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房企融资“起死回生” 1月发债总额突破千亿创新高

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与去年以来的融资难常态相反,今年的融资市场一路井喷,一月单月发债总额突破千亿,达历史新高。

房企融资“起死回生”  1月发债总额突破千亿创新高

华夏时报()记者 陆肖肖 北京报道

与去年以来的融资难常态相反,今年的融资市场一路井喷,一月单月发债总额突破千亿,达历史新高。

房企融资环境破冰

2018年底开始,房企融资环境有所回暖,进入新的一年,房企的融资开始不再是“难于上青天”。克而瑞研究中心提供的数据显示,今年一月份房企的境内外发债总量大幅增加,达到了1095.79亿元,突破历史新高,环比上升91.8%。

从具体企业来看,融资总量最高的企业为中国恒大,融资总量201.5亿元,主要因为其于1月22日连续增发了三笔境外优先票据;信达地产非公开发行2019年第一期公司债券于1月31日在上交所挂牌发行,发行总额为15亿元,票面利率为5.5%;禹洲地产发行了5亿美元优先票据,票面利率8.5%;美的置业完成发行30.6亿元公司债,票面年利率5.3%。

一月份发行的企业债中,境外债发行占比最大为67.6%,发行规模为740.4亿元,环比增加了141.9%,主要是因为中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业均发行了大额的境外优先票据,尤其是中国恒大,单月就发行了约合201.5亿元的境外优先票据;而公司债发行规模则有所下降,相比12月创两年来新高的220.2亿元,1月公司债发行额为178.4亿元,环比减少了19%。

值得注意的是,虽然2019年伊始房企发债总额大幅增加,但融资成本则依然处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%,环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位,本月达到了7.86%,环比增加了0.32个百分点,使得整体的融资成本依然处于最近几年来的较高水平,企业融资成本压力仍在。

其中,1月融资成本最低的是招商蛇口发行的一笔15亿元的超短融,利率为2.98%;厦门国贸在10日和11日的两笔发债的成本也较低,分别为3.3%和3.4%。而1月份一些规模相对较小的房企在境外发债的成本则相对较高,最高的要数当代置业在1月9日发行的境外优先票据,利率达到了15.5%。

除了1月份外,今年2月份,房企融资仍在密集进行。2月8日,绿城中国发布两则公告称,其4亿美元优先永续票据预计将于2月11日前后上市。与此同时,其1亿美元及可于2022年开始赎回的优先永续票据,预期于2019年2月11日或前后获批准上市及买卖;2月11日,中国奥园集团公告称,公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据;2月13日,中海地产表示,2019年第一期公司债券将于2月15日上市,总规模35亿元;2月13日,融创中国公告称,发行2022年到期的8亿美元优先票据,年利率7.875%。

对此,同策研究院李见林告诉《华夏时报》记者,年前房企融资哀嚎一片,现在终于拨云见日融资潮频发。整体来看,2019年初房企密集融资,房企整体资金压力有所缓解,房企融资的闸门已处于开启状态。

中原地产首席分析师张大伟则表示,从企业融资情况看,2019年四季度开始,相比之前,房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多,监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。

房企融资闸门开启

去年以来,融资一度是房企的一大难题,在房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧,穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策下,房企不得不面临融资“生死劫”。尤其是在金融机构偏向规模房企的情况下,中小房企的资金压力更加凸显。

但去年年底,融资环境悄然发生了变化。继去年10月降准以来,今年年初,央行再次祭出降准的大招,宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时,2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。虽然资金不会直接流向楼市,但流动性的持续宽松,对于资金密集型的房地产行业来说,无疑将形成一定的支撑。

另外,1月28日,中国银保监会表示鼓励保险公司使用保险资金,增持优质上市公司股票和债券。克而瑞研究中心分析,虽然这项表态并没有直接说明对房企融资的支持,然而在政策支持下险资的大举进入,有可能会优化优质上市房企的融资环境,比如平安增持华夏幸福股权,就是险资与房企合作的一个案例。

中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受《华夏时报》记者采访时表示,央行降准意味着流动性增加,无异于给房地产企业打了一针强心剂。相比之下,资金面的宽松,更加能对房地产市场起到促进作用。今年房企融资情况总体会比去年好一些,企业的日子也会比去年好过一些。

融资的同时,房企的债务也在密集到期。克而瑞研究中心数据显示,1月房企有21笔发债到期,相对集中,总金额共计406.6亿元,其中金额最高的一笔是富力地产在2014年1月16日发行的10亿美元的境外优先票据。1月到期的企业发债中,境外债券和优先票据总额达到了约合229.1亿元,占比过半。

张大伟提到,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎,会有越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对未来的还债高峰期,包括大量的海外融资和短期融资。

而不断提高融资能力,也是企业一直追求的目标。弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊在2018年华夏房地产投融资高峰论坛上表示,随着地产行业集中度越来越高,他们要做大做强,提高资金机构的认可度,更要提高现金流的管理能力,要合理化债务结构。2019年是机遇和危机并存的一年,并购基金、股权基金,资产证券化产品等方面的探索将会是明年企业融资的重要方向。

李见林也表示,对房企来说,由于受到还债潮的集中兑付,这一轮融到的资金房企基本用于还债,眼下保命大于发展,现金流重于利润,快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。另外,房企也急需抓住政策从严到微松的窗口期,中小房企更要注重多渠道融资。

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