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互联网企业频出手,搅热北京大宗物业交易市场

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春节假期归来,京东收购北京翠宫饭店的成交成为市场热点。2018年对京东而言是充满挑战的一年,股票遭抛售,股价逼近破发,企业增速放缓,同时由于整体市场环境萎靡,股市下调,科技股成为重灾区,年末各大互联网公司纷纷传出裁员消息,京东也不例外。在这个大背景下京东以近27亿元收购中关村核心区域的翠宫饭店就尤为引人注意。

作为曾经首创集团旗下的翠宫饭店成立于1987年,是一家集酒店、餐饮、购物、写字楼为一体的五星级酒店,由于位于中关村核心区域,在开业初期运营状况良好,但在开业十几年后则出现了大额的亏损,并在2016年停业。翠宫饭店的财报显示,2016年酒店的总营收为2124.67万元,而净亏损则达3918.24万元,截止到2018年中,翠宫饭店的债权金额总计为7.56亿元。在今年一月份,翠宫饭店的股权关系被转至海淀区国有资本经营管理中心,而京东正是从该管理中心以26.8亿元获得了翠宫饭店100%的股权及相关债权。在整个交易中,海淀区政府对整个成交的完成起到了积极的协调和推动作用。在北京的核心区域,国有企业拥有大量资产,但由于缺乏资产管理经验,这些资产大多处于微利或亏损状态,而国有企业又大多没有足够的动力对这些资产进行有效改造,造成了大量的闲置和浪费,资产不但没有实现保值增值,反而由于管理运营不善导致了物业老化资产贬值。在翠宫饭店的案例中,海淀区政府以高新技术企业为目标寻找到京东作为买家,将一个常年处于亏算状态的酒店以均价近6万元/平米的价格出手(将饭店债权计算在内的地上面积均价),一方面对国有资产进行了较好的处置,另一方面将京东引入海淀既符合海淀发展高科技产业的区域定位,又可为区域创造税收,可谓一举多得。从京东的角度来讲,回归中关村也是企业发展的必然,京东总部位于北京的亦庄开发区,区域内以制造业、制药、物流、新能源等产业为主,区域内同行业企业少,难以形成集群效应,同时由于北京的高校多位于中关村区域,实习生从学校到亦庄的往返通勤时间通常需要4小时,这为人员招聘极大的增加了难度。在购买翠宫饭店后,京东意图将该项目改造成办公项目提供给研发人员自用,一方面企业重新回归中关村,另一方面也可极大的促进企业人员的招募。

在京东购楼之前,2018年底的另外一个互联网企业小米也同华润联合在昌平拿了地。昌平地块为F2性质(以公共管理和公共服务、商业服务功能为主导,兼容居住建筑的混合用地),公建需占70%,住宅占30%。在这个项目中,小米不具备拿地资格,而F2以公建为主的土地性质则会导致开发商拿地意愿低,因此小米同华润的合作可谓天作之合,一方面可满足小米自建研发写字楼的需求,另一方面双方也可实现成本的分摊,减少了资金的压力。

此外,近期也传出拥有今日头条的“字节跳动”公司收购中关村大钟寺中坤广场的消息,如果消息确实,那么这将是互联网公司在北京的又一单大宗物业成交,也是互联网企业扎堆中关村的又一例证。中关村区域优质写字楼项目稀少,租金在2018年底达到400元/月/平方米,较三年前已攀升36%,而空置率则多年以来维持在极低的状态,2018年底的空置率更低至为0.3%,整个区域处于满租状态,在此背景下,选址中关村的互联网企业只能无奈将各个部门分散在不同的写字楼,然而这样做的结果一不利于管理,二不利于各个部门之间的合作与互动,三不利于树立良好的企业形象,因此互联网企业对于大面积的自用写字楼的需求变得越来越强劲。除了自身的办公需求之外,一些准备上市的互联网企业也需考虑企业的资产配置,拥有一些核心地段的写字楼资产无疑可以成为一个加分项。

北京正力图把自己打造成中国的科技创新中心,因此政府从多个层面大力扶持互联网高科技极其相关产业,京东的案例可见一斑。北京的核心物业资产一直供不应求,在以往的成交中,大多数的物业项目被收购之后便从交易市场上消失了,鲜有拿出来再卖的,这让市场上可售的优质项目越来越少。也因此,项目用途的改造在北京也逐渐成为常态,将经营不善常年亏损的酒店或零售业态改作写字楼,引入具有资金优势且符合区域定位的企业进驻,可以从多个层面解决各方问题,这样的做法不失为一个有益的尝试。

文:戴德梁行北中国区研究部主管 魏东

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