春节假期归来，京东收购北京翠宫饭店的成交成为市场热点。2018年对京东而言是充满挑战的一年，股票遭抛售，股价逼近破发，企业增速放缓，同时由于整体市场环境萎靡，股市下调，科技股成为重灾区，年末各大互联网公司纷纷传出裁员消息，京东也不例外。在这个大背景下京东以近27亿元收购中关村核心区域的翠宫饭店就尤为引人注意。
作为曾经首创集团旗下的翠宫饭店成立于1987年，是一家集酒店、餐饮、购物、写字楼为一体的五星级酒店，由于位于中关村核心区域，在开业初期运营状况良好，但在开业十几年后则出现了大额的亏损，并在2016年停业。翠宫饭店的财报显示，2016年酒店的总营收为2124.67万元，而净亏损则达3918.24万元，截止到2018年中，翠宫饭店的债权金额总计为7.56亿元。在今年一月份，翠宫饭店的股权关系被转至海淀区国有资本经营管理中心，而京东正是从该管理中心以26.8亿元获得了翠宫饭店100%的股权及相关债权。在整个交易中，海淀区政府对整个成交的完成起到了积极的协调和推动作用。在北京的核心区域，国有企业拥有大量资产，但由于缺乏资产管理经验，这些资产大多处于微利或亏损状态，而国有企业又大多没有足够的动力对这些资产进行有效改造，造成了大量的闲置和浪费，资产不但没有实现保值增值，反而由于管理运营不善导致了物业老化资产贬值。在翠宫饭店的案例中，海淀区政府以高新技术企业为目标寻找到京东作为买家，将一个常年处于亏算状态的酒店以均价近6万元/平米的价格出手（将饭店债权计算在内的地上面积均价），一方面对国有资产进行了较好的处置，另一方面将京东引入海淀既符合海淀发展高科技产业的区域定位，又可为区域创造税收，可谓一举多得。从京东的角度来讲，回归中关村也是企业发展的必然，京东总部位于北京的亦庄开发区，区域内以制造业、制药、物流、新能源等产业为主，区域内同行业企业少，难以形成集群效应，同时由于北京的高校多位于中关村区域，实习生从学校到亦庄的往返通勤时间通常需要4小时，这为人员招聘极大的增加了难度。在购买翠宫饭店后，京东意图将该项目改造成办公项目提供给研发人员自用，一方面企业重新回归中关村，另一方面也可极大的促进企业人员的招募。
在京东购楼之前，2018年底的另外一个互联网企业小米也同华润联合在昌平拿了地。昌平地块为F2性质（以公共管理和公共服务、商业服务功能为主导，兼容居住建筑的混合用地），公建需占70%，住宅占30%。在这个项目中，小米不具备拿地资格，而F2以公建为主的土地性质则会导致开发商拿地意愿低，因此小米同华润的合作可谓天作之合，一方面可满足小米自建研发写字楼的需求，另一方面双方也可实现成本的分摊，减少了资金的压力。
此外，近期也传出拥有今日头条的“字节跳动”公司收购中关村大钟寺中坤广场的消息，如果消息确实，那么这将是互联网公司在北京的又一单大宗物业成交，也是互联网企业扎堆中关村的又一例证。中关村区域优质写字楼项目稀少，租金在2018年底达到400元/月/平方米，较三年前已攀升36%，而空置率则多年以来维持在极低的状态，2018年底的空置率更低至为0.3%，整个区域处于满租状态，在此背景下，选址中关村的互联网企业只能无奈将各个部门分散在不同的写字楼，然而这样做的结果一不利于管理，二不利于各个部门之间的合作与互动，三不利于树立良好的企业形象，因此互联网企业对于大面积的自用写字楼的需求变得越来越强劲。除了自身的办公需求之外，一些准备上市的互联网企业也需考虑企业的资产配置，拥有一些核心地段的写字楼资产无疑可以成为一个加分项。
北京正力图把自己打造成中国的科技创新中心，因此政府从多个层面大力扶持互联网高科技极其相关产业，京东的案例可见一斑。北京的核心物业资产一直供不应求，在以往的成交中，大多数的物业项目被收购之后便从交易市场上消失了，鲜有拿出来再卖的，这让市场上可售的优质项目越来越少。也因此，项目用途的改造在北京也逐渐成为常态，将经营不善常年亏损的酒店或零售业态改作写字楼，引入具有资金优势且符合区域定位的企业进驻，可以从多个层面解决各方问题，这样的做法不失为一个有益的尝试。
文：戴德梁行北中国区研究部主管 魏东
本文来源：网易房产
作者：魏东
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