<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

品牌房企"围猎" 物流地产能否成为地产业新风口?

0
分享至

今年3月1日,国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。《意见》将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”。为促进物流高质量发展,《意见》提出,要深刻认识物流高质量发展的重要意义、构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。

物流地产是物流业与房地产业结合的重要衍生产业。在政策扶持力度持续增大、电商快速发展的当下,物流地产越来越成为众房企拓展业务和多元发展的重要阵地。而《意见》的出台有利于进一步规范市场秩序,助力物流业及其衍生产业健康发展。

品牌房企纷纷入局物流地产

早在2017年万科集团中期业绩会上,万科董事会主席郁亮就将物流地产列作万科未来10年中最具发展前景的业务板块之一。2018年,万科加快了对物流地产领域的布局。

2018年1月,普洛斯完成退市。参与普洛斯的收购是万科在物流地产领域进行全球化布局所迈出重要的一步。同年7月,万科将太古实业旗下的冷链平台(包括位于上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波的7座冷库)收入囊中。并购完成后,万科物流旗下的冷链物流项目将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市。

今年2月1日,万科发布了2019年首月的销售简报。除了488.8亿元的不俗业绩,万科新获得了位于昆明、杭州和重庆的3个物流地产项目。项目总建筑面积22.5万平方米,万科持有项目100%的权益。

除万科外,海航、招商局、绿地、碧桂园、华夏幸福、远洋等传统房地产开发企业纷纷涉足物流地产。克而瑞此前研究表明,目前,国内房企进入物流地产领域的方式主要有房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种。而万科就属于第一种。

物流地产被各大开发商追逐一定程度上源于我国高端物流仓储设施供应明显不足。戴德梁行在以“物流:纵向整合的时代来临”为题的报告中指出,至2020年,中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米,而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米,供应缺口超过1亿平方米,短期内市场将维持供不应求的状态。

物流地产到底盈利几何?

曾有业内人士表示,物流地产投资回报率相对较高。根据世邦魏理仕2017年7月发布的统计报告,北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%,明显高于商业地产的4%-5%,住宅地产的2%-3%。

但随着近两年土地供给不断收紧,行业竞争日渐加剧,物流地产能否继续维持稳定的投资回报率仍未可知。

传统物流地产商收入来源主要包含租金、管理服务费以及土地增值收益等。而单纯依靠上述收入来源却无法实现资金的快速回收。

前瞻产业研究院去年5月发布的一篇文章中指出,嘉民以开发为其主要收入来源;普洛斯以租金收入为主,但近年在其“物流+金融”的发展模式下,基金管理收入占比呈现逐年提升态势,由2015年的1.08亿美元提升至2017年的1.81亿美元,两年内涨幅达到约67.59%。

普洛斯2017年财报

“物流+金融”模式是指物流服务商通过投资管理、资本管理及收益分配等服务获取基金管理费收益和投资收益等。前瞻产业研究院表示,在传统物业自持模式下,开发部门只能通过租金的逐步提升来回收资金,投资回收期通常比较长;“物流+金融”的运营模式可以提高资金的运转效率,实现轻资产运营。而普洛斯方面表示,金融与物流的双轨运作一方面可以产生新的业务增量,另一方面可以更好地支持物流系统的业务发展。

增速放缓、库存走高的挑战

国家统计局数据显示,从2013年到2017年,我们仓储业固定资产投资额(不含农户)分别为4235.73亿元、5158.28亿元、6620.15亿元、6983.50亿元及6855.78亿元,由此可知,仓储投资额的增幅从2015年开始明显放缓。

戴德梁行高级董事、大中华区产业地产部主管苏智渊在接受新京报记者采访时表示,未来影响国内物流地产发展的因素主要有如下几个方面:首先是土地供给的问题,因为物流地产往往是相对亩均税收产出较低的行业,所以目前在国内一二线城市都遇到了获地方面的阻力,因此如何有效获得土地资源变成了所有物流地产商目前面对巨大市场需求时最难以逾越的鸿沟。如果这个问题没有一个良性的出路,物流地产的总体增速将因为供给不足而继续放缓。

其次是需求的变化。苏智渊表示,在过去五年,物流地产的主要需求方从原来的制造业、第三方物流企业向电商及电商系的快递公司做了十分明显的倾斜,以至于电商系成了目前高端物流仓库的主要使用者,其比例已经超过了50%。但电商疾风劲雨般的增长终究会放缓,一旦需求放缓,则会对物流地产商去化库存造成比较大的市场压力。

最后是自建库对市场的影响。根据戴德梁行的统计,大约在2013至2014年间,高标库租金与工业厂房租金形成了剪刀差,高标库租金第一次超越了厂房租金且之后一路上扬,继而导致了仓库成本的与日俱增。仓库使用人越来越多地考虑起是否应该用自建库来取代租赁库,从而规避不断上涨的租金风险。这种现象在菜鸟、京东等电商中间已经越来越明显,现在也开始蔓延到了快递公司和第三方物流公司。所以如果自建库成为风潮,也会对未来物流地产的发展产生影响。

目前有很多公司正设法在物流地产领域寻找新的属性,比如是否可以通过推动物流设施的智能化从而完成对物流使用者的信息采集,从物流大数据上产生价值?又比如是否可以将仓配相联结,在供应链环节寻找衍生价值?再比如是否可以通过物流的专业化细分,从冷链物流、医药物流、危化品物流等领域拓展物流地产的业态空间?

“因为物流其实是一种生产性服务业,跟各种产业都会有交集,所以未来究竟会从哪个角度去融合、发展物流地产,应该是每个业内人士都在思考的。”苏智渊说。

新京报记者 赵昱 徐倩 编辑 武新 校对 何燕

相关推荐
热点推荐
中午12点!央广总台重拳出击,犀评国乒女团教练懒政,点名2人

中午12点!央广总台重拳出击,犀评国乒女团教练懒政,点名2人

二哥聊球
2024-02-28 13:38:09
秦岚大瓜来了!网传魏大勋带秦岚在三亚过年,评论区却吐槽声一片

秦岚大瓜来了!网传魏大勋带秦岚在三亚过年,评论区却吐槽声一片

小徐讲八卦
2024-02-21 15:17:52
央视仅播1集,收视破2,说真的,这才是当下观众应该看的国剧

央视仅播1集,收视破2,说真的,这才是当下观众应该看的国剧

麦子娱乐说
2024-02-27 23:08:47
评论员:打倒梅西、否定梅西,是在跟世界主流认知唱反调!

评论员:打倒梅西、否定梅西,是在跟世界主流认知唱反调!

历史第一人梅西
2024-02-28 18:03:09
豪门狂欢夜:国米4-0夺11连胜,利物浦3-0大胜,曼联绝杀晋级8强

豪门狂欢夜:国米4-0夺11连胜,利物浦3-0大胜,曼联绝杀晋级8强

侃球熊弟
2024-02-29 05:58:56
50岁金城武和49岁日本女主持人闪婚,情人节领的证?双方回应了

50岁金城武和49岁日本女主持人闪婚,情人节领的证?双方回应了

拾娱先生
2024-02-28 17:15:53
宗庆后追思会:一场漫长的告别

宗庆后追思会:一场漫长的告别

中国企业家杂志
2024-02-28 12:54:03
南京失火后续:居民回家寻贵重物,曝出房间照片,看完倒吸凉气

南京失火后续:居民回家寻贵重物,曝出房间照片,看完倒吸凉气

北风咧
2024-02-28 08:48:16
钟睒睒送花圈悼念宗庆后!称呼悼词惹争议,曾自夸比宗庆后更强!

钟睒睒送花圈悼念宗庆后!称呼悼词惹争议,曾自夸比宗庆后更强!

缘木不求娱
2024-02-28 20:30:07
8000多人支持起诉莫言,这个世界疯了吗?

8000多人支持起诉莫言,这个世界疯了吗?

玖奌杂货铺
2024-02-23 00:01:49
终于有人把“社保交15年、20年、25年的区别”,整理出来了

终于有人把“社保交15年、20年、25年的区别”,整理出来了

小王游戏论
2024-02-28 13:30:23
马克龙“派兵论”搅动西方

马克龙“派兵论”搅动西方

环球时报国际
2024-02-29 07:00:10
刚刚,证监会主席吴清发声!

刚刚,证监会主席吴清发声!

证券时报
2024-02-28 20:05:08
很好奇:为何不将C919作为政府专机使用?出访是最好的品牌宣传!

很好奇:为何不将C919作为政府专机使用?出访是最好的品牌宣传!

杂谈哥闲谈
2024-02-27 23:44:33
汪峰女儿发育猛,18岁身材丰满有料,五官神似“年轻版李嘉欣”

汪峰女儿发育猛,18岁身材丰满有料,五官神似“年轻版李嘉欣”

娱乐圈笔娱君
2024-02-27 18:04:44
起诉莫言最新进展:索赔15亿,诉讼费750万,那个网友交得起吗?

起诉莫言最新进展:索赔15亿,诉讼费750万,那个网友交得起吗?

辉哥说动漫
2024-02-29 04:06:14
起诉莫言,是一场充满恶臭的闹剧,开启了恶意构陷的一个极端案例

起诉莫言,是一场充满恶臭的闹剧,开启了恶意构陷的一个极端案例

雨秋闲话
2024-02-28 15:47:26
水城区宣传部人员转发中国经营报前领导举报信?官方:其个人行为

水城区宣传部人员转发中国经营报前领导举报信?官方:其个人行为

鸡蛋bot
2024-02-28 17:39:34
北京命令已下,泽连斯基能否保住性命,就看普京是否给中国面子了

北京命令已下,泽连斯基能否保住性命,就看普京是否给中国面子了

千里持剑
2024-02-28 21:53:10
吴京终于塌房了?网友:早该跌下神坛!

吴京终于塌房了?网友:早该跌下神坛!

莫问先生
2024-02-28 23:24:30
2024-02-29 08:58:44

北京房产

北京拟出台住房租金监管新规

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

马克龙称"西方或向乌派兵" 多个欧洲国家迅速划清界限

头条要闻

马克龙称"西方或向乌派兵" 多个欧洲国家迅速划清界限

财经要闻

江苏安凯特"闯关"IPO:募投项目数据打架

体育要闻

不雅动作回应球迷挑衅!C罗遭停赛+罚款

娱乐要闻

李亚鹏直播哭穷,他的卖惨何时停?

科技要闻

学者:少吃饭能延缓衰老 这是目前最科学的

汽车要闻

26.9万起!全新极氪001带来王炸升级

态度原创

亲子
数码
旅游
公开课
军事航空

亲子要闻

开学“收心攻略”来了!家长和孩子必看

数码要闻

苹果海外开售官翻 M3 iMac,售价相当于新品八五折

旅游要闻

2024年春节城市接待旅游人数排行出炉

公开课

何为人生第一等事?

军事要闻

国产无人侦察机"天鹰"首飞视频公开

无障碍浏览 进入关怀版