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孙宏斌卢志强的朋友圈交易,融创补仓京沪核心地块

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18年中报显示,融创目前土储总面积为2.31亿平方米,在行业中名列前三。

目前,融创中国(01918.HK)发布公告称,集团全资附属公司融创房地产与泛海控股(000046.SZ)旗下的武汉中央商务区股份限公司签订协议,收购下属泛海建设控股有限公司(下称“泛海建设”)的100%股权。

交易完成后,泛海建设持有的上海董家渡项目及东风公司持有的北京泛海国际居住区1号地块项目均将由融创持有和开发经营。

交易双方以泛海建设在交易基准日(2018年11月30日)的净资产评估值为基础,协商确定总对价为148.87亿元,其中标的股权转让价款为111.76亿元,冲抵债权债务后,融创需付出的现金代价为125.53亿元。

泛海建设将根据双方协议,剥离其持有的浙江公司和上海御中公司的100%股权、北京泛海东风公司持有的北京泛海国际居住区2号、3号地块的相关资产和负债。剥离完成后,将继续持有北京泛海国际居住区1号地块,以及上海外滩董家渡项目土地。

在房地产业内人士看来,无论北京泛海国际地块,还是董家渡地块,均是京沪稀缺之土地储备,地块地理位置以及周边资源,两个项目将被定位为豪宅项目的可能性较大。故而,这次收购被视作融创筹划已久的储备补仓行为。

融创中国董事局主席孙宏斌与泛海控股董事长卢志强第一次共同出现在公众视野里,是2017年1月融创入股乐视时,在决定投资乐视系三家公司之前,孙宏斌分别请教了联想掌门人柳传志和卢志强,从此开始了两人之间的朋友圈互动与交往。因此,这次融创与泛海的交易,也可以说是两个大佬之间公开的第一笔朋友圈交易。

补仓一线城市

本次交易的两幅地块位处京沪核心地段,在当下一线城市中心区域土地资源日趋紧张的背景下更显得稀缺。

公告显示,北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区东四环,周边商业配套成熟、自然景观资源优越,总建筑面积约66.85万平米,截至目前项目刚启动建设,尚未开售。周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈;教育、医疗等配套较为成熟。

上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置,区位环境与配套资源比较优越,总建筑面积约62.80万平米,主要用作住宅及商业的开发。

值得注意的是,董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置,为外滩仅剩的未开发地块。项目比邻黄浦江、豫园,周边环绕外滩、人民广场等,是上海市区范围内罕有的大面积优质地块。目前,融创在该区域已经开发了上海知名豪宅楼盘滨江一号院,周边在售项目价格维持在10万元/平方米左右。

这次交易不仅是融创在北京和上海两大一线城市的储备补仓行为,也为这两个一线城市的黄金地块找到了一个合适的接盘者。

融创此番从泛海手中接盘,颇有一点当仁不让的意味。

首先是两大项目所处区位对开发商的产品打造能力提出很高要求,具备丰富顶级豪宅打造经验的开发商才足以驾驭这样的项目,而融创在一线房企中以豪宅开发出名。

其次,两个项目的资金门槛极高,立信会计师事务所受托对交易标的进行了审计,显示标的公司截至2018年11月30日之资产总额445.76亿,负债总额356.17亿,净资产89.59亿。在当下房地产行业资金面趋紧的背景下,资金充足的公司,才具备撬动两大项目的资金实力。

从硬件条件看,这两大项目符合融创发展战略。这两大项目符合融创其发展战略,是不容错过的收购标的,这笔交易也极大缓解了泛海控股的资金压力。 而且,自从融创在2017年以来提高购地门槛、严控投资额度以来,保持着相对宽松的流动性,为新的收购做着准备。

捕捉市场机会

值得关注的是,此番收购再度展示出融创对于市场机会的捕捉能力。

资料显示,泛海控股自2014年启动转型战略以来,一直试图剥离旗下地产资产,而泛海旗下最优质的地产项目,便是北京泛海国际项目和上海董家渡项目。可以说,融创通过此番收购,将泛海旗下最优质的项目收入囊中。

事实上,融创一直以“对土地资源具有较强的前瞻性和判断力”而闻名行业,并在过去几年融创得以提前储备足够的优质土地资源。

2018年中报显示,融创目前土储总面积为2.31亿平方米,在行业中名列前三。数量占优的同时,其质量亦堪称强大——总货值高达3.29万亿元,超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线核心城市。

2017年下半年起,融创基于市场形势判断开始放缓投资步伐,提高了拿地标准,执行严格的拿地纪律,大幅降低资本性支出,从而降低财务杠杆,为新的市场机会悄然积聚能量。该公司2018年中期报告显示:截至6月30日,融创拥有现金余额874亿元。而2018年下半年以来,融创加紧销售步伐并回笼资金。2018 年全年实现合约销售金额人民币4649.5 亿元,同比增长 27%。

融创一年多以来采取的“深挖洞广积粮”的蛰伏型策略,使得该公司仍旧保持了充分的资金准备来应对新的收购。

今年1月2日,瑞银(UBS)对该公司进行首次覆盖并给予买入评级。瑞银在其报告中指出,“我们首次覆盖融创并给予买入评级,因为我们非常认同融创在2016年积极获取土地,但在2017年至2018年上半年土地价格过高之际却能保持谨慎。精准把握拿地时机使融创在2015~2018年销售合同额复合增长率达到88%,而这些销售额将在2019~2020年转化公司的收入和利润。”

在瑞银看来,融创具备充足且优质的土地储备,足以确保其行业前五的地位;同时,2018及2019年净利润分别同比增长35%及55%,从而大幅增厚公司净资产。

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