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绿地121亿接盘董家渡项目50%股权 中民投战略转型

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知情人士指出,董家渡地块的交易所得121亿,已可以让中民投近期的债务兑付变得安全。

2月14日晚间,绿地(600606.SH,简称“绿地”)发公告称,旗下全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司(简称“中民投”)持有的中民外滩房地产开发有限公司(简称“中民外滩”)50%股权及转让方的全部债权,交易价格共计121亿元。中民外滩主要资产就是董家渡项目。

知情人士透露,在市政府相关部门的协调下,此次交易双方在2月12日、2月13日这两天完成了交易方案。通过此次收购,绿地将主导开发董家渡项目,实现了在上海市中心核心区域重大项目的关键布局。绿地控股董事长、总裁张玉良表示,绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势,集全力打造一个国际金融中心的新地标。

通过查询第三方工商信息平台可见,中民外滩法定代表人已于2月13日完成变更,当前的法定代表人为绿地集团总裁助理、绿地事业二部总经理徐荣璞。就在当天晚上,绿地集团事业二部在公众号发布一条稿件,称提前开启2019“奔跑模式”。

此外,记者查询获悉,中民投旗下房地产平台公司中民嘉业投资有限公司83亿股权投资资金仍然显示冻结状态,而上海佳渡置业有限公司2000万股权投资资金与中民外滩49亿股权投资资金均已快速获得解冻。

同样在2月14日,中民投董事长吕本献首度正式对外表态要切割房地产板块业务,包括此前收购的中民筑友、上置集团和亿达中国在内。中民投方面表示,董家渡项目股权出让属于战略转型的部署。早在2017年,中民投就已经出售45%的董家渡股权,这次对董家渡项目的转让和退出,是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构,持续深化落实公司转型战略的重要一步。“总体来看,董家渡项目整体盈利退出”。

随着上海南外滩地区的全面开发,一轮又一轮的资金进入上海董家渡板块,华润、绿城、泛海建设、中民投等等资本相继进入,如今,该板块又完成了新一轮资本更替:融创收购泛海建设项目、绿地收购了中民投的金融城项目。

战略投资转型

中民投相关人士对21世纪经济报道记者指出,中民投定位是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者;作为投资集团,中民投的属性是发现价值、提升价值或实现价值。

成立于2014年的中民投,由全国工商联牵头,集结了59个民营企业股东。股东难有话语权,因此高管层决策权较大。知情人士却认为,中民投更像一家紧贴国家政策走向进行战略调整的国企。进入2015年,房地产行情走高,中民投在房地产行业的投资性举动较为频繁:先后砸了45亿入股阳光城,以14.9亿港元收购上置集团72.45%股权;2016年,又以30.14亿港元收购亿达中国53%股权。

公开信息显示,中民投前期主要以资产管理与股权投资业务和公务机托管业务为主,两者的收入在总收入中占比超过85%,分别为60.27%和25.17%。最近两年,保险业务、综合物业销售及管理业务收入、其他收入占比开始提升。2018年上半年,资本管理与股权投资业务收入占比为-2.92%。

随着各项业务的扩张,中民投负债经营程度快速上升,目前已积聚了较大规模的刚性债务。与此同时,中民投未来的并购、投资仍存在持续的融资需求。因此不难理解,中民投再度对外释放信号,“更多的是证明一下其实中民投手里有资产,只要舍得卖债务不是问题”。其实中民投手里还有东西,就是顶着不让打折卖,包括董家渡,原来开价好像是参照安信的150亿,所以僵在那里一直没有出售。

“打折卖资产不见得是坏事,有很多项目投得不好,还不如赶紧把钱回笼认亏再做新项目。”上述知情人士还认为,中民投是一家紧跟政策发展的平台公司,响应国家号召,做的项目都很有政策性。并且紧跟国家战略不断调整公司战略,这从最赚钱的是房地产板块,但现在却要切割可见一斑。又比如此前投资了不少光伏产业,如今剥离房地产板块业务,也符合这一投资逻辑。嘉业股权现在也只有67.26%。

中民投在去年下半年成立了中民乡邻业务板块,由原来分管新能源业务的白保林负责。在其官网首页,有乡村振兴解决方案的详细描述。

以上置集团为例,去年中民投出现资金缺口的时候,上置运营还比较正常,只是新投资的项目变少了。上述知情人士认为,上市公司独立核算的,理论上股东不得干预经营,因此控股股东的退出对上置集团的运营暂无影响。

国内一家评级机构在2018年底的一份评级报告中指出,中民投主要通过金融机构借款和直接债务融资工具弥补资金需求,但短期刚性债务占比大,使其面临较大的流动性管理压力;且在市场流动性未明显宽松的背景下,阶段性融资成本的上升侵蚀了部分盈利。

知情人士透露,2018年中民投内部就有提过剥离房地产业务板块,但后来又不提了,这次是高管第一次公开渠道表态。

去年开始,中民投就对外透露有意剥离房地产板块业务,但由于大部分资产要价过高,一直没卖出去。以董家渡地块为例,中民投在2017年初就开始了退出动作,当时,中民投将手中持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%,合计45%股权转记到安信信托名下。后来安信信托通过发行信托产品共募资240亿来买下这部分股权。中民投去年以来一直想以150亿总价转让剩下的50%股权,无奈一直找不到“接盘侠”。

上述知情人士指出,董家渡地块的交易所得121亿,已可以让中民投近期的债务兑付变得安全。

绿地“捡漏”

然而,绿地股价并没有大涨,2月14日收盘报6.67元,微涨0.6%。中原地产市场分析师卢文曦分析认为,121亿对绿地而言是不错的交易。这幅土地是2014年底拿下的,但是2015年和2016年上海房价翻倍,土地价格也快速上扬。多名业内人士认为,此次交易对价对绿地有利。

此前不乏多家企业对董家渡项目感兴趣。“绿地速度最快吧,而且上海国资委、金融办等部门参与了协调。”上述知情人士表示,董家渡项目位于上海市黄浦区核心区域、上海外滩金融集聚带的重要位置,该项目用地性质为商住办,占地面积12.67万平方米,容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米,其中地上建筑面积为76.2万平方米,地下建筑面积为43.75万平方米。地上建筑面积中,计容建筑面积约70.19万平方米,其中商办57.5558万平方米,住宅12.6342万平方米。由于后期住宅项目完全还没有进入开发周期,绿地的利润空间是可以想像的。

根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。中民投内部人士透露,目前用作销售的商办写字楼已差不多建好,具备销售条件,高层甲级写字楼的商场部分也进入招商阶段。实际上,由于董家渡是最大的旧城改造区域,大部分项目规定动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证,早期进驻的房企都有较大资金沉淀压力,中民投也面临一样的处境。

截至2018年12月31日,中民外滩总资产453.1628亿元,总负债352.984亿元,净资产约100亿元。本次交易后,中民外滩的股权结构为绿地持股50%,安信信托股份有限公司持股45%,上海外滩投资开发(集团)有限公司持股5%。

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