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恒隆新总裁谈投资算术,陈启宗传达信心

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陈启宗从大厅门口走进来,坐定后,直接说:“要不我们请卢先生开始吧。”

今年,恒隆地产业绩会增加了业绩介绍部分。

有别于往年由董事长亲自开场,新总裁卢韦柏履职半年,陈启宗想让他多多表现。

积极觅地

“这次的业绩如果看数字,整体上主要租赁业务是和我们的预计相应的,有5%的升幅。”但卢韦柏介绍,因为卖楼少了,所以恒隆整体的收入还是跌了16%。

资料显示,恒隆集团2018年物业销售发生不少变化,全年金额录得12.27亿港元,同比跌幅颇大达到64%。若计算上半年已经录得10.32亿港元,恒隆下半年的物业销售只有1.95亿港元。

而实际上,恒隆在去年仅售出了3间位于蓝塘道23-39号的半独立式大宅(2017年售出1间)及9个浪澄湾单位(2017年数字为226间)。

与其他同时涉足住宅和商用的香港发展商不同,恒隆集团住宅开发业务发展相对缓慢。在去年出售完12宗物业后,该公司将只剩下1个朗澄湾特式单位以及12个蓝塘道的大宅可供出售。

同半年业绩会上一样,卢韦柏用“积极推售”一词,来介绍接下来的销售计划。“这部分物业的市值约合36亿港元,我们也会积极地继续去售卖,只是要审慎地去看,确定它的价钱符合我们的要求。”

发展住宅项目的土储相当“捉襟见肘”,因此外界格外关心恒隆对香港牛头角淘大工业村强拍的进度。?

恒隆多年来一直着力整合香港淘大工业村业权,2017年12月更是申请将持有8成权益的牛头角淘大工业村第一座强制拍卖,但直至目前仍未有进一步消息。

位于牛头角道7号的淘大工业村第一座,为1幢楼高8层的工业项目。陈启宗曾提及希望将该楼改建成住宅。此前市场测算,按该物业地块最高发展地积比率9倍计算,重建后预计楼面约18.63万平方呎。若每伙面积300平方呎,预计可提供超过600伙中小型单位。

“我们预计的楼面面积在17.9万平方呎。”行政总裁称,“强拍程序现在已经在土地审裁处到了最后的阶段,我们希望在未来一两个月有一个结果。”卢韦柏表示自己目前只能透露这么多。

过去的一年里,恒隆在香港土地市场几无斩获。

“其实我们有很多的拍卖都是有参与的,只是我们中不了标而已。”卢韦柏解释,恒隆不是对香港没兴趣,亦不是看淡,只是公司预估的价钱和成本与其他的发展商有所不同。

众所周知,恒隆集团一直保持小心谨慎,讲求行动前要先“做好算数”。“所以说为什么有些人的价钱比我们高,我不会去评论为什么他给得这么高,但是我们每一次参拍,摆进去的价钱都是我们算过的。”

接着谈到土地。备受瞩目的上海静安区南西社区C050401单元115-12商业地块,在不久前的1月24日摘牌,恒隆没有参与竞拍,这令市场颇感意外。这还是缘于算术问题。

“那块地我们肯定是研究了很久,但是跟香港一样,我们必须要算好数,如果数字过得去的话,我们一定会去投。”卢韦柏说。至于会不会布局大湾区,陈启宗则补充说“大湾区一定会成功,但是不同公司有不同策略,恒隆还是专注现有大城市的布局。”

商业表现

恒隆地产在内地主力发展商业物业,过去的一年收获也不错。

资料显示,该集团分布在上海、沈阳、天津等几大城市的8个收租物业,为其带来人民币27.55 亿元的租赁收入,同比增长3%。

而总体内地租赁物业组合收入则录得增加4%至35.77亿元。平均边际利润率亦继续处于一个较高水平为65%。其中完成资产优化计划的上海的恒隆广场,去年总收入上升10%至15.54亿元。

去年5月,恒隆集团以107亿元竞得杭州百井坊地块,拓展了一个新的城市布局点。陈启宗对此特别看重。

他介绍称,“杭州项目目前还在积极投入,我们会有商场、有写字楼、有酒店(25%是办公楼的,有约35%至40%是商场,有约10%是酒店),总共面积大概19.41万平方米,总投资额大概有160亿元人民币,目前预计是2024年可以开幕。”

另一方面,卢韦柏透露,目前恒隆在中国内地已经拥有约2500万平方呎的落成物业。“其实我们未建的面积也有差不多相近的数字。”

据管理层透露相关项目的进度,无锡项目写字楼第二栋将在今年开张;接下来是改建的沈阳康莱德酒店;其次是昆明的项目(楼面面积43.2万平方米,包括购物商场、甲级办公楼、服务式公寓);2020年还有一个写字楼+商场的项目。

“不算酒店,基本上就是800万平方呎。”卢韦柏称“所以我们未来几年是非常忙碌的。”意思是未来还有很多物业有待落成从而刺激业绩向上。

前景仍好

过去的几个月外围大环境呈现下行趋势(如贸易战),不少人质疑中国内地明年的零售环境是否仍向好。

针对这个问题,卢韦柏给出了肯定的答复。“其实我们看到首先下半年我们的增长是比上半年快的,这是一个事实。”其形容这完全属于“喜出望外”。

但他说,自己并没有一个水晶球可以预知未来的走势。“今天是1月30日,可以看到1月势头是依然强劲的。所以我不能够说肯定不会有影响。但是暂时看到这个影响对一些高端的商场是不大的。反而可能是一个这样的不确定、不稳定的环境之下,如果你拥有一个高端的中心点,你的生意可能会做得更好。”

陈启宗亦有自己的看法:“大家都说经济下行、中美贸易战、消费需求下降等,这些全部都是事实。”但他表示,自己最近经常会和一些大品牌的领导层有接触,从而了解到,它们在中国的生意不止没有出现降幅,反而增长非常强劲。

陈启宗举上海恒隆广场作例子。“比如说我们在上海的商场,2017年装修好,2018年涨了22%的租金,去年也涨了12%,而且它的销售额是很高的(零售额同比上升13%)。”

“至于你问我今年集团在内地的租务会是什么情况,按我说是稳中向好,我不是很担心会因为外面的环境而影响到了我们今年收的租,反而是自2020年开始,我相信如无意外,会有一个相当大的增长。”陈启宗表示自己信心满满。

原因很简单。正如上文所述“在接下来的1年到18个月之内,我们大概有800万平方呎的商场、写字楼会开业,这还没算上酒店。”

以下为恒隆地产有限公司2018年全年业绩发布会问答实录:

现场提问:集团在香港来说,物业销售所剩不多,现在是不是在进行淘大工业村的拍卖,尽快建成土地储备?有什么初步的想法?除了投地方面,将来在增加土地储备方面的预期如何?集团在杭州你们建了一个比较大的项目,除了在这个个案之外,会不会也在内地的其他城市找寻新的项目?

卢韦柏:关于淘大工业村,其实2017年我们已经申请了强拍,现在在土地审裁处也到了最后的阶段。我们希望在未来一两个月有一个结果,也希望可以尽快知道我们可以如何去实行。因为大家都知道我们的强拍已经有十几个月的过程,希望在未来的几个月我们可以向大家公布。

我上次其实也提过,我们的初步构思就是做一个住宅,因为其实它的楼面面积约合179000平方呎,不过我想我现在不能说多,希望强拍的结果尽快可以出来,我们再向大家公布。

陈文博:杭州方面我们也会做一个项目,有商场、有写字楼、有酒店,总共面积有194100平方米,总投资额大概有160亿人民币,目前预计是2024年可以开幕。

陈启宗:我补充最后一个问题,最后一个问题是关于香港的发展的。在香港的发展我们从来没放弃,我们也积极在寻找机会,也有参与,也在看。所以除了淘大工业村的重建,或者有一些项目等到适当的时候,我们可以向大家公布。

关于杭州的项目,是可以做商场的,不止是19万平方米,还差一点,目前还在积极投入。香港我们也会有其他的项目,也有一些收购、售楼,也会有一两个项目还没宣布,但不是太大,尚需要些时间,不是所有的东西都可以即刻公布,所以在此向大家交代一下,等到公布的时候大家也不要觉得太奇怪。

现场提问:看到你们在香港很久都没有投地了,也有很多香港的地产商投了很多地,你们会不会在启德也有兴趣发展?如果看到一些内地的发展商再拍卖启德的腹地,你们有没有兴趣去投?你们会不会担心今年内地的销售情况放缓的情况蔓延到恒隆?如果是这样,有什么对策?

卢韦柏:我们不会评论个别的项目,你刚才问启德的项目,我们不会评论。其实我们有很多的拍卖都是有参与的,如果你们有留意的话,只是我们中不了标而已,不是说我们没兴趣,

只是可能我们预估的价钱和成本与某些其他的发展商有不同的看法。所以我们从来没有小看香港所有的机会,就像刚才董事长所说的,有些不一定是公开拍卖的,有些项目是比较复杂的,需要等到时机成熟我们才能公布。

另外,关于零售放缓的问题。其实我们看到首先下半年我们的增长是比上半年快的,这是一个事实。当然,你说我们有没有一个水晶球可以知道未来的走势,我们未必知道三个月后、五个月后,不过我们看到起码1月,今天是1月30日,可以看到1月势头是依然强劲的。所以我不能够说肯定不会有影响,但是暂时我们看到这个影响对一些高端的商场是不大的,反而可能是一个这样的不确定、不稳定的环境之下,如果你拥有一个高端的中心点,你可能有机会使得你的生意做得更好,因为可能会有一些商铺会觉得如果我有三五个铺,我要减成本的时候,就会放在一些最好的地方,希望我们可以从中得益,又由此使得我们的受到的影响最小。

陈启宗:我要补充一下。我们在今年、去年,内地就有一些很特别的现象是我们不是很注意的。大家都说经济下行、中美贸易战、消费需求下降等,这些全部都是事实。

我们最近经常会和一些大品牌的领导层有很多接触,从来没有人问过中美贸易战的,他绝对知道中美贸易战,但是他们的生意在中国不止没有浮现出(降幅),反而浮现出来的是他们的增长非常强劲。

这与我们的经历是完全吻合的,比如说我们在上海的商场,2017年装修好,2018年涨了22%的租金,去年也涨了12%,而且他们的销售额是很高的,基本上都是双位数。不止是商场,我们其他在上海市外的,那些大名牌继续加码,以往几个月和这几个月,我们总共有30多张预约了,与这些世界大名牌签约,没人提过贸易战这回事。

这表示中国的奢侈品市场会永远这么好,在可见的将来,似乎绝对不是说受贸易战、整体内地消费的下降的影响,完全没有这个迹象。可能这也告诉我们,可能一般老百姓的消费是往下走的,但是奢侈品方面仍是飞跃上升的。

至于你问我今年在内地的租务会是什么情况,按我说是稳中向好,我不是很担心会因为外面的环境而影响到了我们今年收的租,反而是自2020年开始,我相信如无意外,会有一个相当大的增长。原因很简单,因为在接下来的1年到18个月之内,我们大概有800万平方尺的商场、写字楼会开幕,这还没算上酒店。

关于租的情况,有些还没租,因为还没建好,比如说武汉的写字楼还没那么快,但是在昆明租得非常好,已经近八成租满,租金非常好,而且很多大牌子都是签了或是在签约中。所以这些不会在今年实现得太多,有很多都是今年下半年才开张的,由于是下半年开张,所以收租也只有几个月。所以今年不会反映得太多,但明年会反映较多。再加上上海港汇广场现在进行大装修,还有近20%在建、在装修,所以今年年尾才可以开幕。所以今年的增幅不会太大,但是明年开始会有相当大的增幅。

上海恒隆广场翻新后,第一年增长了20%几,第二年增长了10%几,我相信在港汇广场同样情况出现的可能性是绝对存在的。其实我们港汇广场一期已经开了部分,租金已经上了10%几,二期就要到今年年尾才能完成,所以明年如无意外,我们会有一个相当大的增长。

不过在今天的环境之下,地缘经济、地缘政治一团乱的环境之下,你告诉别人说我们的生意很好,别人也很难相信你。不过数字骗不了人,我们的财务总监从头到尾都在盯着这条数,假都假不到哪里去,是真的相当不错,并且明年会更好。

现场提问:我想问问管理层,刚才提到投地方面在香港,可能其他人出价会较高,是不是管理层对香港的楼市市场有些看淡的感觉,所以投地会比较审慎?另一个问题想问问,现在都看到内地的租赁业务上升得较快,是否之后也会将内地的市场放在香港的市场前面?

卢韦柏:现在国内的增长快,我们会不会将多一些的资金、多一些的投入放在国内?其实我也想提醒大家,其实我们今天已经建成的总的面积只是2400万平方尺,但是其实我们未建的差不多近相等的数字。所以我可以告诉你,其实我们未来这几年是非常忙碌的,因为我们还有很多在国内的计划是我们要继续努力去完成的。

我们一定要继续投入资金的,因为那些地我们已经买了。可能一期已经推出了,但是有些可能还有二期、三期,举例来说就是我们的无锡二期的办公楼,今年的三期会落成。但是我们的商场和办公楼的一期已经营运了好几年了,等等。我们除了营运的办公楼的预期之外,还有一个二期,就是会有一些公园、酒店等,我们会继续去建。

所以我们资金投放会继续,但不是因为我们多买了很多地,是因为我们总共的计划在国内,依然会有很多,所以我们会努力去建。

投地方面,我不可以用你刚才的那个字眼“看淡”,我觉得只是现在它的价钱比较高。如果你去买地,你要投放资源去建成,你需要时间,你其实是看后市的。你问我在三年之后,这个后市会比今年升很多,当然我不会去辩论这个议题,但是我只是觉得这笔账就要算得很清楚了。所以你说为什么有些人的价钱比我们高,我不会去评论为什么他给得这么高,但是我们觉得我们每一次参与而摆进去的价钱是我们算过的我们自己的数,是我们有信心做到的,所以说是我们自己的数,算不到那个数的时候,我只能说现在的价位比较高,导致我们要小心行事。

陈文博:我再补充一下,刚才说的剩下大概2500万平方尺,这其中其实有很多是酒店式工业园,也有很多是一些商场办公楼。举例来说,昆明那边所有的面积还只是一个建筑中的面积,所以里面其实是有办公楼、有商场的;比如说整个杭州的项目包括25%是办公楼的,有约35%至40%是商场,有约10%是酒店。所以其实我们还有很多地方是要投放资源去兴建的,也可保证我们未来这几年也非常忙。

对于香港楼市,我们会继续去参与,如果有一些我们准备好的,我们也会加大投入。

何孝昌:无锡写字楼第二栋今年应该开张了,接下来就是沈阳的酒店,第三就是昆明的商场,然后就是昆明的写字楼,明年就有一个写字楼和商场项目,加起来你数一下,不算酒店,基本上就是800万。如果你说去到最漂亮的地方、甲等的写字楼或者最漂亮的商场,800万也算是很高了。

现场提问:上个星期在上海开了一个商办用地,但最后竞拍的三家企业里没有恒隆。我想请问一下之前是不是对上海这块地还是挺有兴趣的?另外,最近大湾区也是一个很火的话题,你们对于大湾区的内地城市有没有计划要去做一个布局?

何孝昌:我先回答关于上海的那块地。那块地我们肯定是研究了很久,但是跟香港一样,我们必须要算好那条数字,如果数字过得去的话,我们一定会去投,但是这次我们也只不过是算了那条数,觉得适合我们这次参与。

陈启宗:大湾区一定成功,没有人不成功,但是大湾区真的很大。去广州可以,去深圳可以,我们去的地方大家都知道,都是现有的大城市,广州很好,深圳很好,香港很好,其他地方去的机会就不是很大。但是不要紧,为什么呢?因为不同公司、不同企业有不同的策略。

现场提问:董事长怎么看今年的楼市?

陈启宗:我经常说短线的事情别问我,我没那么厉害,不知道怎么回答。看长远一些的,我看香港的房地产市场不可能走私的,你地又不够,内地还有很多同胞是很想来香港买楼的,整体方向应该是会慢慢relax的,短暂的肯定有些上升,那不是最重要的,长远来说应该是往各个方向走的,所以香港的楼市真是福地。

现场提问:集团有2500万的物业在内地,但是我看到多数是公寓、商场、办公室,是否没有想过往类房方面发展?

卢韦柏:我想其实我不如说回第一个问题,其实我们在国内的所有物业大部分都是商业用途的,你说类房,其实我们做公寓也是类房的其中一种,所以不是说不参与,因为我们大部分的公寓的目标都是去销售的。

所以你说我们没有参与,其实是有参与的,不过我们希望做到地标中的地标、最高端的产品。所以你说要很快建好,6个月就卖光的,我想正如董事长所说的,这未必是恒隆的长项,但是要做地标中的地标、最高端的产品,可以使得国内或者在当地的市场里的最高价值的物业,我们有这样的能力,所以我们会继续从这个方向去做。

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