君立国际公寓营销中心门口展板上的低首付较显眼 黄琼摄
本报实习记者 黄琼华夏时报（）记者 袁晓澜 惠州报道
从深圳到惠州，乘坐动车最快只需26分钟。从深圳罗湖区开车向东行驶至惠州大亚湾车程不到一个小时。这座毗邻深圳的城市，被称为深圳的后花园，一度成为投资者的香饽饽。在深圳房价经过几轮暴涨后，惠州开始成为部分刚需置业者和各地投资客重点关注地，吸引了大量开发商以住宅、别墅、养老、文旅等形式重仓布局。在楼市最火爆时，一度需要全款排队才能买到房。
不过，随着楼市调控政策持续收紧，深圳房地产市场成交低迷，惠州作为临深重要板块，亦难免受到牵连。
《华夏时报》记者近日走访了惠州多个楼盘，相比以前的全款及五成首付购房来说，现在大多数楼盘首付1.5成，最低可达1成，剩余1.5成或2成则可以分期付款或者贷款。
三年楼市“快进”
2016年初，在深圳东进战略的大举推进下，超过1.4万亿元砸入深圳东部区域，致使和深圳东部毗邻的惠湾片区房产市场迎来前所未有的机遇。
2016年成为惠州楼市史上最为疯狂，也最为辉煌的一年。惠州城区住宅成交46834套，成交面积533.66万平方米，成交金额419.48亿元；大亚湾成交40588套，成交金额463.24亿元，成交数量较2015年增长幅度达8成。世联行数据显示，买得最疯狂的是深圳客们，占市场比例高达56%，并活生生地把原本价格在5000——6000元/平方米的房价，哄抬至10000元以上。
在惠州楼市“快进”的近三年时间里，这片热土亦出现过不少奇迹，成交面积2016年、2017年连续两年突破1500万平方米；2017年成交均价涨幅以54%位列楼市50强城市排行榜第一；2018年新建商品住宅库存位列全国前三……
《华夏时报》记者走访得知，位于惠州大亚湾的香榭名苑小区，一套2015年购置的面积90平方米左右的毛坯二手房，业主给出的售价为72万左右，再加上各种税费，总价在85万左右。而为爱筑家的中介李先生则告诉记者，业主在2015年初买下该房时仅30多万，现在还没有人住过，卖70多万。
某15年开盘的小区宛如新房 黄琼摄
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰向记者表示，最主要的是受到深圳地区的影响。近几年轨道交通的落实越来越明确，大家认为慢慢地越来越多深圳人居住在惠州等临深地区，所以带动惠州房价上涨。以往惠州房价贵的是中心区惠城区，现在贵的是临深片区，大亚湾、惠阳这些地方。
首付贷悄然抬头
据美联物业统计，惠州2018年上半年新房供应速度持续加快，惠州全市新增住宅供应量约为8.1万套，较去年同期增加47%。其中供应主力仍集中在大亚湾、惠城（含仲恺）、惠阳及博罗四区县。
到2018年第四季度，调控力度加大，导致成交量萎缩，为促进销量，开发商开出的高首付也恢复到首付三成，甚至还有楼盘推出了更低首付，优惠活动也开始渐渐风行，首付贷也悄然入市。
距离惠州南站不到4公里的某一手楼盘项目，均价1.4万左右。《华夏时报》记者以购房者的身份和现场销售算了一套面积为91的三户型房子，总价约为126万，首付三成大约38万。销售表示，要是资金流转交困难，可以先首付一成，剩余的两成在三个月内还清。而一同前往的中介李先生则表示，这剩余的两成也可做贷款，贷款时常为3-5年。
无独有偶，位于大亚湾的另一一手楼盘卓洲悦园，同样可以首付分期。现场销售人员表示，可以首付1.5成，剩余1.5成可以分期付也可以贷款2-5年。
卓洲悦园 销售在职业计划书上写了1.5成黄琼 摄
中介李先生对《华夏时报》记者表示，通过他们去沟通，目前惠州的新楼盘都可以做到首付贷，低首付不成问题。
江少杰表示，受政策限制，加上开发商资金回笼的压力，开发商用各种办法促进销量，分期付、提供第三方贷款等等方法的目的就是希望降低购房者的门槛，扩大有能力购房的人群的数量，这也导致了惠州二手房成交量低。
二手房成交量低
限价政策影响下，对比新房，二手房，似乎更能成为惠州楼市的晴雨表。据安居客监控数据，惠州的二手房均价，已经连续四个月持续下降了。
在大亚湾很少有满五年且唯一的房源，沉重的税费以及新房限价的影响，使得二手房成交一度低迷。为爱筑家的中介李先生表示，去年他们二手房仅成交十余套。
而就在咨询当天，中介李先生表示，位于大亚湾万达购物中心旁边的君泰天韵小区，有业主出售一套满五唯一房源，面积90平米，带精装修，总价70多万，加上各种税费和中介费，均价不超过1万。相比其他二手房来说，该套房源直接降价近十万，但挂牌多日，仍未出售。
君泰天韵某二手精装修房内部黄琼 摄
对比一手房来说，二手房首付高、税费高、价格不占优势成为低成交的重要原因。位于大亚湾的新楼盘卓洲悦园，离该区万达购物中心不到一千米，精装修交付，均价1.3万/平方米。李先生表示，一般过来看过二手房的人，通过对比一手房之后，大家都买一手房了。而中介也偏爱带客户看一手房。
记者在看二手房时也发现，整栋楼在住居民寥寥无几，从外面看，阳台很少看到有晾晒的衣物，小区内部来往的人也寥寥无几。而大多数房子仍是毛坯房，等待着下一波购房者。
从2015年到2018年，惠州房价实现了“大跃进”。在2015以前年低价购买房屋的业主来说，涨价至少2倍。
据世联行粤东公司的统计数据显示，2018年，惠州累计销售房源175991套，销售面积1700万平方米。
业内人士坦言，成交的近17.6万套，近五年内很难转手。
江少杰表示，现在不管哪个城市，想在市场短期投资房产获利的概率不大，而惠州作为房地产市场未完全成熟的二线城市，想要在其中短期投资获利不是那么容易。但是长远来看，临深片区还是有一定的潜力。特别是粤港澳大湾区的成立，作为深圳辐射的一个片区，确实会有部分深圳人来这边居住，但是这可能需要几年时间。
本文来源：《华夏时报》
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