新年换房如何避免“入坑”？

原标题：新年换房如何避免“入坑”？“溢价”写进代理合同，差价进了中介腰包

想通过“卖一买一”来换房的业主在出售物业时，往往会遇到经纪上门要求签署独家代理合同。近日，有业主反映，卖房也有“限时一口价合同”；中介经纪出示合同表明“超出实收房款价的部分”全部属于中介公司。这样的行为到底合不合法？

中介“吃差价”被合法化？

2018年11月初，市民杨先生欲以118万元的价格出售其位于海珠区江燕路的一套小户型住房，售房信息在某网站发出的当天就接到了几十个看房电话。

可是，来看房的人并非真正的买房者，而是中介公司的经纪人员。其中一名经纪人更是极力劝说杨先生和他们公司签订“独家代理销售”协议，并给杨先生讲解了协议的内容：由该中介公司独家代理该房屋的销售，保证在三个月内将房屋以118万元的价格售出，并给付杨先生5000元押金，一旦房子在三个月内没有售出，杨先生不用返还押金。

该经纪人还声称，他们一旦“独家代理”了杨先生的房子，就会在各个网站上将该房屋的信息置顶推出，很快就能将房子卖出去。杨先生一听心动了，于是答应签署独家代理合同，同时也收下了5000元的押金。

万万没想到的是，在签署合同的时候，中介又拿出了一份“承诺书”让杨先生签署，并解释说这份承诺书“与《独家委托代理合同》构成不可分割的组成部分，缺一不可”。

承诺书中列明了杨先生出售该物业的实收房价款，并明文规定“对于超出实收房价款部分，本人愿意无条件一次性奖励给贵司。本人对此承诺绝不反悔。”

因为杨先生确实是着急卖房，再加上中介人员再三担保能在约定时间内售出该房屋，另外，该中介收取的佣金费又极低，于是杨先生签下了合同。

目前，该房屋已找到买主，而中介给出的报价比杨先生的实收价足足高了12万元。

“限时溢价分成”很常见

上述案例是个例还是常态？记者就此采访了在广州二手房交易领域颇有建树的资深业内人士周先生。

周先生表示，这种吃差价的手段在一些中小型中介公司十分常见，通常有个专业的名词来形容它，叫做“限时溢价分成”，即中介光明正大地和房主说要吃差价。房主为了省事就与中介签订协议，在房主确定实收房款价后，中介再与买主商谈价格、签订协议，高出的差价归中介或者由中介公司和房主按照约定的比例分成。

“在大中介行如果发现这类情况，一旦属实，会辞退当事人，同时报送中介协会，将其列入黑名单。”周先生说，不过“小中介的处罚就没有那么严格了。”

那“限时溢价分成”是否构成违法呢？周先生表示，因为“分成”是业主知晓的报酬方式，业主愿意从售房款里抽一部分奖励经纪人，这种行为带有“私人奖励”的性质，因此在法律层面上一般不构成违法。也就是说，即使一些买家事后发现自己被吃了差价，也拿不回差价房款。

周先生建议购房者在买楼前“货比三家”。同一套房，多问几家中介公司，“肯定会有正规的中介企业将业主的实际价格报出来。”另外，如果遇到独家代理房源，也应该先调查了解同小区、同类型房源在同一段时间内的市场售价水平，再进行决策。

小心低价笋盘背后的陷阱

既然黑中介会将业主的房价报高，以获取溢价。那是否消费者货比三家之后，看到的最低市场售价就是业主的真实售价呢？

非也。利用低价吸引顾客，然后利用“业主反价”的借口进行涨价，也是黑中介常见的“吃差价”手段。

记者曾在网上搜索同一套房源在不同网站上的出售信息，结果发现挂牌价大不相同。为了识别真假，于是挑选了报价最优惠的一家中介和市场口碑较好的一家中介，分别与该房源下挂的经纪人联系，以购房者的身份向其询问房子价格。

“为什么你们挂的价格与其他网站上不一样？”

报价最优惠的中介答：“我这里是全网最优惠的价格，是业主给我的底价。如果您选择全额付款一次成交，我还可以去跟业主商量，给您再优惠一点。您可以先随我实地看房，价格我们好商量。”

口碑较好的中介答：“我们是完全真实的售价，有房主录音以及相关合同证明的。每次房价的调整或变更都是经过房主同意的。另外，如果房主擅自更改了价格而没有进行告知，我们会对房源进行下架处理，等协商好真实价格之后再上架。”

记者带着这两份答案询问了周先生，以业内人士的眼光判断，到底孰真孰假？

周先生表示，一个是价格起伏不定，说是底价却仍有商量空间；另一个是有直接的证据证明房价的真实性，当中的真假已呼之欲出。一些不法中介经常先利用低价房源来引诱客户上钩，然后在客户看房表示满意之后，再向其传达“业主反价”的信息，而“反水”的价格正是带有“高额溢价”的中介价格，并非购房者的真实售价，为此客户买房要支付高成本，业主售房也无法以最合理的价格成交。

因此，购房者在遇到低价房源时要保持头脑清醒，“天上不会平白无故掉馅饼”。