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秦岭别墅一波刚平,石家庄又冒出1800亩问题别墅

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文|中国房地产报 樊永锋 贾俊杰

“石家庄西山片区别墅有多少个楼盘,谁也数不清。山前山后,山上山下到处都有,有大有小,已建或在建的,都是连片开发的,少则几十亩,多则上千亩,周边大小别墅区也有几十个楼盘。西美金山湖小镇别墅项目只是其中之一。”1月9日,石家庄市山前大道附近的居民向中国房地产报记者反映。

硝烟未散尽,烽火今又起。对秦岭别墅违建整治,在一定意义上给所有的开发商敲响了警钟,腐败之下的无序开发,正是秦岭违建别墅的原罪。内幕也随之浮出水面,不外乎“官商勾结”;开发商利用金钱开路,打点关系;主要领导拿钱办事,违规审批,公权滥用,贪污受贿。“利益”的交织,同盟之下,泛滥成灾。

“秦岭别墅”一波刚平,石家庄市别墅“疯长”再起。位于石家庄市鹿泉区山前大道东侧,一个总占地面积120万平方米、总建筑面积23万平方米,容积率0.6,堪比秦岭别墅的住宅区西美金山湖小镇正在大规模兴建中。

大体量开发别墅区,一没有开工许可证而能堂而皇之地开工建设,二没有预售许可证却能公然销售。中国房地产报记者为此走进石家庄实地调查,揭开西美金山湖小镇“石家庄首座体量庞大的高端低密度住宅社区”背后的神秘面纱。

削山造地1800亩建别墅

不久前,记者来到西美金山湖小镇进行实地探访。该项目由石家庄市丽豪房地产开发有限公司(丽豪地产)开发建设,位于鹿泉区山前大道555号,是山前大道沿线几个别墅项目之一。

该项目总占地面积为1800亩,总建筑面积为23万平方米,容积率0.6。项目分为7期开发,包括独栋别墅和联排别墅两种类型,其中规划建设独栋别墅24栋,联排别墅714栋,目前正在开发建设中。

另外,该项目配有35万平方米的商业配套、社区医院、幼儿园小学初中一站式教育体系,西美金山湖小镇内部配有一个中心六大配套,即小镇庆典中心、超市农产品直销市场、国际教育医疗、度假酒店、山体运动公园、婚礼基地、私人会所。由于审批手续不完善,开发商实力所困,其所谓配套项目仍是一片荒地,并未如期开工。

西美金山湖项目依山势呈阶梯式而建,几乎削掉半架山。由于所居山系在石家庄市区西部,被当地人统称为西山或西山片区,实际所居山脉为封龙山。

封龙山又名飞龙山,西倚太行,东临平原,主峰海拔812米,巍然崛起,雄伟壮观。位于元氏县与石家庄市区交界,南坡、东坡为元氏县所辖,北坡为鹿泉区所辖,素为历史文化名山,以奇山怪石著称。

正是因为这里自然生态及其文化资源优势,成为开发商叫卖的“噱头”,不惜毁山损林,来成就开发房地产大业。

“西美金山湖小镇是西美集团开发的,一期现房正在销售中,虽然我们没有预售证,但销售是没有任何问题的,预售证是对期房销售的,现在我们是现房销售,也就不需要预售证;目前我们的土地证、规划证都已办理了,下一步再办一个建设许可证就可以了,也不需要网签,可直接办产权证,上面对咱这边开着绿灯呢!”丽豪地产相关负责人介绍说。

对此,鹿泉区住建局一工作人员则表示,五证不全绝不允许开工建设,没有预售许可证绝不允许售房。石家庄市丽豪房地产开发有限公司在铜冶镇岭底村开发建设的“金山湖小镇”项目,部分有土地手续,无规划施工许可、预售许可手续,购买者要慎重,存在一定风险。

无证被处罚

2017年8月30日,鹿泉区综合执法局对石家庄市丽豪房地产开发有限公司开发建设的金山湖小镇执法检查时认定,该项目未取得建设工程规划许可证,在地界内擅自开工建设了109栋低层住宅楼,共计形成违法建筑面积106489.3平方米,对其给予罚款6236013.4元人民币。

因上述建设未取得建设工程规划许可证,违反《中华人民共和国城乡规划法》相关规定,作出石鹿综执罚字[2017]第2-003号行政处罚决定书,丽豪房地产向石家庄市鹿泉区人民政府申请行政复议,2017年10月30日鹿泉区人民政府以鹿政行复(2017)7号行政复议决定书予以维持处罚决定。

为此,石家庄市鹿泉区铜冶镇人民政府、石家庄市丽豪房地产开发有限公司、石家庄市鹿泉区城市管理综合执法局、石家庄市城乡规划局鹿泉分局、石家庄市鹿泉区行政审批局、石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局、石家庄市鹿泉区财政局、石家庄市鹿泉区国土资源局签订房产担保协议书,将丽豪房地产156号楼三套784.82平方米的房屋作为担保,抵顶等值金额。鹿泉区综合执法局向鹿泉区法院申请强制执行期间,与丽豪房地产及有关单位对所剩罚款达成和解。

鹿泉区城市管理综合执法局相关负责人透露,双方对处罚虽达成和解,但丽豪房地产至今也没有履行处罚,其156号楼三套784.82平方米的房屋作为担保也并未解除。目前,丽豪房地产除了有部分土地证外,没有规划施工许可、预售许可手续,完全属于违法建设,严禁其销售所建房产,开发商无预售许可销售房屋,是不可信的,存在极大风险。

无独有偶,2017年1月,石家庄市鹿泉区国土资源局对丽豪地产作出了鹿国土资罚字[2017]01-01号行政处罚决定书。确认丽豪地产未经县级以上人民政府批准,于2016年3月20日,在石家庄市鹿泉区铜冶镇岭底村西,山前大道东200米处,违法占用岭底村集体土地约786.67平方米(合1.18亩)建住宅楼的行为,违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条的规定,属于违法占地。

决定责令退还非法占用的土地;没收在非法占用土地新建的建筑物和其他设施。该决定已生效,经催告丽豪房地产未自动履行。

石家庄市鹿泉区国土局刘(音)姓负责人表示,对鹿泉区国土资源局做出的对丽豪房地产的处罚情况并不了解,依照法律规定,其没有预售证是不允许销售的,但不动产登记与预售房许可证是不同的概念,预售房许可证是商品房买卖许可手续,作为不动产登记,不考虑有没有预售许可证。

开发商只要具备“大证”(国土使用证),当事人提供购房发票、契税证明、个人资料等,则不受预售许可证限制,即可登记办理不动产权证。至于丽豪房地产合法土地使用权面积有多大?违法占用多少?并不十分清楚,可以由开发商提供审批手续。

层层分包转包

2013年4月26日,丽豪公司(甲方)、石家庄三建建业集团有限公司(乙方)、上海实恒建筑工程配套有限公司(丙方)签订《协议书》,约定将金山湖小镇工程一期总建筑面积约10万平方米,首开样板区工程建筑面积约2万平方米,包括1#、2#会所,3#、4#、5#、6#别墅,以上工程设计施工图纸范围内的全部单体土建、安装及室外总体工程的总承包施工。

2013年4月28日,实恒公司(甲方)与何火根(乙方)签订《金山湖项目水电安装工程合同》,约定将石家庄鹿泉岭底村金山湖小镇一期水电暖安装、外管网建设包工包料给乙方施工,标段(栋号)1#、2#会所3#、4#、5#、6#别墅,合同签订后,何火根组织人员进场施工,直至完工。

同时,实恒公司(甲方)与杨隆海(乙方)签订《金山湖小镇木施工班组承包合同》,约定工程内容为金山湖小镇样板区1#-8#房主体结构的所有木工分部工程劳务清包等。实恒公司又与何斌寿签订《承包合同》将其中金山湖小镇样板区1#~6#房的所有钢筋施工工程,合同签约后,杨隆海、何斌寿进场施工,直至所包工程完工。

丽豪公司是开发商,三建公司是总包方,实恒公司是分包方。根据法律相关规定,承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的,没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的,建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的均属违法。杨隆海、何火根、何斌寿系工程分包的实际施工人员,均未取得建筑施工企业资质,该分包行为于法相悖。

2016年4月,重庆品峰建筑劳务有限公司(简称品峰公司)承包了西美金山湖小镇项目的部分劳务工程。2016年4月5日,品峰公司与张文成签订《水电安装工程劳务分包协议书》,将该项目三标段的水电安装工程劳务分包给张文成。张文成分包了该部分工程后,其雇请了张远忠作为该工程的管理人员。

2016年4月28日,张远忠与孙安全签订《西美金山湖项目水电安装工程分包工协议》,将其所有水电工程(不包含地暖、室外总平)的安装转包给了孙安全。孙安全转包了该工程后,其组织来一起务工的刘昌建等到该工程处开工建设,直至完工。

根据劳动和社会保障部、住建部《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》第十二条的规定,工程总承包企业不得将工程违反规定发包、分包给不具备用工主体资格的组织或个人。品峰公司违反规定将案涉工程转包给不具备用工主体资格的张文成,张文成接下转包他人,实属违法。

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