实依旧摆在眼前——长租公寓是个重资本并且大多数都在亏本的行业，融资然后烧钱的模式在一定程度上决定着他们的生存、发展或者死亡。

正如《一本财经》所言：“只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。这是对于未来‘最可爱’的想象力。”

那么，蛋壳距离高靖想象中估值100亿美元以上的超级独角兽还有多远？

独角兽的麻烦

想要担起“超级独角兽”甚至只是“独角兽”这个名头，蛋壳还需要努力，尽管这次的一纸喜讯，已经堪称这大半年来长租公寓领域唯一的好事。

“蛋壳公寓是骗子”“蛋壳被指捆绑贷款”“蛋壳被住建部门约谈查处”，此轮融资之前，围绕蛋壳的似乎全是这些负面，甚至还有一些奇奇怪怪的诸如“蛋壳公寓员工张某伙同他人因为口角就将一名滴滴司机打伤至轻伤”等社会新闻。

源自我爱我家原副总裁胡景晖的炮轰，以蛋壳等为主的长租公寓们经历了漫长的寒冬。

2018年8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，蛋壳公寓等10家中介共同承诺落实“三不得”要求，同时允诺不涨租金。但是，它们的主动示好没能获得广大群众的原谅，而是集齐了一波又一波愤怒。

就在蛋壳承诺三天后的8月22日，有自媒体爆出“租户在蛋壳公寓签署租赁合同的同时，莫名签署了一笔贷款”，关于这个行业的潜规则不断被开扒。

《每日经济新闻》此前报道，别的长租公寓品牌，租金月付是最贵的，季付和年付会便宜一些，但在蛋壳，不管是月付还是半年付、一年付，租金总额是一样的。而蛋壳工作人员亦不避讳提及贷款，“会有一个贷款合同，是以你个人名义和银行签订的，蛋壳提供担保，贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的，很划算。建设银行等多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款很安全的，不会有风险。”

在《每日经济新闻》记者所加的“蛋壳群租讨论群”，几乎每天都能看见全国各地的租户交流关于蛋壳存在的问题。记者粗略统计，现阶段的问题多聚焦于“住满合同期不退押金”“售后什么都不管”等领域，也不断有律师跳出来帮助业主维权。

虽然蛋壳成功融资，但长租公寓的融资渠道当下仍很有限。仲量联行报告显示，从2017年至2018年上半年，以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品（包括收费收益权ABS、CMBS和类REITs）仅占房地产资产证券化产品的不到5%。

不过，有危便有机，尽管与租户间的信任在一点点消耗，但资本依旧逐利，这个行业依旧“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，尽管这是一个更加痛苦的过程。

熊猫公寓CEO王玺龙在接受媒体采访时曾直言：“这是一个冰山之下的行业，很多事情是不浮上水面的……赚钱还是很赚钱的，但是赚的钱有不合规的。”

眼下，随着蛋壳此轮融资，资本退场后“寂静”大半年的长租公寓行业又开始刷屏。或许，我们将迎来的是新一轮“等待”，瓶颈之后关于融资、运营和政策的“等待”。