绿城净利下降六成里的财务“心思”

观点地产网 随着3月份业绩发布潮即将到来，2月以来上市公司开始密集发布2018年年度业绩预报。

而在房地产行业一片盈喜的主流中，有部分房企的业绩却出现变脸，包括富力、绿城、中渝置地、新明中国等纷纷发出盈利预警。

据观点地产新媒体查询，在上述房企发布盈警公告的房企中，其股东应占利润跌幅都在40%-60%左右，但其中的缘由却各有不同，且各具典型性。

其中，以新明中国为代表的房企利润下降的主要原因为物业销售收入大幅下降，富力则是因为2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少导致利润同比减少。

相比之下，物业销售同比上升、2018年也没有大额收购交易发生，股东应占利润却罕有地同比大幅下滑的绿城便引发了资本市场和一众小股东的诸多疑惑。

2月28日，绿城中国控股有限公司发布盈利警告，预计2018年度公司股东应占利润将较截至2017年12月31日止年度减少约50%-60%。

据观点地产新媒体了解，这是绿城自2015年利润止跌回升后，首次出现利润同比下降的情况。

在公布业绩盈警后，绿城中国当日收盘跌幅达8.70%，每股报收6.09港币。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2017年年报显示，绿城实现期内利润26.7亿元，股东应占利润为21.9亿，若按业绩预告股东应占利润同比减少60%推算，2018年度绿城的期内利润约为12.5亿，股东应占利润则为8.75亿。

值得注意的是，2018年中报里，绿城已完成期内利润31.2亿元，较去年同期增长145.7%，股东应占利润23.3亿元，较去年同期增长90%。

换言之，2018年下半年，绿城的期内利润不仅没有增加，反而在半年内净亏损了14.5亿元。

根据绿城方面的解释，预期2018年度公司股东应占利润减少主要是因为非经营性利润下降，包括集团2018年度因出售附属公司而产生的净收益减少；年内计提的物业减值亏损拨备有所增加；以及因人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。

绿城同时表示，若剔除以上非经营性利润影响，2018年经营性利润与2017年相比是有大幅提升。

一般而言，在房企的财报中，一次性处置或收购收益、计提减值拨备、外币借款带来的汇兑损益等非经营性利润确实会对上市公司最终的利润产生一定影响，但像绿城这样导致全年净利同比跌幅超过50%的情况并不多见。

2018年上半年，因一二线城市限价、限签、限售等政策影响，包括保利发展、新城控股、华夏幸福、金地、阳光城等许多房企在就在报表中计提了存货跌价减值准备，而万科在三季报中则计提了41.4亿元的存货跌价准备。

尽管也因上述因素做出计提存货跌价准备，但对绿城而言，更大一部分原因是在处理历史遗留问题。

翻查绿城以往的财报，公司就曾因为要处理大量的拨备导致母公司利润受到侵蚀。

以2017年为例，虽然当年绿城实现税前利润是64亿，但据管理层透露，其中的坏账部分的拨备了10个亿，土地增值税拨了22亿，因此最终实际期内利润只有22亿。

据观点地产新媒体了解，由于前期在房地产周期上踏错了节奏，绿城早年曾拿下不少高价地块，由此引发财务危机并产生较大亏损。

2014年，中交入主后，绿城虽然避免了被清盘的危险，但仍有大量的债务需要处理。

对此，以曹舟南为主的管理层并没有选择一次性将债务处理完，而是每年10-30亿的进行拨备减值。

与此同时，在近几年楼市的上涨中，尽管绿城每年的财报中都有拨备处理，但2015-2017年公司的净利润仍保持每年都有一定增长，并未出现下降或亏损。

不过，随着张亚东接手，这一趋势在2018年被打破。

对此，不少业内认为这或许是绿城新任管理层的一次财务调整。

一方面，在当前大盘低迷的情况下，业内普遍认为已经探底，此时将拨备一次性大幅处理掉，将风险出尽，并不会有太大波澜；另一方面，对绿城而言或许也是新任管理层彻底接管后将问题出清，轻装上阵。

相似的手法也同样发生在内地资本市场。随着宏观经济环境的下行，此前A股市场也有不少上市公司选择在此时对外主动暴雷，刮起商誉减值风暴。

经过2018年全年的财务调整，绿城的利润能否从2019年开始释放，还需交给时间来验证，但管理层的决策同样举足轻重。