北京在蜕变，富人向天竺

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北京的十年蜕变

北京的发展，十年有一次大的蜕变。

20年前的1998年，那时候北京城很小，北京的四环路还没有通车。三环外的不少地方还是荒凉的村庄和农田，我的朋友在2003年去三环外买三环新城的时候，被他的同事鄙视了很久。也是从那时，大量的外地人来到北京被城市化，这个城市开始饱满起来；

10年前的2008年，北京城已经外溢到了四环，原有的城市规模逐渐不能容纳不断涌入的外来人口。那时候的电视剧《奋斗》里的青年家园，就在东四环外的青年路地铁那，周边略显荒凉而又生机勃勃；

又过了十年，到了今天，北京的城市面积再一次扩张，这一次是彻底的城市中心的转移，城市产业中心都扎根到了大五环区域，像互联网集中的西二旗和望京等，都在四环外。原来荒凉的郊区，成了炙手可热的板块；

这些年来，在房产圈里很多人会以老司机的口吻，随口说出那句流传甚广的话：买房就是买地段。可很少有人能理解：好地段是动态流转的。

经过这些年的城市发展，在北京新的城市格局中，通州成了北京的城市副中心，大兴由于机场的落地成了整个京津冀的交通枢纽，海淀和昌平由于互联网公司的大量入驻，早就变成了科创中心；

作为紧邻朝阳和通州的顺义区，看似不愠不火，好像关注度并没有那么高，实则恰恰相反，越是低调的地方往往越有强项。提起顺义，最为人熟知的自然是位于首都机场旁的中央别墅区，今天我们的话题就从这里开始聊起。

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中央别墅区的诞生故事

在上个世纪90年代，中国就像是一座金矿，吸引了大批的外企前来投资。在北京，大量的外企都落户到了朝阳区，其中朝阳区东北部的望京外企数量占比很高。很多知名外企如西门子、索爱、摩托罗拉、松下等都在望京。

这其中的原因，自然离不开朝阳东北方向的那个首都国际机场。港口带动了沿海经济，是因为它是与外部资源对接的直接通道，首都国际机场的作用是同理的。

当外国企业来到北京之后，他们的选址自然会倾向于离机场越近越好，这是机场周边的天然优势，或者我们可以反过来想一想，这些外企有没有可能把公司地址选在离机场较远的丰台或是石景山，答案当然是否定的。

在离机场较近的同时，企业当然也不能脱离原有的城市。

上个世纪九十年代的望京，正好位于当时老北京城区的边缘位置，看似有些脱离原有城区，却又恰好承接到城市的资源，位置绝佳。再往东北走，就是首都国际机场。

这就是望京多外企的天然优势。

在外企纷纷来到北京之后，自然就有了住房的需求。在当年，那些来中国淘金的外企人士在国人眼里是颇为高大上的，这就和现在很多去非洲开公司做生意的中国人是类似的。

在住宅＋高端的需求之下，1992年，位于顺义天竺镇的北京的外销001号，丽京花园别墅诞生了。

这也是中央别墅区最初的起点，其选址在望京与首都国际机场中间一个叫天竺的地方，加之旁边风景秀美的温榆河，简直再合适不过。

随后几年，北京的外企数量越来越多，长期定居北京的外商激增，这也促进了外销房地产市场的繁荣，中央别墅区雏形渐显。与此同时，国人也开始试探性买入这里的别墅，成为这个曾让他们觉得万分神秘的中央别墅区的业主。

到了2002年，在优山美地和莱蒙湖两个项目的加持之下，前人经过一系列努力，中央别墅区的称号才得以批准。此“中央”虽非彼中央，却乃浑然天成之意，意味深远，引人遐想。

中央别墅区的称号落地之后，整个板块天生的高端、品质感、国际化等气质终于被公开承认。由此，板块价值快速升温，地价连年攀升。

2006年之后，为了满足居住于此的高端人士需求，同时又要平衡顺义在相对偏远的位置无法得到优质公立教育资源的客观条件，于是大量的国际名校开始进驻，如德威学校、伊顿双语幼儿园、北京英国学校、京西国际高中部等等。

在北京优质教育资源紧张，学区房价格高到扭曲的今天，中央别墅区的这些国际学校就更为难能可贵。一来是解决了孩子获取优质教育资源的问题，二来是在居住及生活品质上，远超西城、海淀等学区的七八十年代的老公房。

与此同时，中央别墅区的生活配套及交通也越来越完善，温榆河高尔夫俱乐部、和睦家、日祥广场、地铁M15号线、京密路高架打通等等，完美保障了别墅区的生活品质。

这一切，早已让中央别墅区成了北京公认的富人区。

而北京城，经历了这20年多的发展，城市面积不断扩张，老城区逐渐变成疏解之地，过去偏远的郊区正逐渐成长为新的城市重心。对于中央别墅区来说，这样的城市资源加持，与其说是城市生长的规律，不妨说这就是天命更符合氛围。

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北京新格局下，顺义的未来十年

在北京城市新格局的演变之下，政府出台的最新规划成为了近两年讨论的热点话题，而大兴新机场自然是热点中的热点。这时很多人一定会有一个疑问，那就是大兴新机场的投入使用，会不会让首都国际机场的价值大打折扣，再之后，顺义的区域价值不就降低了么？

其实真实的情况与此恰恰相反。

在大兴新机场投入使用之后，首都国际机场并非大家简单想象的那样会因为被新机场分流而变得冷清。确切地说，分流这个词，在中国目前的发展阶段是不合适的。

现在的中国正处于资源快速激增的时期，新增加的基础设施，是为了承接更多的资源。从近些年的北京火车站就能看出，火车站数量越来越多，但是老火车站的旅客人数并没有因此而减少。

在新的发展形势下，中国正在大幅增加对外开放的比例，随之而来的自然是国际交往及国际贸易的频率大增，这样首都国际机场所承担的任务会越来越艰巨，且国际化比例越来越高。

另一方面，由于临空经济区多年来的积累沉淀，相比于大兴新机场周边，它的基础设施更加完善，国际交往经验也更加丰富。这样，在未来的很多重大任务选择上，临空经济区自然是首选。

用一句通俗的话讲就是：首都国际机场变得越来越高端了。

与之相匹配的临空经济及商务会展等，在未来也会迎来更大规模的发展。2008年，北京新国展在顺义天竺落地，已建成的一期展馆24.6万平米，是北京最大的单体展馆，每年举办会展超过30个，多为国内外知名大中型展会。

目前，新国展的二期三期规划方案也已出炉，紧邻首都国际机场和天竺综合保税区，预计在2024年投入使用。届时，新国展会承办北京8成以上的展会活动。

这个趋势发展下去，顺义的国际化气息会越来越浓。

在未来五到十年里，顺义的人口结构也会因为其产业的优质化高端化而发生调整，越来越多的高端人士会留在这里。与此同时，区域的高品质化自然也会吸引北京其它地方的高端人群来这里定居。

这种大潮流之下，顺义的高端住宅市场也在随着这些变化而暗流涌动。

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富人向天竺

作为北京最著名且长盛不衰的中央别墅区，在这样的城市演变过程中，自然会越来越受瞩目，价值也会越来越高。而从区位上看，南邻温榆河畔、西靠新国展、东接首都国际机场的天竺板块应是最优的。

近几年，北京的新房市场受制于市场周期及相关政策的影响，而被迫进入了阶段性的限竞房时代。这种“限房价，竞地价”的商品房，毫无疑问会在很大程度上影响开发商的决策，虽然还是商品房，但是跟非限价的商品房相比，自然会有其弊端。

弊端之一就是，政策上规定限竞房在拿到房本之后5年内无法交易，这就大大影响了房产的流动性，在北京这种房产投资属性很强的地方，失去了流动性的房产其价值自然会大打折扣，这也是我不太建议投资者购买限竞房的主要原因；

除此之外的另一个隐形风险在于，开发商会受制于各方成本的压力，而在楼盘品质上大打折扣，这是一个无需公开的秘密，购房者与开发商心知肚明，互不说破。

无意间，商品房成了限竞房时代的宠儿。

对于那些希望定居在环境幽美气质高贵的温榆河畔，且不愿意购买二手房的购房者来说，如果能有一个改善型商品房的品质楼盘，那自然合适不过。

在北京深耕多年，同时又见证且参与了中央别墅区发展的万科，与顺义本地龙头企业大龙地产合作，专门为这部分人量身打造了一款国际化、高品质洋房：天竺悦府。

125-135平米平层，全明方正户型，三居四居满足改善人群的多代同住需求；悦系精装，智能、安全、舒适，营造智慧健康生活方式与更具人文关怀的美好场景；同时配有约4300平米社区公园，提升城市生活健康尺度。

2019年3月9日，会在项目举办一场区域价值论坛&发布会，届时将邀请北大国发院等的专家学者，共同探讨国际化的中央别墅区。感兴趣的朋友可加微信了解。