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后资源时代的小城:产业落后、人口大量外流

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从凋敝的乡村,到拥挤的县城,再到繁华的省会、甚至一线城市,一部分中国人踏上了阶梯式的购房之旅。

山西省河津市,古称“龙门”,一个地处山西最南部的四线城市,便是众多三四线城市居民购房逐步升级的缩影。

春节期间,21世纪经济报道记者回乡观察到,河津本地人在市区、所属地级市运城买房的需求不断增多,而一部分人也已经在临近的大城市——西安购房置业、落户安家了。

河津有山西的“小江南”之称,加之煤矿等资源丰富,多年来本地居民生活安逸,少有离乡闯荡,但过去几年山西省的煤炭改革、持续的生态和环保整治,以及中国经济整体的降速,河津的经济也受到影响,消费升级变得缓慢。

近年来外出打工的人也越来越多,人口增长几近停滞,隐隐有净流出的迹象。

这样的经济、产业和人口背景,让河津很难培育出一个成熟意义上的房地产市场;而在很多发达的二三线城市二手房也缺少流通的情况下,河津的大部分二手房很难卖出意向价格。

这意味着,未来如果没有类似“大爆炸”式的产业变迁,如果不能快速融入大都市圈,在河津这样的四线城市,阶梯式购房大概还将持续。

买房的升级与变迁

春节亲朋聚会,不免谈到房子的话题,记者感受最强烈的变化之一,就是亲朋友邻在西安买房的增多了。

虽然行政上隶属山西,但实际距离却临近西部中心城市、陕西省省会西安,只有200多公里,而在过去两年,西安大规模放开落户,河津人去西安买房更有理由了。

今年75岁的杨容老人告诉记者,三个子女皆在西安有房。大儿子在西安工作,早早安家置业了;两个女儿虽然工作、家都在河津,却也在西安分别买了两套房,给外出上大学的孩子们备着。

27岁的小樱去年刚结婚,夫妻俩都是从河津去西安发展的年轻人,早年家里买了一套80平米的小房子作为他们的婚房,小樱琢磨着,过两年再买一套大的。

32岁的王竞则在春节陷入了焦虑中。他想在西安买房,但动手晚了些,西安限购了,要求社保必须缴满2年,他正在想办法把户口弄到西安。

而不管是杨容一家、小樱还是王竞,他们都是河津购房大军的“高阶”人群,他们早就在本地拥有了两三套房子;而更多的人,则是想在河津市区或运城地区买房。

在河津市一家银行上班的吴雷说,河津市的新楼盘供应非常少,去年河津新开盘的项目,都是一哄而抢的态势;河津市区的新房单价在全国不算高,4000-5000元/平方米,却是在过去的五六年间从3000元左右涨上来的。

因此,作为县级市的河津,房价已和地级市运城相差无几。

其实河津人都不缺房子住。过去十年间,河津的新农村建设非常红火,围绕市区的多个村镇都有自建楼房,加上更早时候山西铝厂的大批居民楼,很多河津的村民早就住进了楼房,往返市区开车也不过十几二十分钟,但为何还要争抢市区的商品房?

“现在村里结婚都要求在河津买房”、“很多村里没有学校,为了孩子上学都必须去市里,借钱也得买”、“市区商业、教育配套比较成熟,干什么都方便”,本地人给了记者很多理由。在他们眼里,这些也是“刚需”。

于是,河津人的购房路线图变得清晰起来:从自建房到市区商品房,有能力再去西安买房,对很多人来说,这似乎并不难实现;而去北京、深圳这样的一线城市买房,则大多是遥不可及的梦想。

县城的扩张与未来

本地同学程均带记者开车环绕河津市一圈,不堵车的情况下,不到半个小时就可以转完。

这个位于黄河之滨的县城,历史悠久,有众多的名胜古迹,还有曾经的亚洲最大铝厂——山西省铝基地(现属中铝集团),以及几家上市公司。

曾经,河津市区和山西铝厂分隔两地,形成罕见的“双核”城市,但随着近年来铝厂的没落,河津市区成为城市的发展重点,教育、医疗、市政设施、商品房都在市区集中,市区不断扩大,将周围的村庄兼并,耕地与田野越来越少。

但河津的消费还有很大的升级空间。在市区七八年前出现了香江、东星时代两家购物中心后,近年来几乎没有再开业类似的商场。即使是这两家,生意和人气也不见得兴旺。

记者目力所及,入驻的商家中看不到HM、ZARA、优衣库这些快时尚品牌,星巴克、海底捞、必胜客这些很多三四线城市标配的餐饮连锁也没有,仅有的一家肯德基在来了几年之后,也没有引来麦当劳。什么喜茶、奈雪这些网红店更连影子也不见。

河津也仍然谈不上有成熟的房地产市场,每年供应的新楼盘极其有限,而人们的购房热情,只在开盘的那刻被点燃,过后仍然平静。

消费和楼市难以上升的背后,是产业和人口的问题。比如,以前在河津打工的人挺多的,现在变少了;反而本地人这几年去鄂尔多斯等地打工的变多了。

对于那些在西安购房的家庭来说,即使父母辈还在河津,孩子们未来都不大可能回来了。

也似乎因此,河津的房价在过去5年涨了一些后,近一两年进入了平稳的区间。随着人口的恒定,未来房价也难以大幅上涨。

程均对家乡怀有深厚的感情。他和一些有识之士也在研究,在传统的资源型产业受限之外,河津如何发展新的产业、吸引更多的人口?

在更大的范围内,一些人认为河津要融入大都市圈,尤其是以西安为中心的渭南平原的发展,但要突破省域的限制,谈何容易。

就在记者将要离家的时候,注意到刚刚召开的河津市2019年经济工作会议,强调实施三大战略,“生态立市”着力绿植覆盖,“工业强市”着力产业转型,“文化兴市”着力文旅融合。

在保持工业强势的同时,强调生态和文化,河津力图闯出一条后资源时代的城市发展路子。

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