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中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款

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昨日,中民投出让上海董家渡地块的消息得到证实。据最新工商资料显示,绿地集团已正式接手中民投旗下董家渡项目,并于2月13日完成了股权变更。

“董家渡是黄浦江沿线核心地段,但项目商办比例很高,前期投入成本非常高,仅地价就200多亿元,总体投入要达到600亿元左右,对中民投来说,若资金周转不开,影响很大。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者表示,接盘者绿地对区域市场比较了解,近乎一半地产投入都是商办资产,会投入很多精力去盘活,预计将会偏重以加快回款的售卖方式去操盘。

解冻后即刻甩卖

有公开资料这样描述董家渡,在上海的发展历史上,董家渡是上海开埠后繁华城区之一,位于浦西老城厢和南外滩之间,叫“上海的发源地”。

华润、泛海、绿城和融创等房企都曾觊觎,17年间,有的留下了,有的撤离了。

5年前的2014年11月份,中民投成立的第一年,就联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,以248.5亿元的价格拿下了董家渡地王——13号、15号地块。按照规划,董家渡项目总建筑面积113.9万平方米,总投资逾600亿元,计划在2021年竣工。

2015年,绿城黄浦湾叫价25万元/平方米、华润九里苑叫价20万元/平方米,彼时,董家渡项目无疑是中民投最优质的资产之一。

几年时间,中民投从一家300多亿元资产迅速发展到3000多亿元总资产规模的公司。但随着经济环境的变化,当冬天到来时,中民投开始力不从心。拿下上海地王3年多后,中民投开始为董家渡项目引入合作者,2017年,出售了董家渡项目45%的股权。此后,中民投再想为这个巨无霸项目引入接盘者时,来自上海金融法院的股权司法冻结,宣告卖盘计划的暂时遇阻。

公开资料显示,部分股权冻结的公示从2019年2月1日起开始,没过多久,这部分股权即显示为解除冻结状态。解冻后,该项目可谓即刻出售,2月13日即完成了股权变更。

对此,中民投对外界表示,本次转让属于战略转型的部署。中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者。作为投资集团,属性是发现价值、提升价值或实现价值。但业内认为,中民投是鉴于债务压力不得不放弃该项目。

接盘者绿地将更偏重回款

股权变更后,绿地地产集团持有中民外滩(董家渡项目的开发公司)50%股权,安信信托持有45%、上海外滩投资开发(集团)持有5%。同时,中民外滩的法人也由涂国并变更为徐荣璞,徐荣璞为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理。高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等中民投董事,也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。

“绿地在滨江板块此前有所布局,现有项目多接近开发完毕,区域市场占有率较高,尤其擅长以商办为主的综合体项目开发,董家渡也是以商办为主的综合体项目。”张宏伟向《证券日报》记者表示,但商办项目由于政策限制,不允许分割成小单元出售,未来将以整层及整层以上面积为单位出售,中小企业将不是目标客户群,在经济状况不太好的情况下,出售大宗物业对接盘者考验很大。

在中民投的官网,这样描述董家渡项目,“这一120万平方米的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境,助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”

“周边住宅房价每平方米达10万元以上,商办物业出售价每平方米在6万元以上。”张宏伟向记者表示,尽管地段优势明显,但绿地仍会偏重销售加快回款。此外,张宏伟还透露,该项目目前正在施工,部分楼宇已经建到10层以上,但尚未达到正式交付使用的阶段。

张宏伟还称,今年这类收并购案例将会更多,尤其资金压力很大的中小企业将会通过出售项目求生。“很多企业通过各种渠道都没法获得融资后,已经将70%-80%股权质押出去了,包括老板本身的股权都开始拿去质押,这将促使行业内收并购案的增加。”张宏伟进一步透露称,“在增加土地储备方面,很多企业今年都调整了收并购拿项目的金额,甚至提升至投资比例的一半,预计未来大型房企和金融机构将是出资收购的主体。”

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