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实探南京楼市:多板块房价突破限价 开年首现日光盘

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每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

今年2月初正逢春节长假,各地楼市的成交量自然会受到不小影响。而春节过后,各地楼市便会逐渐步入正轨。春节刚过,常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政,使得“人才大战”骤然升级。与此同时,随着去年底以来菏泽、珠海等城市相关调控松绑,关于“楼市回暖”的声音也开始出现。

当下各地楼市的真实情况是什么?热点城市的表现往往很有代表性。近日,《每日经济新闻》记者分别赴广州、南京、重庆等热点城市,就这些城市的房地产现状进行了深入调查,以期为读者展示当前楼市最真实的表现。

随着去年底以来菏泽、珠海、广州等地楼市调控陆续松绑,关于“楼市回暖信号来了”的声音不绝于耳。春节刚过,常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政,其中4城降低了落户门槛。

而记者的微信朋友圈近来也十分热闹,不少地产营销人纷纷转发起了各类楼市最新信息,虽然这些信息来源各异,但主题很鲜明——“楼市回暖”。

值得注意的是,“南京社保门槛降低,释放大量购房需求”“南京6个板块突破限价”等信息最为吸引眼球。近日,《每日经济新闻》记者在南京楼市实地走访时发现,一些楼盘的备案价紧贴区域限价,部分房源甚至突破区域限价。与去年下半年的“冰冻”行情对比,南京楼市节后“温暖”开局。

突破限价与日光盘再现

2月18日,南京迎来春节后首个开盘项目。当日晚间,位于南京市雨花台区城南板块的“中海城南公馆”项目正式开盘。记者了解到,该楼盘此次共推出142套精装房源,有536组客户登记报名,中签率26%。最终,不到1个半小时,上述142套房源全部售罄,并成为2019年南京楼市首个“日光盘”。

记者注意到,南京主城区上一次出现“日光盘”还是2个月前。不过值得关注的是,与“日光盘”相比,上述楼盘的备案价格耐人寻味。

《每日经济新闻》记者以购房者身份走访时发现,目前上述楼盘所在的城南板块,一手商品住宅限价在35000元/平方米左右。不过,根据南京市住房保障和房产局官网信息,上述楼盘此次推出的4栋多层和小高层房源,备案均价在36037元~38842元/平方米,虽然也有部分房源的备案价未超过35000元/平方米的限价标准,但绝大多数房源均超过限价,最高单价甚至达到39928元/平方米。

不过,由于上述房源为精装修交付,装修备案价格在3500元/平方米左右。即便剔除装修价格因素,仍有一栋楼的房源备案均价超过35000元/平方米的限价水平。

中海城南公馆的置业顾问对限价松动并不否认,其告诉记者:“放开了限价。”

对于“放开限价”的原因,“一方面是物价的上涨,另一方面对土拍、卖地是好事”。该置业顾问向记者解释道:“像我们周边有几块空地,如果起拍价格很高,又限制这个区域的房价,那开发商也不愿意来拿地。”

记者在该项目营销中心也看到,开发商在沙盘旁贴出了一张说明,“本次开盘销售价格符合相关规定”“开盘当天折后价,小高层大部分房源成交价格为33000元~35500元/平方米,洋房大部分房源成交价格范围为35500元~38000元/平方米”“部分房源由于位置优越,成交价格高于上述范围”。

而在与上述楼盘仅一站地铁之隔的禹洲嘉荟星岛项目现场,一名置业顾问也向《每日经济新闻》记者表示:“最近限价政策在放松,很多楼盘都突破了。区域限价35000元/平方米,我们和中海都突破了限价。”

不过值得注意的是,虽然上述两个楼盘都突破限价,但记者从置业顾问处获悉,目前项目均有3%左右的优惠。

尽管突破限价,但中海城南公馆在当日的开盘中依然“日光”。

是否意味着楼市调控放开

《每日经济新闻》记者注意到,除了上述位于雨花台区的部分楼盘突破限价外,实际上从去年下半年至今,南京就有多个板块的新房销售价超过区域限价。

如仙林湖板块的高科紫薇堂,于1月底领取销售许可证,96套精装交付的平墅价格在37495元~42011元/平方米,5套毛坯交付的合院别墅价格在43748元~46734元/平方米,突破了区域30000元/平方米的限价。

又如位于秦淮区的万科安品园舍,于去年8月份拿到销售许可证,38套毛坯房源销许均价在54273元~61252元/平方米,最贵的一套房源单价达到62671元/平方米,突破区域45000元/平方米的限价。

……

此外,南京在2月15日修订《南京市积分落户实施办法》,特别是将申请条件中“近2年内连续缴纳社会保险”调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”,并取消落户指标限制。此举也被认为是进一步降低落户门槛。

多个楼盘突破区域限价,以及人才落户门槛降低,是否意味着南京的房地产调控放开?楼市会出现回暖?

“调控依然会继续,会放松但不会放开,楼市将回温但不会回暖,楼市进入横盘时代。”新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准,都会增加市场成交量。市场下行时放松高端盘价格、房贷利率下调等政策,是房地产市场逆周期调节的预调微调,都会推动住宅市场回温。

不过欧阳捷同时认为,“房住不炒”仍是长期定位,回温不等于回暖,放松不等于放开,调控也不会退出。

记者在中海南城公馆营销中心走访时就看到,虽然该楼盘一期项目认筹登记已经截止,但仍有人前来看房咨询。

“目前周边不少区域在拆迁,也只有我们这一个项目在售。”上述楼盘置业顾问告诉记者:“下一期产品会在8月份左右推出,具体价格还要根据到时候的市场需求来定。”

而多家中介门店的置业顾问也向记者表示:“节后来店咨询和带看的客户比之前多了一些。”

不过根据易居研究院的数据,1月份南京商品住宅成交面积75.2万平方米,环比下降18%,同比下降32%。

“突破限价、降低落户门槛,调控政策在楼市降温时出现预调微调,并不意味着调控政策将在短期内放开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,限价的松动,也有助于缓解开发商因成本压力而“减配”所带来的不稳定因素。

“在市场下行期,一些城市的限价政策已经出现微调。突破限价,只是政府把主动权交给企业和市场,但最终项目能不能卖得掉,还是要看价格、产品能不能被市场接受。”同策咨询研究总监张宏伟也向记者表示,预计未来3到4个季度,市场将延续目前的下行趋势。

而《每日经济新闻》记者在咨询南京市民热线12345时,对方也明确表示:“目前商品住宅限价没有放开。”

高地价项目如何突围

《每日经济新闻》记者注意到,上述突破限价的项目,要么是前两年拿的高价地块,要么定位为高端产品。

如突破区域限价的仙林湖板块的高科紫薇堂项目,开发商南京高科置业在2015年11月27日以总价10.4亿元、溢价率88%、楼面价2.1万元/平方米竞得该项目用地时,也是彼时仙林湖的“地王”。信息显示,地块出让面积4.5万平方米,规划建筑面积约5万平方米。

再如秦淮区的万科安品园舍,虽不是“地王”项目,但定位为高端别墅类产品,门槛也较高,最便宜的一套总价超过2000万元。

而同样突破区域限价的中海城南公馆项目,由中海地产于2017年9月20日,以总价43.2亿元、溢价率27%竞得。虽然溢价率不高,但要求现房销售。

此外,目前的南京单价“地王”——位于建邺区河西南板块的葛洲坝中国府将于今年上市,其未来的市场表现饱受关注。据悉,2016年5月,葛洲坝以总价32.8亿元、溢价率110%、楼面价约4.52万元/平方米竞得该地块,刷新了南京楼面单价“地王”纪录,不仅远超地块所在的河西南板块3.5万元/平方米的限价,也超过整个河西区域最高4.5万元/平方米的限价。

“我们拿地的价格比较高,因为限价,周边楼盘的价格比较低,目前我们的价格还没有出来,大概在6、7月份会开盘。”葛洲坝中国府的置业顾问告诉记者,“不过我们最小的户型190平方米,(售价)应该会超过1000万元。”

在市场降温的大环境下,高地价和高端项目接连上市,又如何实现突围呢?

“房企近两年拿的地王项目,要么平价出货回笼资金,要么继续观望等待市场回暖。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者,“对这些地王项目,一些全国性布局、资金实力强的大中型开发商可以通过其他项目的收益来平滑风险;但一些小开发商可能就吃不消,会面临较大的资金压力,需要考虑通过股权转让方式进行联合开发。”

不过严跃进同时认为,目前楼市调控政策已很严厉,房贷利率也处于高位,政策见顶的声音越来越多,部分城市政策出现微调,“地王项目的压力或许会有所减轻,但产品和价格,仍是地王项目脱困的关键”。

而张宏伟也认为,产品和价格依然是高价地项目突围的关键。“高价地项目会不会因为限价松动而解套,最终还是要看市场大行情,以及产品、价格能不能被市场接受。”张宏伟说。

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