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广州公寓松绑价格难涨 天量库存开发商欲以价换量

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广州公寓松绑价格难涨 天量库存开发商欲以价换量


去年12月中旬广州发布新政,使得公寓在一定程度上实现了松绑。新政指出,2017年3月30日前(含当日)成交土地上的商服类物业不再限定销售对象,个人可购买商服类产品。“涨价”一时成为销售和中介推销的热点噱头。

距离新政发布已经一个月,《华夏时报》记者以购房者的身份走访了广州多处楼盘发现,政策松绑使得公寓成交量有所回升,而实际价格并没有上涨,反而针对部分房源,开发商都拿出了较低的“内部价”。

一片看涨

广州公寓松绑之前,《华夏时报》记者在安居客APP上询问了多处公寓的销售人员,皆表示,个人不可以购买公寓,但是他们可通过替购房者注册公司的方法,让个人以公司的名义购买公寓。通过该方法,购房者每年要缴纳2000-6000元不等的税费。

而新政出来之后,多位销售向记者表示,马上要涨价了。其中位于广州城投保利金沙大都汇的销售王先生在12月底向记者说道,新政前均价大概2.3万元/平米,新政后均价会上涨至2.6万元/平米。

“新政出台后,我们这涨了2000-3000元/平米。”王先生告诉记者,想买的话趁早入伙,要不然还得涨。

记者走访也发现,“可个人购买”“不限购”“商服解限”“把握低门槛”等字眼摆在楼盘显眼处。然而,不到一周的时间,王先生又向记者推荐了一批元旦特价房源,均价约2.3万元/平米,实际上房价又恢复到新政之前。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示,目前楼市的这些动作都是属于微调,没有大的动作。房地产的表现不会被根本扭转,仍是比较严峻的形势,价格不会怎么上涨。

促销换量

位于广州白云区的君立国际公寓2016年开盘,所以该楼盘并没有受到2017年“3·30新政”的影响,个人仍可以购买其公寓。从2016年至今,在售的1000多套公寓现剩下少部分在售。作为少数的个人可购买的商服类产品,去年年底出台的新政似乎对其并没有促进作用,反而降低了自身的优势。

再加上本身距离地铁口近1.5千米,并不占优势的地理位置使其不得不在价格上下大功夫。其现场销售李先生向《华夏时报》记者介绍道,现在剩下的房子我们可以给到内部价,一套比正常售价便宜了二三十万元。

在与李先生交流及计算价格的过程中,记者发现,这套在营销中心的“年终钜惠”展板上“珍藏一口价”143万的40平米左右的平层公寓,李先生的“内部价”仅112万左右,足足便宜了30万。

同时,记者进一步了解到,首付五成还可根据自身情况做分期。李先生表示,具体分期多久,首付给多少,我们可以根据购房者的实际情况和公司协商。

同时,位于广州荔湾区的某项目,距离地铁口不到200米的距离,通过这次新政,销售范围得到了扩大。其销售吴女士向记者表示,有几套的性价比很高,现在还没涨价,现在购房还有额外的97折优惠,以后就可能涨价了。记者在其营销中心的展板上也可清晰地看到“特价房”“一口价”等字眼。

同样位于荔湾区中海花湾壹号的销售和记者介绍道,价格和开盘时差不多,没有涨价,但是买的人明显增多了。

深圳中原董事总经理郑叔伦向《华夏时报》记者表示,限购松绑并不会真正导致房价的反转,因为目前是整个房地产行业的调整,在一线标杆城市继续调控加码,房价持续调整的压力下,松绑的城市更多的是成交量的上升,而价格依然将进入调整。

黄韬也表示,对于个别区域的项目可能有一波小行情,带来成交量的回升,但是价格不会怎么上涨。在房屋供应量大、经济环境并没有特别大改善的前提下,投资客的投资热情也不会大涨。

库存量巨大

据中原地产的跟踪数据显示,在销售行情还不错的2016年,广州公寓的周均成交量为685套;2017年暴跌至369套;2018年是310套。而在2018年12月17日至2019年1月6日这三周时间,广州一手公寓的成交量就达到2768套,周均923套,是2018年的近3倍。

在2017年“3·30新政”出台前,公寓因为总价低、不限购等优势,很是受刚需客和投资者欢迎;但在2017年3月30日后,受限购政策影响,一手公寓只有法人才能购买,算上法人身份需缴纳的运营公司费用、税费及未来转手成本,公寓的优势不复存在,成交量随之跌入谷底。

广州克而瑞统计数据显示,2016年全市一手公寓成交量为33919套,执行新政后的2017年,成交量仅为19447套,暴跌43%;2018年1月-12月15日,成交量是15177套,同样行情惨淡。

不仅成交量暴跌,“3·30新政”后,公寓的库存量也累积到一个惊人的数字。截至2018年11月底,广州一手公寓库存量达160.04万平米、余货28136套,去化周期拉长至23.1个月,即将近两年才能把库存清完。

据统计,这些库存量主要集中在南沙、黄埔等区,两区存量均超30万平米,占比43.68%,这些项目均是在2017年“3·30新政”前拍下的地块,属此次新政的“受惠”范围。

58安居客房产研究院首席分析师张波向记者表示,年底较大程度上对楼市调控的由紧变为略松是根据自身房地产市场实际情况做出的及时性反应,目的在于维护市场秩序和民众利益,让本地区人民住有所居,让本地区的房地产维持平衡健康发展的良好局面。

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