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北京顶级豪宅霄云路8号真假提价

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2月23日晚间,一则名为《关于合生·霄云路8号项目2019年2月23日涨价通知》(以下简称《通知》)在网上流传。《通知》称,新品开盘在即,开盘单价18万元/平方米,同时接下来将对部分已经开盘的房源提价15%。然而,北京商报记者调查发现,在北京市住建委网站上并无该项目领取新预售许可证的信息,在拟领取项目中,也没有该项目的身影。就《通知》真实性等问题,记者致电合生创展方面,对方仅透露后续会有升级版新品推出。究竟是确有市场空间的提价,还是又一轮炒作?对市场的影响几何?

提价传言

根据《通知》,霄云路8号项目C3新品已取得预售证,新品开盘在即,开盘单价18万元/平方米,同时强调,为承接C3售价并为新品做价格支撑,自2019年4月1日起D1、D3号楼剩余房源价格再次上涨15%(包括特价房源)。《通知》文末还提示:“请全体营销人员周知,并由负责人通知相关渠道,避免因报价误差流失客户。”

《通知》的落款单位为北京新京润房地产有限公司。天眼查显示,该公司成立于2006年6月19日,董事长为张宇翔,大股东为吉润置业投资有限公司。在该公司的董监高成员中,大部分与合生创展华北片区其他项目公司重合,董事徐国园更是北京合生北方房地产开发有限公司的法人代表。

就《通知》真实性、霄云路8号价格体系及合生创展华北区销售策略等问题,北京商报记者致电霄云路8号项目及合生创展方面,合生创展华北区相关人士表示,销售层面问题不便回应,不过透露霄云路8号项目即将推出与世界顶级酒店品牌安缦合作的升级版新品。

合生·霄云路8号项目在业内曾被誉为“立在顶豪塔尖”的项目,是北京“顶豪时代”开启的第一波项目之一,曾一度摘得北京顶豪项目的销售冠军。坊间甚至流传着“万柳的墙,西宸的缸,霄8的顶儿”这样一个段子。即使近年来霄云路8号推盘量渐减、新兴豪宅后浪愈高,导致项目风头大不如前,但是在北京豪宅圈之中,依旧流传着关于霄云路8号项目的“江湖传说”。

公开信息显示,合生·霄云路8号地处北京燕莎商圈、国贸商圈、亚奥商圈的金三角地带,项目所在地段是北京高价楼盘集中地,该区域的商业价值和文化价值近年来备受各路开发商爆炒,高层塔楼与板楼交易的最高价也得以不断刷新。总规划用地面积约108公顷,由9栋公寓建筑组成,其中2栋(D3、C2)为530平方米的景观楼王,其余7栋均为450平方米的精装大宅,建筑楼顶为近1000平方米的 “空中四合院”。

低售事实

尽管调价的传言已经刷屏,合生创展方面却迟迟未有明确说明。

但北京商报记者查询市住建委网站房地产交易系统发现,这个备案名为“新燕都家园”的霄云路8号,近期并未取得最新销售证照。

在北京市住建委预售商品房住宅项目公示信息中,包括期房与现房销售在内,与霄云路8号相关的记录共有9条。距离当前时间相对较近的预售证号为京房售证字(2015)200号,发证时间显示为2015年11月20日,预售范围包括C区3#住宅楼地上1层至28层全部房屋。而上述预售范围内的房源已被提示“预售许可的期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记,取得房屋所有权证后,方可现房销售,进行现房合同的网上签约”。

在可查询的霄云路8号项目在售现房详细信息中,取证于2014年6月11日以及2013年5月17日的5批现房房源仍在销售,其中不同楼栋的在售住宅受楼层分布、面积以及取证时间等因素影响,拟售价格各不相同,但总结来看,霄云路8号项目近年来的房源成交均价远低于北京市住建委方面审批的拟售价格,同批次的房源成交均价与拟售价格最高相差超四成。

具体来看,取证于2014年6月11日、预售证编号为X京房权证朝字第1372114号的房源拟售价格最高,为14万元/平方米。批准销售的4号楼中的50套房源,当前已签约23套,成交均价为75009.47元/平方米;取证于2013年5月17日的两批次房源拟售价格最低,均为9.5万元/平方米。其中,批准销售的6号楼中5套房源,已签约1套,成交均价5.6万元/平方米;批准销售的5号楼中的8套房源,暂无成功签约,1套已预订。

对此,多位在京有过操盘经验的营销总监表示,住建委的拟售价一般是限制最高价格,在预售证难拿、利润摊薄的当下,一般项目都愿意贴着限价走。“与拟限价差距多的,要么就是几轮产品推的有差距,给后期提价提供空间,要么就是本身出了问题,比如原来房山某华东开发商做的所谓北京首个限竞房项目,就是因为产品推的问题,最终低于限价。”

没有上涨的市场

在中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖看来,霄云路8号项目的一纸涨价通知,更像是一波广告造势。

胡景晖分析称,“我估计又是在搞预售证没下来之前的内部认购,排号造势。这实际上反倒反映出今年的房地产销售形势并不乐观,是对市场没有信心的表现”。

来自克而瑞的一组统计数据,反映出了豪宅开发商火热宣传背后,豪宅市场成交量下跌的真实态势。据克而瑞统计,2018年,北上广深四城豪宅成交均创近五年新低,甚至达不到2014年成交水平。北上广三城降幅最为突出,全年豪宅成交套数分别为2156套、3610套和503套,约为2016年豪宅成交套数的三成。其中,北京均价10万元以上的豪宅成交连续三年呈下行趋势,2016-2018年,成交套数分别为463套、344套和259套,成交金额分别为156.4亿元、85.7亿元和84.9亿元。

“不过报价是报价,成交价才决定购房需求对项目的价值判断。”合硕机构首席分析师郭毅指出,不管是期房还是现房,住建委都会对开发商提交的项目报价进行审核,并确定拟售价格上限。霄云路8号项目涨价通知中涉及到的D1、D3号楼剩余房源,若真能上调15%的售价,说明此前项目报价距离住建委审批的售价至少有15%的差距。

“特别是顶豪项目,每套成交都会经历成交价格、付款方式的艰苦谈判,成交价与报价间本身就存在差距。报价涨,特别是住建委批复的价格上涨,只是说明区域价值的提升。更何况,该项目目前仍未获得房管部门最新批复。此外,地处二环的德胜门项目不过才批到13.5万元/平方米。”

就如此一个“顶豪”、有话题度的楼盘涨价传闻,是否真的会造成市场恐慌、为房价上涨形成助力的问题,中原地产首席分析师张大伟直言,“不会”。并表示,房价上涨与否主要看供需结构。

“开发商为何此前没有按照批复价格售卖?可以说,市场早就给出了答案。因而该项目即使真的涨价,也不会影响到整体市场。毕竟只有真实需求接盘才能印证上涨,楼盘报价上涨没有实际意义。”郭毅如是补充道。

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