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泛海控股百亿腾挪京沪地产股权 力挽资金缺口

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“并购狂人”孙宏斌又出手了,这次的“援助”对象是泛海控股。

“我们是(地产)并购方面的学习榜样。”融创中国董事会主席孙宏斌说。

而商界大佬卢志强带领的“泛海系”则在一步步去地产化。相较于孙宏斌在房地产市场的并购热情,卢志强更擅长在资本市场上纵横捭阖。

在卢志强的布局中,未来的泛海控股将是“金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”。将耗资大周转慢的地产项目快速变现,是急需现金流的泛海系想到的最快方式。

孙、卢牵手,各取所需。

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中房报记者 许倩 北京报道

2019年开年,一场涉及数百亿元的房地产收并购大戏开演,交易的双方是泛海控股和融创地产。

1月22日,泛海控股发布公告称,拟通过转让项目公司股权的方式,以约148.87亿元将泛海控股所属公司名下北京项目和上海项目出让给融创房地产集团有限公司(简称融创地产,系融创中国子公司,实控人为孙宏斌)。

本次并购所涉项目北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目,皆处核心位置,合计可建筑面积约130万平方米。泛海系已经囤了近17年,其中上海董家渡地块尚未拆迁完。交易完成后,这些工作将由融创地产持有和开发经营。

值得注意的是,148.87亿元交易对价中,标的股权转让价款为111.75亿元,其余37.12亿元为债权代价。

对于“并购王”融创而言,这是一笔划算的买卖。“该收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额。”融创地产方面表示。

而对于泛海控股而言,这场交易为其腾挪百亿资金,暂时缓解了短债偿还的燃眉之急。“出售项目后,公司的资产负债结构将得到实质性改善,公司的负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效缓解公司现金流压力。”泛海控股方面回应称。

表面来看,这是一次各取所需的双赢。但背后折射出的泛海系扩张中的资金饥渴和偿债压力,值得警惕。

囤地十几年终以148亿元贱卖给融创

泛海控股的地产开发模式一度被质疑囤地生财。此次涉及交易的上海董家渡地块和北京地块,就已囤了十几年。

根据泛海控股公告,控股子公司武汉中央商务区股份有限公司(以下简称武汉中央商务区)于1月20日与融创地产签署《协议书》,拟向融创地产转让其持有的泛海建设剥离部分资产后100%股权。融创将支付的总对价为148.87亿元,其中需现金支付部分为125.53亿元,冲抵债务23.34亿元。

资料显示,武汉中央商务区持有泛海建设100%股权,而泛海建设全资持有东风公司、浙江公司和御中公司,此次出售的资产为泛海建设位于上海董家渡的10号、12号、14号地块以及东风公司位于北京的北京泛海国际居住区1号地块。

其中,北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置,项目总占地面积约7.52万平方米,总建筑面积约66.85万平方米,规划业态为住宅、商业、酒店、办公。上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置,总占地面积约为12.03万平方米,总建筑面积约为62.80万平方米,主要用作住宅及商业的开发,是外滩仅剩的未开发地块。两处地块合计129.65万平方米,以125.53亿元计算,每平方米楼面价格不到1万元。

而截至1月21日,北京泛海国际项目1号地块刚启动建设,尚未开售;上海董家渡项目大部分尚未建设。有市场人士预测,这些地块上市后,预计获得的利润将在300亿元以上。

虽然卖的是白菜价,但记者查阅资料发现,这两处地块都是十几年前泛海控股以极低价格拿下,囤地十几年已经是赚了一大笔。

其中,北京泛海国际项目1号地块是泛海在2006年取得,土地出让金5.27亿元,楼面价格约788元/平方米。上海董家渡项目是泛海控股2002年借旧城改造以近乎零成本价格拿下的项目。因为是毛地,也要承担所属地块的拆迁工作。但董家渡项目的拆迁进展却并不顺利,十几年过去了,仅10号地块于2015年上半年初步完成拆迁任务,并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期;另外12号、14号两幅地块的拆迁工作仍未完结。

据业内人士评估,12号、14号地块的拆迁征收费用暂定为95.77亿元,是一笔不小的费用,而后续开发亦需要资金支出,以泛海控股的现有财力来看,颇为吃力。

根据泛海控股公告,2017年度,泛海建设经营活动产生的现金流量净额为-67.29亿元,2018年1~11月,泛海建设录得营收5009.68万元,营业利润-1335.51万元,净利润-1019.93万元,经营活动产生的现金流量净额-17.58亿元。

而在转让完泛海建设剥离部分资产后100%股权之后,泛海得以获得百亿元进账,且可以腾出更多精力和资金打造其耗资巨大的武汉中央商务区重要平台。而武汉中央商务区承担着泛海控股所倾力打造的金融王国“试验基地”的角色,除100%持有泛海建设等房地产业务平台外,还持有亚太寰宇投资25%股权、亚太财险51%股权、民众资本100%股权、中国民生信托82.71%股权。

在地产界中,泛海控股早已不算一个真正意义上的房地产企业。自2014年开始实施“金融+地产+投资”战略转型以来,房地产业务收入在泛海控股总收入中占比逐年下降,由2016年的75.17%降至2017年的48.92%,到2018年上半年进一步降至约22.4%。房地产已不再是泛海控股的主业。

去年1月15日,泛海控股向深交所申请停牌,拟通过实施重大资产重组,将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司,同时置入优质金融资产。拟出售资产为泛海控股持有的境内全资子公司武汉中央商务区股份有限公司股权和境外全资子公司中泛集团有限公司相关资产。

尽管后来重组未能顺利进行,但也可见,泛海控股此次出售武汉中央商务区旗下子公司的京沪地产项目并非突发,而是酝酿已久。但地产行业毕竟是泛海的“龙兴之地”,且此次所转让地块均属一线城市黄金资源。外界不禁猜测,泛海控股真的到了需要断臂求生的危机时刻?

去地产化与债务压力迫近

这两年正是地产金融企业的紧日子。在打造全牌照金融帝国的路上,泛海系与金融去杠杆迎面遭遇,高负债的隐忧始终牵扯着泛海系最为敏感的神经。

据一位熟悉泛海控股的地产观察人士分析称,目前泛海的资金实力和当下的房地产市场均无支持其做大地产业务的条件,泛海系去地产化转型也是无奈之选,本次转让稀缺地块既是这种形势使然,也是背后资金饥渴和债务压力所迫。

近3年,泛海控股的资产负债率一直维持在85%左右。2018年三季报数据显示,泛海控股资产负债率为85.9%。国际评级机构标准普尔称,截至2018年9月30日,泛海的总收入约为1300亿元人民币,有超过500亿元债务将在12个月内到期。

泛海控股的转型进入深水区,倾力开发的武汉中央商务区项目及金融、投资等业务对资金要求大,不断通过对外担保融资,大股东质押融资,亦难救公司于水火。而泛海控股对外担保和大股东股票质押比例已经触及红线。

泛海控股公告称,截至2019年1月22日,公司及控股子公司对外担保实际余额为849.7亿元,占公司2017年12月31日经审计净资产的423.38%。

另据泛海控股2018年12月4日公告,控股股东中国泛海已质押所持34.71亿股公司股份,占其所持公司股份的99.56%,占公司总股本的66.82%。另据媒体报道,中国泛海控股集团有限公司,控股和投资的3家A股上市公司,所持股权也几乎已经全部质押。

当负债高企遇到地产调控,泛海控股急需为周转较慢的地产“包袱”寻找一个快速变现的出口。

“此次交易将缓解泛海控股的短期流动性压力。这将确保该公司有足够的短期资金来解决即将到来的到期债务,包括2019年5月到期的4亿美元高级票据。”标普认为。

泛海控股公告亦表示,受房地产调控政策影响,公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢,公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。出售项目后,公司的负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效地缓解公司的现金流压力。

但也只是解了近渴。泛海控股财报显示,截至2018年三季度末,泛海控股的短期借款为172元,同比增加38%,一年内到期的非流动负债为334元,同比增加60%,短债共计506亿元,总负债共计1785亿元。但同期,泛海控股的货币资金只得178亿元,同比减少16%。泛海控股的货币资金与短期负债之间,有着328亿元缺口。

不得不承认,此次优质资产的出售,也意味着捂了十几年进入建设和收获期的项目成了泡影。本次交易完成后,泛海控股的土地储备将缩减24.8%。“可能会在接下来两三年内降低泛海控股的销售额和营业收入。”标普称。

中国房地产报记者就此次出售项目始末及资金负债压力向泛海控股方发去采访提纲,但截至发稿并未收到回复。

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