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实探广州楼市:环比涨幅领跑全国

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每经记者 魏琼 摄影报道 每经编辑 魏文艺

4个月前,广州住建委一纸官宣严禁房企在销售中拆分价格报备,在广州市场悄然存在了一年多的“双合同”被终结。上个月16日,国家统计局公布的去年12月70城房价涨幅中,广州以3%的环比涨幅领跑全国。

以去年底冲业绩结束以及2019年开年为分水岭,广州楼盘将涨价的消息开始在市场传播开来,加上国家统计局公布的数据佐证了广州新房价格上涨的事实,催促购房者加快入市步伐。

近日,《每日经济新闻》记者(以购房者身份,下同)实地调查广州部分楼盘发现,扬言房价将上涨实为开发商一种屡试不爽的营销手段。而在市场下行压力下,一成首付、特价房和大力度折扣仍然存在,面临现金回笼压力的开发商在千方百计融资的同时,正以价换量加速资金回笼。

疑问:房价“上涨”真相几何?

一直以来,在一线城市中广州的房价一直“稳”字当头。曾因房价不敌部分热点二线城市,广州“被剔除一线城市”的言论盛极一时。

在2016年房价暴涨阶段,广州没有斩获太多流量,但却在楼市下行期因房价环比涨幅领跑全国而备受关注。2018年12月3%的环比涨幅是国家统计局公布的广州新房的价格涨幅。

“其实广州市场房价是下跌的。”地产经济学家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时给出了与官方数据相反的答案。他认为,广州“双合同”被终结之后,网签价反应真实市场价格,国家统计局数据显示广州房价上涨是对早前房价上涨的一种滞后反应。

据了解,早在两年前广州即开始实行限价,“双合同”也在广州泛滥,备案价一个合同,高于备案价部分的房款则以装修款合同或者其他合同形式签约,这样开发商就能逃避限价,造成网签价格失真。同时,购房者的首付门槛大大提升。

“双合同”被禁,取消限价,网签价格回归真实,早前房价上涨的情况在网签价格中得到体现,造成数据层面出现房价较大幅度的上涨。

同时,《每日经济新闻》记者在实地调查中了解到,目前广州楼盘均以单合同形式签约,“双合同”已成过去式。

与其他一线城市一样,广州楼市面临下行压力。调控下的2018年,广州楼市成交相当暗淡。据阳光家缘数据,2018年广州一手楼网签成交76056宗,同比下跌18.9%,为近4年成交最差的年份

实探:特价房与分期首付成标配

“双合同”被禁,购房门槛降低,年后涨价成为不少楼盘催促购房者下定的营销手段。而一位活跃在新房市场的中介人士则告诉《每日经济新闻》记者:“年后广州房价没有上涨。”

记者实地调查发现,特价房、大力度折扣以及一成首付仍活跃在广州楼市。

以广州大盘亚运城为例,2018年该盘以约100亿元的销售金额成为广州销冠。2019年春节期间,亚运城“不打烊”,马不停蹄地进入新年的业绩冲刺,打出限时首付10万元起置业亚运城的广告。

近日,《每日经济新闻》记者在亚运城售楼部现场看到,已有不少购房者在看房。销售人员杨军(化名)告诉记者,春节期间项目也有一定的成交量,到正月初七销售团队回归后,每天保持10套左右的销售成绩。一边向《每日经济新闻》记者介绍项目,杨军一边展示团队近期的销售业绩。

目前亚运城在售的为天峰组团,目前正在清货阶段,项目马上要推出新的组团。杨军告诉记者,为了加快销售,亚运城推出一口价单位以及一成首付形式,降低购房门槛。

据现场销售人员介绍,亚运城新春的优惠幅度还是挺大,大约在10%左右。优惠形式分为一口价单位和非特价单位。以89平方米的一口价单位来说,总价277万元左右,一口价单位优惠幅度约为30万元,折后总价约为247万元。

整体而言,一口价单位比非一口价单位便宜7万~15万元,杨军告诉《每日经济新闻》记者。关于是否是不好的楼层才拿出来做一口价单位,杨军对此予以否认。而记者要求的中楼层却已找不到一口价单位,一口价单位主要集中在高楼层以及低楼层单位。

非特价单位则给出新春九五折再减8万元的优惠,一套中间的89平方米户型,原价约为277万元,折后价约为248万元,与一口价单位总价相差不大。

同时,杨军告诉《每日经济新闻》记者,项目为加快资金回笼,目前购房者付10%房款即可网签,最长可在剩余的半年内给清剩余的首付款。如在3个月内给清首付则可以再享受九六折优惠,而半年内给清首付只能享受九八折优惠。

据业内人士介绍,目前市场上分期首付以及特价房已成普遍现象,10%的折扣力度算是常见的。

《每日经济新闻》记者实地调查的另一个楼盘也存在分期首付以及特价房优惠活动。珠江·铂世湾项目销售均价在3.7万~4.3万元之间,同样存在特价单位和非特价单位。

以96平方米户型计算,一套低楼层单位原总价约为414万元,一口价折后378万元;而同样面积26楼单位原总价约为448万元,折扣后417万元。据销售人员介绍,一般而言,楼层和朝向差不多的户型,特价单位和非特价单位差价约为10万元左右。

记者从珠江·铂世湾一口价房源信息表获悉,130平方米的大户型一口价单位总价优惠幅度超过50万元,一口价单位单价的优惠在3700元~4000元/平方米。

博弈:房企资金承压VS库存降低

“涨价”与特价之间的矛盾最终可以辨明真相,但当房企以价换量与市场库存降低这对矛盾同时存在时,在博弈之间,未来广州市场的走向充满不确定性。

经历2018年年底房企的以价换量加速资金回笼后,2019年房企依然面临不小的资金压力。从市场表现看,房企通过分期首付降低门槛,以特价房以及各种优惠措施吸引买家入市,加速去化以及资金回笼,成为房企缓解资金压力的一种方式。

在融资方面,2019年,房企频频开启融资渠道,偿债压力不容小觑。克而瑞发布研报显示,2019年1月,房企境内外发债总量为1095.79亿元,环比上升91.8%。其中,境外债发行规模为740.4亿元,环比增长141.9%。

销售方面,1月市场成交出现明显的环比下滑。克而瑞数据显示,1月TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元,同比下降19.02%;权益销售金额3365.6亿元,同比下降13.40%。

当房企遭遇资金压力,开源节流成为房企不二选择。不少房企以价换量加速资金回笼,同时减少销售去化不佳项目的开工,保障现金流安全。这样一来,市场新货量减少,同时库存量逐渐降低,市场或面临转向。

据中地行统计数据,2019年广州全市约有170个住宅、别墅及公寓项目入市,总货量约66981套,整体供应比2018年少。同时,2018年广州网签成交量为76056套,为近4年最差成交水平,这意味着2019年的新货供应量可能会小于市场需求量。据中原数据,截至2019年1月25日,广州库存量去化周期为9.6个月。

邓浩志认为,从目前的库存以及新货供应情况来看,2019年广州的基调是缺货,可能价格将面临一定幅度的上涨。

一面是以价换量加速资金回笼的压力,另一面则是因缺货可能引发的房价上涨,在这一对矛盾的博弈中,2019年广州楼市的走向或许更加扑朔迷离。

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