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公摊的最全解读:拥有公摊产权,也应有收益权

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没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。

1,引言

毫无疑问,前两天这个周末在地产界甚至财经界,被刷屏的消息当属“取消公摊”。笔者实在不明白为什么一个“公摊”引发了地产界(其实主要是地产类的自媒体)的集体兴奋(难道是找不到写的了吗?)。我们先来看看标题感受一下画风:“别了公摊、买房人笑了”、“楼市将取消‘公摊面积’,房价是跌还是涨?”、“别指望公摊面积取消!”,等等。这导致笔者在写这篇文章时想了半天不知道应该取个什么标题才好。

“天下苦‘公摊’久矣”,这是笔者对于“公摊”引发热议的直观感受。毕竟,购房者花了钱却没有得到对应的可使用面积,这事儿搁谁心里可能都不舒坦。但是既然这件事引起了这么大的关注,抛开喧嚣,我们不妨也来认真研究一下。

关于“公摊”,的确也还有几个地方需要好好梳理一下。

江苏省淮安市一处正在建设的商品住宅区。视觉中国 资料

2,“公摊”往事

十多年前(大约在2004年左右),当我国越来越多城市中居民的住房从“多层式”住宅建筑向着“高层电梯”这一建筑形态转变的时候,“公摊”就曾引起过一波争议。显然,相对于没有电梯的多层建筑而言,高层电梯公寓(包括“”小高层“)的公摊率是要高得多的(与之相对的就是更低的“得房率”)。不过好在当年各地房价的基数都还相对较低,所以购房者也逐渐接受了高层电梯常见的20%-30%的公摊率。

时间切换到现在,随着各地房价已经处在一个相对十余年前高得多的水平上,人们对于““公摊”似乎也越来越难以忍受了。于是,在自2016年以来的这一轮房价上涨和楼市严厉调控的大背景之下,公摊问题似乎又变得尖锐了起来。

有人说“公摊”是中国住房市场特有的现象和问题,对此笔者倒不太认同。

国外购房一般按“套”计价,所以相对来说不是这么重视“公摊”的问题。但“公摊”的问题放哪儿都是客观存在的,比如国外的高层公寓类住宅建筑也有入户大堂、电梯井等公共空间,只不过买房时按套计价也就无所谓了。此外,国外很多住宅属于低密度建筑(即各类别墅或类别墅建筑形态),其“公摊率”本身也很低,所以重视这个问题的人就更少了。

也许国内公众对“公摊”最主要的不满原因就是多花了钱。比如购买建筑面积100平米的住房,假设公摊率为30%,那么购房者在获得70平米实际使用面积(套内面积)的同时,却支付了100平米面积的金额。在房价较高的当前(特别是一线城市),这多付的30平米面积的资金可能会是很大一笔钱。

由此,让我们来数一数“公摊”的“几宗罪”。这可能导致的一些问题包括但不局限于下面一些:

1)加剧购房者对房价的抱怨,觉得多花了很多冤枉钱。

2)上面这一点很容易就会牵涉到其他方面。比如精装房维权的一个点就是业主认为按建面收装修款不合理,要求退公摊。但这实际上还是上面说的购房者觉得多花了很多冤枉钱的问题。

3)加剧业主和物管方的冲突,比如业主在公共区域乱放东西等,甚至极端情况下拒交物业费。

3,公摊由什么决定?

严格地说,公摊应该算是一个建筑概念。

公摊面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公摊面积=建筑面积-套内面积。公摊面积一般包括楼栋大堂、电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备房、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等。

公摊面积的认定应该经过专业的房产测绘部门(如测绘大队)的面积认证。

常见的相关计算公式有:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积。

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)。

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

公摊与室内面积的比例和该套物业所处的具体物业形态有很大的关系。简单地说,如果电梯、公共设施(公共空间)、走廊(过道)等越多,公摊系数也必然就越大。

请特别注意三点:

1)别墅物业的公摊是最低的。不仅独栋和联排类的公摊很低,连“叠拼”(有的项目也叫花园洋房,但一般在5层楼高左右)也可以做到3%左右甚至更低。反正楼梯等都在自己家室内,既然不需要和别人共用,那自然也不能算作公摊了。

2)当前新房市场最为常见的电梯公寓(如100米高度,33层左右),公摊率一般也为30%左右。以前一些20来层的电梯住宅做得好的话可以把公摊率控制在20%左右。但由于现在的新建住宅一般都是100米(或略低)的层高,所以公摊率在30%左右算正常。但也有一些楼高大于100米的超高层住宅建筑(特别是有类似高层写字楼那样的“核心筒”的话),那公摊率就会更高。另外请注意,商业属性的物业,其公摊率是普遍高于住宅物业的。比如一些商办物业改的类住宅产品,其公摊率往往会大大地高于近似高度的住宅物业。

3)当前的住宅市场上也还有一些有意思的产品分化。一些强调豪华属性的物业,往往突出类似9米(甚至更大)挑高的入户大堂、更宽阔的电梯厅(包括更大、更多的电梯)、各种体现品质的公共空间等特别的产品属性,这无疑也会加大公摊率。一些追求豪华和奢侈属性的产品公摊率超过40%也不算夸张。而一些偏刚需的小户型住宅产品(在商业公寓类的产品也较为常见),由于设置了一些共享空间之类的公共部分,其公摊率往往也较高。

4,“公摊”问题的本质是什么?

“公摊”问题的本质主要在于一种商品房销售单价的计价方式的不同。使用建筑面积或者使用室内面积计价是各有优缺点的。这个问题要结合相关的监管政策是否允许“按套内面积计价价格上浮”分两方面来看。

其一,如果用套内计价以后销售单价可以上涨,那么用建筑面积或是套内计价并没有本质的区别。

在单套房屋总价一定的情况下,按照建筑面积还是套内面积来计算是没有差别的,反正购房者付出的总价购房款是一样的。实际上,很多开发企业的很多项目,其购房合同都会同时标注总价多少钱,其中按建筑面积计算的单价是多少钱,按套内面积计算的单价又是多少钱。但由于套内面积比建筑面积小,在这样的情况下,套内面积计算的单价肯定是要高于按建筑面积计算的单价的,而且还贵不少(贵的部分就是公摊率)。这就是一个文字表述的不同而已,但实质上还是购房者对建筑甚至小区的公摊面积买了单。但如果购房合同都这样写,至少会显得更规范一点,减少可能的模糊和争议。

请注意,严格地说,小区内部的一些公共面积(如绿化及运动场所等)是不能算在“公摊率”中的,因为这些面积本身也没有计算容积率(即没有算在整个小区的建筑面积之中)。所以笔者看到近期一些资讯推送的标题如“取消‘公摊’就没有小区绿化”等理解是有误的。当然,“羊毛出在羊身上”,小区内部这些公共空间即使没有计算在“公摊率”之中,业主在购房时也是花了钱的,它们已经包含在了房价里面。

显然,从营销上来说,按建筑面积计算的更低的单价更容易让购房者在心理上接受这个房价。“图便宜”,这是人之常情,哪怕只是一种心理上的暗示,可能也比没有强。

要说到“猫腻”,可能主要就是公摊率准确与否的问题。比如宣称的公摊率比实际的低,这会让购房者觉得更划算一些。可能谁都不想买个房子有一小半都是公摊,是吧?

而对于使用建筑面积或者使用套内面积计价的税费差异,如果是针对“总价”而言的税费,那实际上二者的计价是没有差别的,因为在此种情况下总价都是一样的。

但对一些涉及“面积”的费用,那还是有差别的。常见的如“补差”。比如如果购房者当初签协议交的定金是按照建筑面积算,到收房时实测面积是补差就也应该按照建筑面积来计算,否则如果按照使用面积来补差就可能导致一些亏损。还有如物管费到底是按照建筑面积征收还是按照套内面积受取的问题。

其二,如果规定变套内计价不能涨单价,那这“锅”就只有开发商背了。

这其实可能是很有意思的一种情况。此时,实质上是把公摊“甩锅”给了开发商,必然能降房价。这相当于让开发商降价20%-30%,甚至更多,估计这是开发商难以接受的。从目前的信息来看,这个政策更多的还是立足于“规范市场”,而并没有实质意义上的经济影响。

此时,公摊将变成了开发商的资产,而购房者对公摊面积的部分并没有产权,也就不需要对这部分面积进行购买。如果这样,那开发商能不能对其这部分资产的使用收费?比如购房者使用了电梯,甚至从走道路过,那是不是都应该给开发商付费?甚至购房者自家的墙体等面积都还是属于开发商的资产,那应不应该付费,又应该怎样付费?

有的房地产项目在交房以后,开发商依然会自持一部分商业和车位等,持续地获取租金收入,这一点大家好像觉得没有什么问题。然而对整个小区甚至住宅建筑内的公摊面积的使用收费,这个大家可能就很诧异了。正是由于如果开发商在拥有公摊面积产权的假设下极难收费,现实中开发商都是把公摊面积和实际居住的使用面积进行了“捆绑”销售。此外,即使开发商能够在一定技术条件下对公摊面积收费,开发商肯定也不愿意,对于追求资金快速周转的房企而言,这无疑是积压资金。

总的来说,当前在房屋销售时,房企实际上是把公摊面积这部分“资产”也出让给了购房者,购房者在后期使用时对公摊面积的所有权和使用权,其实主要是与物管公司之间的问题,与开发商已经脱钩了。

5,公摊面积的经营收益如何分配?

现在接着前面谈的问题来接着讨论。

正是因为当前绝大多数住宅楼盘的业主拥有“公摊”的产权,因而如果这些“公摊”能够产生经营性的收益,那么业主也应该获得这些收益的分配权。

可能的常见公摊面积收益举例如下:楼宇广告、电梯广告、占用公摊面积的车位或其他用房的租赁收入、利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票或费用、利用小区公共部分(如小区广场)推销各类生活用品所收取的场地租金等等。当然,住房专项维修基金的利息其实也属于全体业主共有。

从目前的实务来看,公摊面积的经营收益主要还是成了物管公司的收入。

依照《物权法》第72条的规定,业主对建筑物专有部分以外的共用部分,享有权利、承担义务。这就是说,业主对小区内的共用部分享有使用权和收益权。

但实际上,业主是很难能够取得“分红”这样的收益的。大多数业主对物管公司的经营状况并不了解,有些物管公司会对开支等情况进行公示,但很多业主可能也不会仔细去看,而且即使看了也很难去仔细查验。

如果业主不仅没有获得来自公摊面积的任何收益,也对其不知情,那这种做法实际上是侵犯了业主对共有部分收益的财产权。

当然,物管公司也可以说这些来自于公摊面积的收入实际上补贴了物业费,从而减少了对业主物业费的收取。但这种说法在单个住宅小区层面其实也很难审计。

实际上,小区公共收益的去向,的确有的是被部分物管公司直接“占为己有”。小区的业主委员会应该积极地参与对物管公司的审计,维护自己的正当权益。

当前政府对公摊面积用途,以及对规范小区物业管理规章制度、建立和完善业主管理委员会相关问题的管理还较为缺位,而严格执法就更困难。实际上,防止业委会和物管公司可能的合谋与和串通,那就只有靠上级主管部门的监管了。

6,真的会“取消公摊”吗?

“取消公摊”这是不准确的理解。前面已经说过,类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说,按照“套内面积”计价,可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解(此处指房屋面积),避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”,这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。

对开发商来说也没有实质性的影响,因为每一套房的总价都是一样的。当然,如果由于按照套内面积计价导致销售单价“突然”上涨了20%-30%甚至更多,可能会导致购房者一时难以接受,从而给营销带来一些压力。

由于按照套内面积计价能够进一步规范市场,这肯定是件好事。但是由于商品房销售计价方式的改变,还会有诸如房地产调控(如限价)、物管费收取、税费等一些列的配套相关问题需要解决。当然,这主要是类似“单位换算”这样的技术性问题,但要注意避免市场出现困惑、误解或者一些“钻空子”的行为出现。

如果“按套内面积”计价更有利于规范市场,那么以后成为一种强制规范或者标准是有可能的。不过在当前楼市尚处于严厉调控期的大背景之下,“按套内面积”计价会立马让房价“看起来”突然上涨了很大一个比例。所以一个过度缓冲期是必要的,需要让购房者习惯一下不同的表示方式。比如可以让开发商在房屋销售合同中同时注明房屋销售总价、按照建筑面积计价的销售单价以及按照套内面积计算的销售单价。实际上目前不少开发商在销售合同中也是这样标示的。在销售合同中明确地标示出可以验证的公摊率,让购房者明白购房,这本身也是市场不断规范的需要。

当然,如前所述,“按套内面积”计价只是一种房屋销售价格标示的不同,并不是从物理上取消公摊。

(原标题为《深度 | 那些年,我们“恨”过的公摊——关于“公摊”的最全解读来了!》)

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