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总经理离职、业绩下滑 世联行红璞公寓何去何从?

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继日前蛋壳宣布,以2亿美元全资收购杭州爱上租后,1月23日,又传出世联行红璞公寓高层离职、亏损增加的消息。

新京报记者获悉,1月22日,世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟正式离开世联行,入职广州建方长租担任总经理。作为世联行18年老兵,甘伟于2000年进入世联行,2015年主创红璞公寓。目前接替甘伟的是世联行老臣史剑华。史剑华曾作为中层管理人员及核心骨干,出现在世联行股票期权激励计划激励对象名单中。天眼查显示,史剑华还在世联行旗下宁波、苏州地区公司担任高管职位。

史剑华统管整合公寓、空间、商业板块

在持续的政策红利下,前两年,长租公寓从小众行业到全民参与,成为各路资本追捧的投资标的。在此背景下,世联行2014年开始试水公寓,2015年以“红璞”为品牌发力长租公寓。

作为A股唯一一家房地产中介公司世联行经营长租公寓的平台。数据显示,截至2018年,红璞品牌下三大产品系列已经在30个城市落地,全国签约量超10万间,上线运营超过3万间,覆盖核心一二线城市。

值得注意的是,在规模增长、公寓持续投入的同时,世联行红璞公寓则面临净利润下滑的局面。公告显示,2017年世联行营业总收入82.12亿元,同比增长30.97%;归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元,同比增长34.35%。经营活动产生的现金流量净额-30.26亿元,同比下降231.89%。具体到公寓业务,截至2017年,世联行红璞公寓全国累计签约10万多间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%。公寓管理业务实现收入2.08亿元,同比增加387.64%。不过,值得注意的是,因拓展公寓管理业务,拓展成本和前期运营成本、租赁成本的增加,2017年,世联行资产服务业务(公寓所在的业务分部)毛利亏损1.84亿元,同比下降554.51%。

然而,到了2018年第三季度,由于2017年下半年以来运营规模持续扩大,新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加,导致公寓管理业务亏损增加,进一步导致世联行归属于上市公司股东的净利润下滑为3.75亿元,同比减少29.47%。

在此背景下,有消息称,世联行目前已将公司重点转移至办公空间上,对红璞公寓的投入正在减少。对此,在接受新京报记者采访时,世联行相关人士表示,并非对红璞投入减少,而是空间、公寓、商业都在做一体化调整,之前都是分业务单独在做,对于项目拓展、经营效益最大化,肯定不如整合起来一起做。现在,这部分内容都将由史剑华统管,目的在于,更利于公寓、空间、商业的发展。

“世联行在2019年初通过了公寓和空间业务的部署规划、组织与人事任命,公寓和空间两个业务的整合,将有助于进一步提升公司资产运营类业务的经济效能和运营效率,公司对资产运营类业务的长期发展,保持坚定的信心。”世联行相关人士称。

世联行称高管离职与暂缓对红璞实缴出资无关

值得玩味的是,就在上个月22日,世联行发布关于子公司增资扩股的进展公告称,虽已完成工商变更登记手续,而后基于市场情况的变化,及公司对所属资产管理服务业务板块(长租公寓、商业物业管理等)的战略发展规划,有意向推进资产管理服务业务板块的对外合作,探索更适合长租公寓业务发展的股权融资,目前,世联行已与世联集房、深圳世联云贷柒号签订《合作谅解备忘录》,决定暂缓对世联红璞实缴出资事宜。

而在2017年12月,世联行发布公告称,世联红璞与世联集房、深圳世联云贷柒号签署了《关于深圳红璞公寓科技管理有限公司增资扩股协议》,云贷柒号出资人民币2000万元认购世联红璞新增注册资本2000万元,世联集房出资人民币7700万元认购世联红璞新增注册资本7700万元。增资完成后,世联红璞的注册资本,将从300万元增加至10000万元。

当时,世联行表示,世联红璞实施增资扩股,有利于健全世联红璞激励机制,更有效地稳定和吸引人才,增强企业核心竞争力,同时符合公司战略发展规划和业务发展需求,有利于增强世联红璞的资金实力及综合竞争力,同时符合公司的长期利益。

“类似高管离职和暂缓出资,其实都和项目经营有关。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,长租公寓是个长周期投资模式,受租赁效益等因素影响。从资金、投资方来说,有很多保守考虑,不会盲目追加资本。而对高管来说,在业绩提振意义不大的情况下,自然也会选择跳槽或回避职场压力。

那么,高管离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间有何关系?高管离职是否会对红璞公寓的日常经营活动产生影响?

对此,世联行相关人士告诉新京报记者,甘伟离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间没有关系。领导的替换,完全不会影响日常经营问题,“接替的史总也是世联老员工,之前是苏、宁地区总经理,对地区公司都非常熟,而且都做了无缝交接。”

红璞公寓顶层架构存在失误?

在业内看来,世联行在红璞公寓的顶层架构上,存在一定问题。房东东公寓学院创办人全雳表示,世联行作为代理机构,懂一手代理,但没有做长租公寓的基因,“红璞应该作为世联行的参与投资,而非主要投资,这样就可以在体外先孵化,单独自己融资。现在红璞绝对大股东为世联行,只有世联行给红璞输血,对外融资受限,这是最大的问题。”

在2017年业绩会上,据世联行介绍,红璞公寓的钱都是自有资金,截至2017年底,世联行大力布局的长租公寓投入已超过10亿元,其中一部分用于装修,平均下来一间房投入约4万元;此外还有抵租、押金与IT系统投入等等。

全雳还指出,长租公寓租赁人群主要在一、二线城市,而红璞公寓主要布局在偏弱的二线、三线城市,由农村包围城市的概念,但租赁市场跟卖楼盘是完全颠倒的理念。

一位不愿意透露姓名的业内人士指出,中介系长租公寓,只能从散户中收集住房,经装修改造后出租,赚取利差有限、利润空间不大;另一方面,规模扩张势必导致业务下沉至非主流一二线城市,盈利水平降低,而且管控城市数量多、管控半径长,也会导致管理精细化程度和利润水平双降。

“经历了长租公寓的市场争夺大战,集中式长租公寓的获房机会大幅减少,获取房源成本大幅提高,规模发展的机遇期已失去。而没有规模,就无法降低管理成本和财务成本。因此,集中式长租公寓的市场规模和利润空间都很难再有大幅提升。”上述业内人士如是说。

新京报记者 张晓兰 编辑 袁秀丽 校对 李立军

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