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专家:全面放松调控几乎不可能 但微调或将继续出现

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国家统计局16日发布了2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,新房、二手房销售价格环比下跌的城市数量都在增加,一二线城市全年房价的同比涨幅也显著低于2017年。专家认为,2019年全面放松调控的可能性几乎不存在,但微调或将继续出现。

一线城市涨了

进入2018年下半年,全国房地产市场进入加速调整期,许多城市频频降价。但在2018年最后一个月,作为楼市风向标的一线城市,新房销售价格环比涨幅扩大了。

国家统计局初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%。其中,北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

广州12月的新房环比涨幅达到3.0%,成为70个大中城市新建商品住宅售价涨幅最大的城市,而其11月份的新建商品住宅售价环比涨幅还处于持平状态。在新房库存较大的北京,环比涨幅也达到了1%。

对此,业内专家表示,由于一线城市预售证管控放松,高价楼盘的入市影响了成交结构,致使环比涨幅扩大。

地产分析师也认为,2018年第四季度各地限制签约政策逐渐放松,特别是一线城市,多年积压的高端项目逐渐进入网签,这使得房价明显上涨,但这样的数据是失真的。

2018年10月19日,广州市发布了“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备”的政策,中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,这一政策意在打击市场上较为严重的“双合同”问题,允许高价房以真实价格进行网签,成为广州房价上涨的主要原因。

不过业内专家也表示,一线城市信号意义很强,尤其是对全国房价走向的影响。若一线城市房价继续上涨,而周边部分城市下跌,不排除环京、环沪等区域的小城市有继续放宽政策的可能。

全年涨幅小了

从全年数据看,在一二线城市,不管是新房还是二手房,价格同比上涨幅度已经显著低于2017年。数据显示,1~12月平均,一线城市新房售价同比上涨0.5%,涨幅比上年同期回落9.6个百分点;二手住宅售价同比上涨0.7%,涨幅比上年同期回落11.3个百分点。

1~12月平均,二三线城市新房售价同比分别上涨7.6%和7.8%,其中二线城市涨幅比上年同期回落1.5个百分点,三线城市涨幅与上年同期相同;二三线城市二手住宅销售价格同比分别上涨5.8%和5.9%,其中二线城市涨幅比上年同期回落2.1个百分点,三线城市涨幅比上年同期扩大0.5个百分点。

谢逸枫认为,一二线城市房价整体比较平稳,说明楼市调控政策在2018年取得明显成效。地产分析师称,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续,二三线城市棚改等政策带来的高峰依然存在,中西部、三线城市则是本轮房价上涨的集中区域。

从城市数量上看,12月新房售价环比上涨的城市数量为59个,比11月份的63个有所减少。业内专家称,这说明在销售目标等压力下,年底部分城市依然有降价促销活动。

二手房方面,12月销售价格环比下跌的城市达到了22个,比11月的17个增加了5个。其中,厦门、福州、青岛领跌全国,分别下跌0.6%、0.5%、0.5%。

另有分析师认为,虽然从统计局公布的数据来看,二手房房价的变化幅度较小,但实际上相比于新房,二手房市场的降温更明显。某中介网站线上的挂牌房源量数据显示,2018年12月一线城市挂牌房源量全面下滑,广州环比下滑幅度最大,达到了13.2%。

分析师称,由于限价、“双合同”等问题的存在,新房价格已经失真,二手房价格更能代表市场的真实价格。他说:“在2018年8月份全国楼市达到顶峰后,房地产市场的价格出现调整迹象,二手房房价的拐点已经开始出现。预计未来几个月,二手房价格下调的城市数量与下降幅度将继续加大,部分城市的新房也会逐渐调整。”

微调可能多了

自2018年年底山东菏泽正式取消限售以来,全国数个城市都对楼市政策进行了微调,严控与放松的博弈,在许多城市或明或暗地上演。

“2018年12月是极具戏剧性的一个月,正当市场对2018年严格调控保持高度一致之时,菏泽、广州等地的调控政策纷纷出现反转,引发了市场与舆论的广泛关注。随后,因城施策的政策方向快速取代了‘一刀切’的做法,提前为2019年楼市调控奠定了主基调。”张波对中新经纬客户端说。

2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议指明了2019年楼市调控的几大任务,包括坚持“房住不炒”、建立和完善长效机制、坚持因城施策与分类指导、健全住房保障体系等等。

在谢逸枫看来,今年的楼市调控将以全国住房和城乡建设工作会议提出的“稳地价稳房价稳预期”为指导,政策微调可能会增多,但指望全面放松楼市调控,几乎不可能。

谢逸枫建议,房地产市场中的限价、限售政策要慢慢退出,对刚需族与改善族限制政策可以进行一定程度的放宽,银行信贷也要予以适当倾斜。对房企融资贷款需求应给予满足。

分析师称,楼市调控仍由各个城市主导,而分类指导下则会带来更多监管。未来,可能会有部分城市进行政策调整,但房地产市场平稳的大原则不会改变。

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