每经记者 程成 每经编辑 魏文艺
今年2月初正逢春节长假，各地楼市的成交量自然会受到不小影响。而春节过后，各地楼市便会逐渐步入正轨。春节刚过，常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政，使得“人才大战”骤然升级。与此同时，随着去年底以来菏泽、珠海等城市相关调控松绑，关于“楼市回暖”的声音也开始出现。
当下各地楼市的真实情况是什么？热点城市的表现往往很有代表性。近日，《每日经济新闻》记者分别赴广州、南京、重庆等热点城市，就这些城市的房地产现状进行了深入调查，以期为读者展示当前楼市最真实的表现。
随着去年底以来菏泽、珠海、广州等地楼市调控陆续松绑，关于“楼市回暖信号来了”的声音不绝于耳。春节刚过，常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政，其中4城降低了落户门槛。
而记者的微信朋友圈近来也十分热闹，不少地产营销人纷纷转发起了各类楼市最新信息，虽然这些信息来源各异，但主题很鲜明——“楼市回暖”。
值得注意的是，“南京社保门槛降低，释放大量购房需求”“南京6个板块突破限价”等信息最为吸引眼球。近日，《每日经济新闻》记者在南京楼市实地走访时发现，一些楼盘的备案价紧贴区域限价，部分房源甚至突破区域限价。与去年下半年的“冰冻”行情对比，南京楼市节后“温暖”开局。
突破限价与日光盘再现
2月18日，南京迎来春节后首个开盘项目。当日晚间，位于南京市雨花台区城南板块的“中海城南公馆”项目正式开盘。记者了解到，该楼盘此次共推出142套精装房源，有536组客户登记报名，中签率26%。最终，不到1个半小时，上述142套房源全部售罄，并成为2019年南京楼市首个“日光盘”。
记者注意到，南京主城区上一次出现“日光盘”还是2个月前。不过值得关注的是，与“日光盘”相比，上述楼盘的备案价格耐人寻味。
《每日经济新闻》记者以购房者身份走访时发现，目前上述楼盘所在的城南板块，一手商品住宅限价在35000元/平方米左右。不过，根据南京市住房保障和房产局官网信息，上述楼盘此次推出的4栋多层和小高层房源，备案均价在36037元~38842元/平方米，虽然也有部分房源的备案价未超过35000元/平方米的限价标准，但绝大多数房源均超过限价，最高单价甚至达到39928元/平方米。
不过，由于上述房源为精装修交付，装修备案价格在3500元/平方米左右。即便剔除装修价格因素，仍有一栋楼的房源备案均价超过35000元/平方米的限价水平。
中海城南公馆的置业顾问对限价松动并不否认，其告诉记者：“放开了限价。”
对于“放开限价”的原因，“一方面是物价的上涨，另一方面对土拍、卖地是好事”。该置业顾问向记者解释道：“像我们周边有几块空地，如果起拍价格很高，又限制这个区域的房价，那开发商也不愿意来拿地。”
记者在该项目营销中心也看到，开发商在沙盘旁贴出了一张说明，“本次开盘销售价格符合相关规定”“开盘当天折后价，小高层大部分房源成交价格为33000元~35500元/平方米，洋房大部分房源成交价格范围为35500元~38000元/平方米”“部分房源由于位置优越，成交价格高于上述范围”。
而在与上述楼盘仅一站地铁之隔的禹洲嘉荟星岛项目现场，一名置业顾问也向《每日经济新闻》记者表示：“最近限价政策在放松，很多楼盘都突破了。区域限价35000元/平方米，我们和中海都突破了限价。”
不过值得注意的是，虽然上述两个楼盘都突破限价，但记者从置业顾问处获悉，目前项目均有3%左右的优惠。
尽管突破限价，但中海城南公馆在当日的开盘中依然“日光”。
是否意味着楼市调控放开
《每日经济新闻》记者注意到，除了上述位于雨花台区的部分楼盘突破限价外，实际上从去年下半年至今，南京就有多个板块的新房销售价超过区域限价。
如仙林湖板块的高科紫薇堂，于1月底领取销售许可证，96套精装交付的平墅价格在37495元~42011元/平方米，5套毛坯交付的合院别墅价格在43748元~46734元/平方米，突破了区域30000元/平方米的限价。
又如位于秦淮区的万科安品园舍，于去年8月份拿到销售许可证，38套毛坯房源销许均价在54273元~61252元/平方米，最贵的一套房源单价达到62671元/平方米，突破区域45000元/平方米的限价。
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此外，南京在2月15日修订《南京市积分落户实施办法》，特别是将申请条件中“近2年内连续缴纳社会保险”调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，并取消落户指标限制。此举也被认为是进一步降低落户门槛。
多个楼盘突破区域限价，以及人才落户门槛降低，是否意味着南京的房地产调控放开？楼市会出现回暖？
“调控依然会继续，会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖，楼市进入横盘时代。”新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。市场下行时放松高端盘价格、房贷利率下调等政策，是房地产市场逆周期调节的预调微调，都会推动住宅市场回温。
不过欧阳捷同时认为，“房住不炒”仍是长期定位，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出。
记者在中海南城公馆营销中心走访时就看到，虽然该楼盘一期项目认筹登记已经截止，但仍有人前来看房咨询。
“目前周边不少区域在拆迁，也只有我们这一个项目在售。”上述楼盘置业顾问告诉记者：“下一期产品会在8月份左右推出，具体价格还要根据到时候的市场需求来定。”
而多家中介门店的置业顾问也向记者表示：“节后来店咨询和带看的客户比之前多了一些。”
不过根据易居研究院的数据，1月份南京商品住宅成交面积75.2万平方米，环比下降18%，同比下降32%。
“突破限价、降低落户门槛，调控政策在楼市降温时出现预调微调，并不意味着调控政策将在短期内放开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，限价的松动，也有助于缓解开发商因成本压力而“减配”所带来的不稳定因素。
“在市场下行期，一些城市的限价政策已经出现微调。突破限价，只是政府把主动权交给企业和市场，但最终项目能不能卖得掉，还是要看价格、产品能不能被市场接受。”同策咨询研究总监张宏伟也向记者表示，预计未来3到4个季度，市场将延续目前的下行趋势。
而《每日经济新闻》记者在咨询南京市民热线12345时，对方也明确表示：“目前商品住宅限价没有放开。”
高地价项目如何突围
《每日经济新闻》记者注意到，上述突破限价的项目，要么是前两年拿的高价地块，要么定位为高端产品。
如突破区域限价的仙林湖板块的高科紫薇堂项目，开发商南京高科置业在2015年11月27日以总价10.4亿元、溢价率88%、楼面价2.1万元/平方米竞得该项目用地时，也是彼时仙林湖的“地王”。信息显示，地块出让面积4.5万平方米，规划建筑面积约5万平方米。
再如秦淮区的万科安品园舍，虽不是“地王”项目，但定位为高端别墅类产品，门槛也较高，最便宜的一套总价超过2000万元。
而同样突破区域限价的中海城南公馆项目，由中海地产于2017年9月20日，以总价43.2亿元、溢价率27%竞得。虽然溢价率不高，但要求现房销售。
此外，目前的南京单价“地王”——位于建邺区河西南板块的葛洲坝中国府将于今年上市，其未来的市场表现饱受关注。据悉，2016年5月，葛洲坝以总价32.8亿元、溢价率110%、楼面价约4.52万元/平方米竞得该地块，刷新了南京楼面单价“地王”纪录，不仅远超地块所在的河西南板块3.5万元/平方米的限价，也超过整个河西区域最高4.5万元/平方米的限价。
“我们拿地的价格比较高，因为限价，周边楼盘的价格比较低，目前我们的价格还没有出来，大概在6、7月份会开盘。”葛洲坝中国府的置业顾问告诉记者，“不过我们最小的户型190平方米，（售价）应该会超过1000万元。”
在市场降温的大环境下，高地价和高端项目接连上市，又如何实现突围呢？
“房企近两年拿的地王项目，要么平价出货回笼资金，要么继续观望等待市场回暖。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“对这些地王项目，一些全国性布局、资金实力强的大中型开发商可以通过其他项目的收益来平滑风险；但一些小开发商可能就吃不消，会面临较大的资金压力，需要考虑通过股权转让方式进行联合开发。”
不过严跃进同时认为，目前楼市调控政策已很严厉，房贷利率也处于高位，政策见顶的声音越来越多，部分城市政策出现微调，“地王项目的压力或许会有所减轻，但产品和价格，仍是地王项目脱困的关键”。
而张宏伟也认为，产品和价格依然是高价地项目突围的关键。“高价地项目会不会因为限价松动而解套，最终还是要看市场大行情，以及产品、价格能不能被市场接受。”张宏伟说。
本文来源：每日经济新闻
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