烂尾十年 西南四环巨无霸项目国美商都如何翻身？

位于北京西南四环超过50万平方米的商业综合体项目——国美商都，在烂尾多年遭遇官司诉讼后，最近又有新进展。近日，有媒体披露了最高人民法院不久前的一份终审判决文书，让这场持续6年的官司盖棺定论。判决书显示，驳回海航集团有限公司的全部诉讼请求，海航集团在本案中主张国美商都公司返还18亿元购房款并赔偿损失于法无据，本院不予支持。

2005年拿地，2006年开工，2009年竣工，由于黄光裕入狱，国美商都遭遇转让命运，历时3年，买家落定。但2013年，国美方面一纸诉状将买家海航诉诸法院，讨要欠款及违约金，此后海航反诉，来来回回，多次对簿公堂，历时6年，终于尘埃落定。从2009年到2019年，十年时间如白驹过隙，国美商都至今仍烂尾空置，项目所在地丰台科技园却已飞速发展，不可同日而语。随着与海航官司落定，国美商都将何去何从？未来能否实现涅槃重生？

建成十年，至今仍空置

2019年2月17日，新京报记者实地探访国美商都。据了解，该项目位于西南四环外，北侧紧邻四环路，项目西侧是科技大道，南侧为内环西路，项目由两部分组成，分布于丰科西路两侧，由连廊连接。

新京报记者观察到，该项目已经建成，外立面呈浅灰色，一层外墙处贴有红色标语“施工现场楼前50米禁止入内”。记者透过外墙玻璃看到项目内部为毛坯状态，杂乱无章，一位施工方的工作人员表示，“项目内部还没装修。”记者询问今年是否有可能入市，该工作人员表示，不太可能。附近正在招租的写字楼项目相关工作人员也表示，“国美商都离入市还早着呢，人还在里面呢。”

时间如白驹过隙，国美商都从拿地、建成到空置至今，已经过去14年光阴。

2004年，在电器领域风生水起的国美开始大手笔布局商业地产业务，创始人黄光裕挖来自称“资本地产”创始人的禹晋永任国美置业总经理。实际上，禹晋永此前什么地产项目也没有做过，仅靠“资本地产”概念行走江湖。禹晋永身上头衔众多，经历传奇，但都不经深究，漏洞百出。2012年7月，禹晋永因涉嫌诈骗被刑拘，“禹式忽悠”随之倒塌，这是后话。

2005年2月，国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区（又称丰台科技园）产业基地35-A1地块，成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。

对于彼时刚进军商业地产的国美来说，基本无运营经验，通过招拍挂拿下超大体量商业综合体项目，业内可谓吃惊，其操盘能力引来质疑。据资料显示，国美商都总建筑面积为55.6万平方米，其中购物中心面积为34.4万平方米，酒店为5.4万平方米，写字楼为3.4万平方米。无论是在当时还是现在，这个体量的商业综合体都很鲜见，巨无霸项目与不匹配的团队，这也为国美商都此后的命运埋下隐患。

这是国美商都的开始，大手笔、高姿态、风光无限，谁曾想，此后的命运多舛，空置时间长达十年。

而伴随着国美商都遭遇出售、官司诉讼、被收回命运的是，国美电器创始人黄光裕的入狱以及出狱传闻。

黄光裕入狱，国美商都曾遭出售

2006年，国美商都开始建设，2009年竣工。一切的转折都发生在2009年左右，不管是国美商都还是国美电器。

2008年,黄光裕因涉嫌操纵股价被证监会调查，同年11月被拘。2010年，黄光裕因非法经营罪、内幕交易罪和单位行贿罪被判处有期徒刑14年，同时被判罚金6亿元，没收财产2亿元。

也正是在这个时候，黄光裕倾心的地产业务遭遇甩卖危机，包括国美商都。事实上，黄光裕的地产版图最早始于1996年，但2004年之前，国美一直是游离在地产开发边缘，主业仍是家电零售，直至2004年，国美置业成立，聚焦商业地产开发，2005年拿下国美商都巨无霸地块，一夜成名。此后，国美收购地产营销顾问公司“百人行”，其总裁童渊出任国美第三家地产公司“国美地产”总经理。

2005年到2009年，是黄光裕与国美最风光无限的时候，黄光裕多次问鼎胡润中国百富榜，国美则是中国家电零售行业的龙头。但是随着黄光裕被调查、入狱，国美系地产业务进入收缩与衰退之路。

2009年4月份，市场传闻，国美在北京以及全国其他城市的地产项目遭遇转让，就包括国美商都。但是国美商都的转让并不顺利，直至三年后的2011年，买家才最终落定，为海航置业。当年的3月，海航置业与国美商都建设开发公司达成资产买卖协议，随即签订了《国美商都资产收购框架协议书》（简称《框架协议书》），设定了尽职调查时间、付款进度、物业交接标准、违约条款等。根据协议，海航应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款57.5亿元。

对于项目出售的原因，除了因黄光裕被查入狱等因素外，国美商都定位、团队不断更换等导致项目迟迟未能入市，并成为“烫手山芋”，这也是该项目最终被出售的重要原因之一。

一位曾经的国美老员工告诉新京报记者，这是绝无仅有的因为管理团队不专业被做死的商业地产项目，“黄光裕只是个投资人，而当时的团队又不专业，没想清楚做什么，就盲目拿地，盲目开工建设，定位上严重失误，做完了发现用不了。”

据了解，国美商都的定位几次更迭，案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场，又改回国美商都。尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位。

六年官司、扯皮，国美最终收回项目

虽然2011年国美商都的接盘者确定为海航，但是中间的资金交付并不顺利。根据上述《框架协议书》，海航应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款57.5亿元。但是，直至2012年5月，海航仍未付清全部转让款项。

2013年3月，因“国美商都”资产转让合同“买方违约”，国美方面将海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院，追讨欠款及违约金。随后，国美方面表示，为了促使合同继续履行，最终撤诉。

但是，事情反转，2013年年底，海航将国美告上北京市高级人民法院，案由为合同欺诈，北京市高院开庭审理后当庭驳回海航方面全部诉讼请求，国美胜诉。2015年，海航又将国美诉至海南省高级人民法院。2016年初，因不服海南省高级人民法院（2014）琼民二初字第15号民事判决，国美将海航诉至最高人民法院，请求撤销一审判决，改判驳回海航集团公司的全部诉讼请求。

2018年11月29日，最高人民法院的终审判决书显示，驳回海航集团有限公司的全部诉讼请求，海航集团在本案中主张国美商都公司返还18亿元购房款并赔偿损失于法无据，本院不予支持。

区域内竞争激烈， 国美商都存“硬伤”

如今尘埃落地，国美商都最终回到国美手中。但是十年已过，曾经的国美在商业地产领域是新手，商业地产运营能力匮乏，如今在商业地产高速飞转的时代，蹉跎了十年光阴，国美商都还能实现涅槃重生吗？

国美商都主要构成是购物中心、酒店和写字楼，其中购物中心是大头，占比超过60%，建筑面积超30万平方米，这在北京很少见。曾有商业地产领域的专家表示，一般的商业综合体也就10万平方米左右，50多万平方米体量，堪称“商业航母”。而超过30万平方米的购物中心更为少见，这对于定位、运营团队、区域客群都有很强的要求。

对于国美商都来说，面临的不仅仅是自身运营能力欠缺的问题，还有来自区域内日渐成熟商业地产项目的竞争。与国美商都一公里之隔的是丰台万达广场，紧邻地铁9号线丰台科技园站。丰台万达广场总规划建筑面积达24万平方米，如今运营已相当成熟，涵盖影院、餐饮、购物、娱乐等业态，周末人群来往、氛围甚浓。在国美商都周边两公里范围内的购物中心还有丰台永旺梦乐城，总建筑面积在15万平方米，购物、影院、娱乐、餐饮等一应俱全。在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，万达和永旺仅仅从品牌角度来讲，已经在全国很知名，招商更具联动效应，而国美商都，就只有单一的项目。

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此外，相比于国美商都，丰台万达广场和丰台永旺梦乐城的体量都不小，且临近居民区，具有客群优势。以六圈路为界，北侧多是企业总部基地，南部则为居民区，永旺梦乐城附近有中海九号公馆、北京国际花园、万科蓝、加来庄园、中海御鑫阁、京投银泰万科西华府等住宅小区，虽然万达广场在六圈路北侧，但是相比国美商都，万达广场距离上述居民区的距离更近。

朱凌波表示，国美商都是国美转型商业地产的大手笔之作，但是由于团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位等问题，即使国美收回来，想涅槃重生难度也相当高。“一是物理硬伤，需不需要重新改造，这个要评估。二是虚的部分，项目积累了很多消极影响，想拨乱反正，难度很大，特别是黄光裕入狱后，国美在走下坡路，这么多阴影，会让操盘团队产生很大抗性。更重要的是，十年间北京商业地产竞争格局发生了巨大变化。”

颠覆性创新，或可涅槃重生

但是对于国美商都来说不是没有机会，首先是土地价值，项目紧邻四环路，区位优势凸显，从2005年拿地到目前已经过了14年，西南四环地价与房价早已不可同日而语，该项目的资产价值毋庸置疑。上述国美老员工表示，2005年时，国美商都的地价太便宜了，如今价值超过百亿元，即便炸了重盖都值得，“对于国美来说，或许是因祸得福。”

其次，项目距离最近的地铁站点一公里左右，在步行可达的范围内。此外，北侧四环内分布有多个老小区，仍有部分客群可待挖掘。

如何定位？如何改造？对于国美商都这个烂尾10年的项目来说，是难点，或许也是机会点。

中商数据合伙人及副总裁李静雅表示，从区域内来说，国美商都的市场压力还是比较大的。但是从宏观来看，人均商业面积、购物中心数量方面，北京商业地产还是存在很大机会的，尤其是核心区大体量商业地产项目再供应的机会很小，对于既有的商业地产项目来说，既存在消费的市场份额，又有一定的稀缺性。

对于国美商都来说，其挑战是如何更精准定位、把握客群需求，“其实可以跳出区域，国美商都体量这么大，有一定的优势拉动更远范围内的客群，就像荟聚一样，当初大家也不看好南城，但是荟聚做成了泛区域中心项目，辐射力很强，不仅服务大兴，还威胁到其他区域的项目，一些偏核心区域项目也视其为竞品。”李静雅表示，“国美商都，关键是看其操盘能力，可以装入一些特色业态，或者是更长消费时间的业态。”

在朱凌波看来，改造的思路恐怕要跳出传统商业地产模式，用创新理念，与线上、新型零售形态结合，“通过传统的品牌组合，很难有效，必须要超越传统形态，回避空间硬伤，把握住这几年或者是未来几年的发展趋势，才能与竞争对手拉开距离，创造北京独一无二的差异化的商圈集群。”

对于运营团队，朱凌波认为，国美虽然是做零售出身，但是跟商业地产“隔行如隔山”，在运营团队上可以采用更开放的姿态，诸如机制创新，进行深度合作，引入知名的商业地产运营品牌，又如开放股权，给运营团队以股权激励。

“烂尾的项目，如果能够进行颠覆性的创新，包括定位、机制、团队、新型趋势的把控等等，还是有可能盘活的。”朱凌波说。

对于该项目的定位以及运营问题，新京报记者联系国美控股集团地产板块总裁于星旺，对方在截稿前并未回复。

新京报记者段文平 摄影 段文平 编辑 武新 制图 李禾炜? 薛慧敏 校对吴兴发 卢茜