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重庆按套内买房10问:精装费怎么算?房价变高了吗?

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2月18日,住房和城乡建设部(“住建部”)公布的一份《住宅项目规范(征求意见稿)》提出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这一规范再次引发了对于买房执行何种方式计价的讨论。虽然与住建部提出的“以套内使用面积进行交易”仍有所差异,但作为全国率先实行商品房销售按“套内建筑面积”计价的城市,“重庆样本”仍值得借鉴。

2002年6月,重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中第十三条明确,商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

该条例于当年8月1日开始施行,宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。凡不按套内面积计价销售商品房的,由有关部门责令改正,并依法予以查处。

重庆市住房城乡建委相关负责人在接受据龙华网采访时指出,该条例施行以来,不仅减少了商品房交易面积纠纷,同时也维护了购房群众的利益,让群众明明白白购房。

重庆作为全国率先实行商品房销售按“套内面积”计价的城市,究竟是如何实行的呢?澎湃新闻采访多名重庆地产从业人员与地产商负责人进行解答。

问题一:重庆哪些地方采用套内建筑面积?

答:重庆虽然从17年前就开始采取套内面积计价,但并非所有城区都实行以套内面积计价的方式,仅有9个主城区采取以套内面积计价。

重庆市主城区包括渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区,即通常所称的“主城九区”。

在9个主城区内,商品房销售公示时,应当同时公布套内建筑面积计算和以建筑面积(即:套内建筑面积+公摊面积)计算两种价格。在具体交易的时候则使用套内建筑面积来计价。

问题二:重庆采用的套内建筑面积与套内使用面积有何差异?

重庆以套内建筑面积计价的方式,套内建筑面积并非套内使用面积。

根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积则包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

简单理解,即套内建筑面积>套内使用面积。

值得注意之处在于,重庆9个实行套内面积计价方式的主城区,住宅的产权年限仅为50年。“除了2003年前拿到地的项目房屋产权还是70年,其他的住宅一般都是50年年限。”

问题三:一个城市不同区域房产交易时采取不同的计价方式,购房者如何选择?

开发商在商品房销售时,都会清楚的公布套内建筑面积、建筑面积以及各自的价格,因此即便交易时不同区域计价方式不同,也并不会给消费者带来多少不便。

在9个主城区以外的区域,购房者们在买房前一般也都会考虑得房率(编者注:即套内建筑面积/建筑面积)的问题,在其他各方面条件差不多的情况下,得房率高的住宅势必是更有优势一些。同时,开发商在设计项目时也会考虑到消费者的这一需求。

从实际执行层面来看,重庆地区楼盘的得房率相对较高,不太会出现某些地区50%的奇葩案例。

通常而言,高层住宅项目得房率一般可以做到78%-80%;洋房得房率可以达到85%-90%;别墅的得房率往往能达到98%以上。

随着时代的发展和生活水平的进步,许多购房者在买房时不再把得房率看得那么重,也越来越不排斥公摊。

“可能十年前更多的是刚性需求,大家考虑最多的是同样价格下买到公摊最少、得房率最高的,但有现在越来越多改善型需求,许多购房者开始关注公共空间,希望有更多的配套、更好的小区环境。”

举例来说,十多年前重庆许多住宅项目都做的是两梯八户,公共空间尽量少、得房率尽量高;但如今,两梯八户的住宅已经不再那么受大家欢迎,人们对住宅的品质有了更高的要求,因而现在开发商在重庆推出的新住宅项目一般都是三梯六户或三梯八户。

问题四:套内计价会导致房价变高吗?

重庆采用“套内建筑面积”进行计价并不意味着没有公摊。

公摊作为楼房整体的一部分,包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

公摊建筑面积实际上最后也是为业主所使用。通俗来说,这部分的成本也是加在套内面积里的。按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言,套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。对开发商而言,这些成本是真实存在的,并不会因为不同的计价方式而使成本消失。

举个例子:去菜场买一只活鸡,称活鸡的时候包含了羽毛、内脏、血等一系列东西,但最后被处理后,剥干洗净的鸡你可能有一些东西不需要,但在称鸡重量的时候,都是鸡的一部分。

但是,从另一角度看,这也对于开发商的产品规划能力提出了更高的要求,因为规划和设计问题导致分摊面积增多的话,你的单价就可能变高,那么购房者可能就不会认账。

问题五:套内建筑面积交易与建筑面积交易的主要差别在哪里?

目前,重庆在主城9区采用套内建筑面积计价的方式。但出了主城9区,其他地方仍按建筑面积销售。

通俗理解,套内建筑面积计价相较建筑面积而言,单价会提高。原来所谓公摊面积部分的价格仍会加在套内单价上。

对消费者的好处在于,原来在购买建筑面积的时候,开发商的设计和规划所能体现出来的得房率并不一样,同样100平方米的房子,不同的开发商由于工艺不够先进或者规划设计不合理,在同等建筑面积之下,不同开发商体现出来的得房率并不一样。因此,以套内建筑面积来算,不会像“月饼包装”一样买单。

问题六:采用建筑面积交易有损购房者自身利益?

购房者可能认为开发商会修大电梯前室面积、楼道面积等来多赚钱,但事实上,一些大型的开发商并不需要靠这些来赚钱,因为多修两个平方的电梯前室也需要成本。一些开发商房子公摊较多,其实是源于经验不足的小开发商的设计及工程能力有所欠缺,并不说开发商想骗钱。

问题七:其他地方如果转变成“重庆模式”,会对市场带来何种影响?

目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题。

对市场而言,转变为重庆“套内建筑面积”或者住建部征求意见稿中提及的“套内使用面积”计算,会更加规范房地产开发商的自我设计规划、工程这些层面的提升,把不必要的成本省下来,因为这些成本消费者不会再买单。

对购房者而言,不会不需要电梯前室、过道等,但是通过规范被制约后,开发商会在这方面用更多的心力、用更好的技术,把这些方面修的更合适。同样的过道,多少更合适、更经济,现在就会更加规范。房地产市场产业集中度越来越高之后,对开发商而言,也会想通过节约客户的购房成本而提升自身的竞争力。

问题八:按套内面积交易会降低配套条件吗,比如会所之类?

会所确实也占公摊,但是在用地规范中,除了容积率、限高等,物业用房、会所、配电房,这些都是在土地出让文件中就规范下来的,都是必须的。但这些确实是为购房者服务的。

无论是按“套内建筑面积”、“套内使用面积”还是“建筑面积”来交易,都不会影响这些配套的存在与否,但开发商一定会使其更加优化,功能最大化。

问题九:房企会为了最大化套内面积在设计上有所改变吗?

对消费者而言,按“套内建筑面积”比按建筑面积来计价更合理更公平,也更加能保证消费者的利益。新建商品房预售制之下,会出现购房合同和实际交房面积的误差,在计算购房面积误差时,重庆按套内建筑面积,而非其他城市所用的建筑面积。

重庆的梯户比例高主要是和重庆地貌等因素有关,土地稀缺,使用更加集约化,也会形成重庆房屋建设的习惯,而非是为了最大化的得到套内面积而形成的。重庆和其他城市一样,品质越高的楼盘,价格越高,重庆也有得房率低的项目,还是要看项目的定位。

问题十:物业费、取暖费、精装修等重庆按何计算?

物业费、取暖费——按建筑面积算。

精装费用——按套内建筑面积算。

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