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重金拿下却放弃? 泰禾集团江苏宝华地块陷尴尬

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宝华,江苏省句容市下属小镇,当地人自嘲这里是“十线小城”;而有意思的是,数十家地产开发商却又屯兵于此,一座又一座新楼在这里崛地而起,给小镇居民一种身处大都市的梦幻感。

事实上,因毗邻南京,又在积极打造宁镇扬一体化的先行示范区,地产开发商们俨然已将宝华视作一只“潜力股”。此外,相比居高不下的南京房价,宝华镇的房价可谓是“经济实惠”。当地房地产中介人士向记者介绍称,在这里,你只需花上两三百万元,便能在南京城旁购置一套联排别墅,“有时候我都想给自己买一套。”

在此背景下,2017年,泰禾集团(000732,SZ)通过股权收购,强势拿下了宝华镇鹿山水库附近的13幅地块,拟规划别墅及住宅项目。然而,在近日的公告中,泰禾集团却表示将通过司法途径“放弃”这些地块。带着疑问,《每日经济新闻》记者深入该项目实地,一探究竟。

泰禾看中项目区域发展潜力

2月13日,春雨蒙蒙,《每日经济新闻》记者从上海出发,几经辗转,来到了句容市宝华镇。小镇似乎还未从过年的氛围中醒来,记者在镇上行走时注意到,阴云密布下,细雨中的小镇显得颇为冷清,紧挨着宝华镇的国道上不时有车辆呼啸而过,发出尖锐的鸣笛声。

随后,记者沿着连接句容、宝华、南京的“西部干线”驱车向前,行至道路中段拐向一条不起眼的小路——新妮路,继续向前走约300米后,眼前一大片开阔土地,便是泰禾集团2017年斥巨资拿下的主要地块。

时间回溯至2017年9月14日,泰禾集团当日发布公告称,拟通过全资子公司江苏泰禾锦城置业有限公司(以下简称锦城置业)斥资31.79亿元受让沃得国际控股有限公司(以下简称沃得国际)等4名转让方(以下简称江苏沃得)持有的江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司(以下简称沃得宝华)100%股权,由此获得沃得宝华的核心资产——句容市下蜀镇及宝华镇内鹿山水库附近13幅地块国有用地使用权(以下简称鹿山项目)。

上述公告还显示,锦城置业需向沃得宝华提供6.24亿元借款,专项用于沃得宝华偿还原股东及关联公司、公司认可的其他第三方的相关债务。

根据《经济观察报》报道,沃得宝华成立于2009年10月份,主要资产为鹿山项目的13个地块,为2010年到2013年期间陆续获得,总代价为4.8亿元。换句话说,泰禾集团不仅对鹿山项目高溢价进行收购,并且还自掏腰包间接帮助沃得宝华原股东还债,那么泰禾集团又是如何考虑这笔交易的呢?

事实上,当时泰禾集团对这片土地信心满满。公司称,项目地块毗邻南京栖霞区仙林湖,属于南京1小时都市圈优质的住宅项目。另外,南京城市级别的提升也将为项目区域带来新的发展机遇,未来发展潜力较大。

2019年2月13日,记者在鹿山项目地走访时发现,在鹿山水库旁边,确实有一幢银色玻璃建筑,该建筑正大门上方的牌匾上标注着“泰禾鹿山院子”,但是大门紧闭,从大门往里看,里面的装修风格与售楼处相似。

需要注意的是,玻璃建筑四周的土地有被人工翻动过的痕迹,且在不远处停靠着几辆卡车和推土车,另有两个低矮的建筑已施工至一半。此外,周围再无其他建筑。

有意思的是,同样是在2017年7月,泰禾集团还通过锦鸿置业以6.25亿元受让句容濠峰置业有限公司49%股权,进而拿下宝华镇的4幅地块,并且在2018年7月,由句容濠峰置业有限公司在宝华地块开发的泰禾金尊府便开盘出售,当时开盘价格一度达到1.7万元/平方米。那么与之相比,为何鹿山项目进度会如此缓慢呢?

项目土地尚未达到开发条件?

实际上在2019年2月11日,泰禾集团就通过公告透露了鹿山项目的最新情况。泰禾集团称,江苏沃得存在多项严重违约的情形,使锦城置业至今无法对标的物业进行建设开发。

那么上述情况是否意味着鹿山项目至今尚未取得“施工许可证呢”?2月15日,《每日经济新闻》记者赶赴句容市。句容市行政审批局的一位主任向记者表示,所有的施工许可证在“江苏省建筑市场监管与诚信信息一体化平台”的网站上都可以查询,相关的信息是公开的。

而记者在该网站上却未能查询到“鹿山项目”的施工许可证。此后,记者联系到了一位知情人士,其表示是因为江苏沃得及他们的实控人王伟耀违反承诺,存在着多项严重违约行为,导致公司至今无法对标的物业进行开发。

上述知情人士表示,江苏沃得违反的承诺包括:未达成临时道路可用并满足建设需求,未取得林业部门出具的标的物业上林地的砍伐指标、未完成砍伐工作。另外,还包括未协助将市政配套管网综合铺设至标的物业红线,未协助取得规划许可证和施工许可证等。

在此背景下,泰禾集团在上述公告中称,已将江苏沃得及王伟耀诉至江苏省高级人民法院,诉求判令解除股权转让协议及补充协议,同时要求返还已支付的股权转让款等。

需要注意的是,江苏沃得之沃得重工(中国)有限公司、江苏沃得工程机械销售有限公司、江苏沃得起重机有限公司目前也已将锦城置业和泰禾集团诉至江苏省高级人民法院,诉讼理由是,截至今年1月14日,锦城置业尚有4.58亿元二期股权转让款未向原告支付。

截至公告披露时,锦城置业已支付共计25.65亿元的交易对价款,包含向出让方支付的19.6亿元股权转让对价款及向沃得宝华提供的6.05亿元股东借款。换句话说,目前泰禾集团仍然有12.19亿元股权交易款未支付给江苏沃得,还需要为项目公司代偿1895.12万元的债务。

不考虑借款所需支付的利息,泰禾集团还需向江苏沃得支付6.14亿元。而此次江苏沃得的诉讼请求则是,要求锦城置业向沃得重工(中国)有限公司、江苏沃得工程机械销售有限公司、江苏沃得起重机有限公司支付股权转让价款及违约金合计5.26亿元等。

针对泰禾集团提出的诉求,上海文飞永律师事务所合伙人高飞律师向记者表示,合同解除有两种:一种是约定解除;一种是法定解除。因此首先要根据股权转让合同约定的解除条件来判断,如果没有约定,则看是否能够适用法定解除。

“根据我的经验来看,上市公司收购时,都会对目标公司开展尽职调查,对于瑕疵事项会设定违约责任,这个就要具体看交易双方各自承担的责任是怎样了。”高飞称。

针对此事,2月15日记者联系了上述起诉方,三家公司的联系方式相同,当记者表明采访意图后,公司工作人员表示,这里是财务部,无法接受采访。

宝华房价曾在2017年冲上万

从地理位置上看,句容与南京尤其是与仙林板块,在地理位置上是无缝对接,特别是在句容下属的宝华镇,就有D5、159、191三路公交车,途经宝华镇驶向南京。在这样的天然优势下,近几年,就有不少品牌房企纷纷在宝华镇拿地。

记者在宝华镇内行走时看到,镇内的楼盘看上去成色较新,可以看得出是新建成不久。同时,另有不少楼盘正在建设中。更有意思的是,在宝华镇行驶或停留的私家车辆多为苏A牌照,苏L本地牌照则相对较少,让人恍惚有一种置身南京的感觉。

在宝华“天正·理想城”楼盘的两侧,密密麻麻地聚集着14家房产中介,相比于购房客,他们更能首先感受到宝华楼市的风吹草动。

《每日经济新闻》记者随后以购房客的身份咨询了当地多家房产中介人士,他们的普遍观点是,相较于前几年,目前宝华房价相对较低。

一位当地房产中介人士向记者表示,宝华楼市行情较好的时候是2017年左右。根据句容市第一房产网发布的数据,2017年宝华镇上市新房源为956674.29平方米,占句容总上市量的33%;宝华镇成交商品房5618套,成交面积587020.5平方米。

而在价格方面,句容2017年普通住宅成交均价从年初的8971.2元/平方米,上涨至12月份的11126.8元/平方米,宝华镇更是因为得天独厚的区位优势,当年房价飙升至均价1.5万元/平方米以上。

为了抑制过快上涨的房价,句容市于2017年3月20日出台调控政策,其中提到,非本市户籍人口在句容市区、宝华镇购买商品住房的,以家庭为单位,限购一套。

限购阻挡了一部分买房人的脚步,同时也一定程度上浇灭了宝华房价快速上涨的火焰,2018年宝华房价几乎跌入低谷,从此前直冲2万元的均价,到目前1万元出头的价格。在这种情况下,一些开发商也通过精装改毛坯等手段降价去化。

记者了解到,目前宝华的楼市均价维持在1.2万元/平方米、1.3万元/平方米左右。

2019年2月17日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,限购是市场的调整,房价上涨过快的时候确实会有一些调整的做法,从实际情况来讲,当前宝华整体上还是存在后劲发展的动力,尤其是扬州镇江等一些轨道交通、高铁规划等将来经过宝华,会使这个区位优势更加明显。

尽管目前宝华的限购政策依然未松动,但是上述中介机构人士向记者表示,若是投资的话,目前是价格最好的时期,“2018年已经接近低谷了,2019年不会再跌了。”

有业内人士表示,预计2019年,宝华主要受南京主城改善需求重新释放影响,南京主城3万元/平方米内的新房基本绝迹,4万元/平方米的改善价格体系却没有建立起来。因此,宝华今年整体行情依然要观察南京主城房价中位数,引发二次需求外溢与城市扩容。

此外,对于近年一些持续把重心下沉至三四线城市的房企而言,严跃进同时提醒称,经济比较发达的三四线城市的后劲还是存在的,当然也要警惕库存比较多的风险,而有些三四线城市是透支的,价格涨到一定程度后,市场需求起不来,同时二手房、存量房潜在供应比较多,这也会影响市场情况,也是需要注意的。

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