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北京市政府东迁之后,东西城房价怎么走

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2019年1月10日晚,北京市政府正式摘牌,告别正义路2号,搬迁至通州,城市副中心功能正式启动。实际上,北京市政府搬迁通州的消息,已经流传了好几年,但是正式敲定,还是在2017年9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》(下称新北京总规)正式发布之后。

由于东城区是北京市政府的原主要驻地,而东西城由于教育资源丰富,地理位置核心,又是北京房价最高的区域,因此北京市政府东迁之后,东西城房价怎么走,成了一个焦点话题。

讨论这个问题,要简单回顾一下,北京市城市定位的变化。由于受到历史上北方地区战乱不断的冲击,北京在建国初的时候,是一个经济基础很落后的地方。时至今日,北京也并不是中国人口最多的城市,人口最多的城市是重庆,北京也并不是中国经济体量最大的城市,经济体量最大的城市是上海。

下面我们来看看,北京的常住人口,以及经济总量的相对变化。从下图可以看到,在建国之初,北京人口只有重庆人口的27%,之后长期维持在40%以下。北京人口的爆发,始于1999年,从41%攀升到2015年的72%,现在处于顶部徘徊。

北京市政府东迁之后,东西城房价怎么走

再看看北京的GDP总量,相对于上海的变化。从上图可以看到,在建国之初,北京的经济总量只有上海的14%。北京经济的真正腾飞,始于1994年,从上海经济总量的58%持续攀升到2018年的93%。1994年有什么特殊的呢?1994年是分税制改革元年,即中央财力开始增强的时点。

简单回顾了一下北京的发展历史,可以看到,建国后,北京并不是一个人口众多、经济发达的大城市。北京的真正发展,是在1994年中央和地方财税改革,以及2001年加入WTO之后,也就是说,北京的经济快速发展,是依托于首都的政治地位,依托于中央的政治权力的。

在新北京总规出台之前的很长一段时间,北京有一个重要的发展定位,叫做“建设世界城市”,向纽约、伦敦、巴黎、东京等国际化大都市看齐。“建设世界城市”的一个核心要义,就是把政治和经济揉在一起,经济依附于政治资源而发展,而经济体量大了,反过来又可以增加政治上的话语权。

那么新北京总规,就是对北京“建设世界城市”,把政治和经济捆绑在一起的发展思路的一种纠偏,因此将经济增长这个职能,从首都的定位上尽量剥离。从这个角度,我们可以将北京市政府东迁通州,理解成一种“迁都”。只不过传统意义上的“迁都”,是“城留都走”,中央政府另外找新地方做首都,而我们这次“迁都”,是“都留城走”,中央政府留在原地,地方政府迁走。

明白了这一点,我们就会知道,未来不管东西城是否合并,未来东西城的名字叫做核心区、还是叫央区、还是叫北京特区等等,这些都只是形式,本质上,是东西城未来将逐步成为一个被剥离了经济发展职能、以承担政治功能为主的首都。这也就意味着,中央政府将更直接的、实质性的介入东西城的管理,

在前几天,北京市十五届人大二次会议的发布会上,北京市规划和自然资源委员会总规划师、市城市规划设计研究院院长施卫良表示,核心区控制性详细规划由市规划和自然资源委牵头,合同东城、西城区联合编制,两个区不再单独编制分区规划。一个核心要义,就是要“进一步加强与中央部门的对接,从保障首都政务功能的角度上加强统筹和作出规划安排。”

谈到此处,我们就可以把“北京市政府东迁之后,东西城房价怎么走”,转化成另一个题目,就是“一个不承担经济发展职能的首都城市,将如何发展”。作为一个首都,不承担经济发展职能,对于我们来说,这是陌生的题目,但是放眼世界,这却是常见的。

从别的国家的经验来看,有的国家的首都,同时也是经济中心和第一大城市,比如英国的伦敦,法国的巴黎,或者泰国的曼谷。但是,同样也有很多国家,首都和经济中心,并不在一起,最典型的就是美国首都华盛顿,与美国第一大城市纽约并不在一起。还有澳大利亚首都堪培拉,分别距离大城市悉尼238公里、墨尔本507公里。巴西首都是巴西利亚,而不是圣保罗和里约热内卢。加拿大首都是渥太华,而加拿大的前三大城市分别是多伦多,蒙特利尔和温哥华。

如果将北京市政府东迁通州视为“都和城相分离”,东西城主要承担首都功能的话,这就意味着世界上国土面积超过500万平方公里的前六大国家(俄罗斯、加拿大、中国、美国、巴西、澳大利亚)中,除了俄罗斯,其他五个国家的首都,均不承担经济职能。也就是说,新北京总规的“都和城相分离”,其实是全球的经济和国土面积大国的惯例,而非特例。

为什么加拿大、美国、巴西、澳大利亚等大国,其首都与经济中心并不重合呢?原因之一,在于这些国家建国前,都是被殖民国家,因此经济中心位于沿海的交通便利之处,建国后为了提防前宗主国的军事威胁,首都需要另选地址;原因之二,在于这些国家建国前,可能存在好几个经济中心,为了权衡各方利益,首都需要另选地址;原因之三,在于这些国家的经济中心,由于发展起步早,往往基础设施老化,城市管理混乱,不利于保障首都的政治安全,首都需要另选地址;原因之四,在于平衡国家区域间的不均衡发展。

中国的情况也有类似之处,建国之前,1948年,上海是中国第一大城市,人口430万,是亚洲唯一的金融中心和亚洲最大的城市。但是容易受到海上威胁,内陆城市中,要么经济基础薄弱,要么受到战火毁坏。定都北京,也有北京和平解放,原有基础设施保存完好,华北平原铁路网完善,可以协助中央政府迅速开展工作的考虑。

那么同样,借助于首都的政治地位,北京的经济体量迅速膨胀,2018年北京的GDP规模已经达到了上海的93%,而且还在上行,北京正在赶超上海,即将成为经济层面的第一大城市。那么各种大城市病也随之而来,包括环境污染、交通拥堵,城市管理难度急剧增长,已经不再符合首都的定位。

因此北京的“迁都”,其实是一种历史的必然。那么按照常规的做法,应该是首都另外选址,从零开始,全新规划,重新建设,加拿大、美国、巴西、澳大利亚等都是如此。但是我们对首都的定位中,不仅是政治中心,而且是文化中心,那么最能承载文化,莫过于老的北平城,所以我们的迁都,选择都留下,城迁走,并将首都建设与老城保护和提升结合了起来,这就是北京市政府东迁的背后含义。

那么我们就来参考一下美国,看看美国华盛顿,与其他地区房价的走势对比。从下图可以看到,次贷危机的前夜,2006年年底的时候,房价涨幅最高的是洛杉矶,其次是华盛顿,然后是纽约,这三者均比美国平均水平高。截至2018年11月,洛杉矶涨幅已经创出新高,华盛顿低于前高,但仍高于纽约,纽约和美国平均水平相近。

图:美国主要地区房价走势(2000=100)

北京市政府东迁之后,东西城房价怎么走

参考美国的经验,首都华盛顿的房价走势,要优于全美平均,也优于经济中心纽约,但是涨幅不如美国西部的洛杉矶和旧金山。

考虑到房价的表现,有外国购买者的外部影响,我们再来看看美国重要城市的平均收入情况如下。从下表可以看到,华盛顿特区,稳居美国家庭平均收入的第一。

表:2016年美国重要城市的家庭平均收入

北京市政府东迁之后,东西城房价怎么走

从直观感受上讲,美国首都华盛顿特区的感受,是人少,市容整洁,绿化环境好,居民受教育程度高,人均收入高,从业人员以各大联邦政府机构和政府承包商(军事、医疗、科技、教育、研究)等为主,是一个非常精品的城市。

从这个角度来看,再回到北京,我们可以说,东西城其实是非常幸运的。因为从城市发展的规律来讲,一个城市的老城区往往由于发展阶段较早,基础设施老化,改造提升困难,而被城市管理者所放弃。因此一个城市的老城区,虽然交通便利,但是往往充斥着贫民窟,并不是宜居的地方,宜居的地方在城外,因而城市化的后期,往往呈现出逆城市化的现象。

而未来如果东西城定位于更多承担首都功能的话,那么就可以借助于行政权力,来实现人口的外迁,当人口密度下降之后,就有条件开展城市的更新和升级,避免了沦为贫民窟的下场。因此东西城以后不仅是“赶人”,更多是“换人”,不是“不发展”,更多是“业态提升”,华盛顿特区就是一个可以借鉴的案例。

因此讨论东西城未来发展好不好,这个问题没太大意义,因为未来发展肯定是很好的,更值得关注的问题,以后怎么能够留下来。

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