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去地产化的万科楼盘贴牌卖?质量问题频频曝光

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(原标题:去“地产化”的万科楼盘“贴牌”卖?内部小股东收益不菲董事会迎来大变)

一年半内,万科新增项目中合作开发已升至九成权重,而在将品牌输出实现轻资产运营同时,负面效应正慢慢显现

《投资时报》记者 王宏

无论是2017年轰轰烈烈的股权争夺战,还是2018年明星独董刘姝威与重要股东宝能之间的相互发难,万科集团(000002.SZ),这个曾经低调沉稳的国内房企龙头,已事实成为一个“网红”。而近日陆续爆发的房屋质量问题投诉,又让其注定迎来一个不平静的2019年。

是的,那个一向以品质著称的城市配套服务商,正频频因业主投诉房屋质量而登上头条。1月8日,杭州良渚文化村书吧的业主张艳华,以公开信的方式披露了其持有的万科楼盘出现大面积漏水的情况。

而最新的投诉则来自万科世纪之光的业主,其对万科已交付的房屋装修质量极为不满,并曝光已装修的门和地板是纸做的,表示将联合其他业主通过法律方式维权。

《投资时报》记者了解到,此次遭到投诉的万科世纪之光楼盘开发商为杭州万科大家房地产开发有限公司。不过,虽然以“万科”命名,但该楼盘并非万科主导开发。

工商信息显示,股权穿透后万科仅通过杭州东学投资管理有限公司持有该项目0.55%的权益。追根溯源,杭州万科大家房地产开发有限公司两个更重要的股东,反而是杭州市城建开发集团有限公司和重庆龙湖企业拓展有限公司,所占股权分别为32.5%及10%。此外,万向系旗下顺发恒业(000631.SZ)亦持有25%股权。

以不足1%的持股比却需承担100%的名誉损失,万科貌似得不偿失。

与此同时,万科集团方面对《投资时报》记者表示,所谓的“纸板门”实际上是一种环保材料,在室内装修中被广泛采用,符合行业标准。

频频曝光的“质量门”仅仅是孤立事件巧合撞车?素来看重自身形象的万科果真愿以“蝇头权益”面对品牌受污?这中间到底又发生了什么?

万科式品牌输出

对于万科世纪之光楼盘的股权追踪,有其代表性。实际上,不少正处于风口浪尖上的万科楼盘,主要的操盘方并非万科集团。

比如同样遭到质量问题投诉的万科北宸之光楼盘,宣传资料显示,该楼盘的开发商为杭州万泓置业有限公司。而工商信息表明,除了万科集团外,金地集团股份有限公司(600383.SH)同样为其重要股东。

万科集团方面对《投资时报》记者表示,联合开发模式在房地产领域并不新鲜。不仅是万科集团,包括碧桂园(2007.HK)、中国恒大(3333.HK)等房地产企业都会引入其他股东联合进行土地开发。

只是简单地随大流选择?万科集团2018年半年报显示,去年上半年该公司共新获取项目117个,其中90.8%的新增项目为合作开发。但是在2017年和2016年,新增项目合作开发的比例分别为72.3%和59.5%。也就是说,仅仅一年半时间,以“合作开发”名义亮相的万科新项目的比重,上升了31个百分点。

“从2018年公布的拿地情况来看,万科集团现在更愿意以联营或者合营的方式参与土地开发,郁亮所谓的‘去地产化’,或许是不愿意重资产运营,而更倾向于输出万科的品牌。”有专业人士分析称。

随着联营或者合营模式的不断扩大,万科集团长期股权投资规模也在日益壮大。根据2018年三季报,该公司长期股权投资已经从2015年的335.03亿元急涨至1190.13亿元,上升幅度高达355%。

问题是,随之而来的“纸板门”“漏水门”质量纠纷频频曝光,以品牌折现完成的高杠杆运营正带来越来越大的不确定性。

实际上,郁亮时代的万科一直在寻求“去地产化”的转变,包括向商业地产、物流、养老、长租公寓领域多元化经营,甚至在郁亮授意下去掉了此前公司名中的“房地产”一词。

但效果并不明显。一方面,万科集团多年来依靠的房地产开发主业,已被竞争对手一一赶上,而其对于多种创新业务的探索,例如“万村计划”,先后宣告搁浅。

2018年万科全年完成销售回款6069.5亿元,郁亮在公开场合表示这个成绩已是不易。不过仅仅两个月前,郁氏仍坚称全年6300亿元的回款“一定能够完成”。而根据中指数据同步显示,碧桂园2018年销售额达到7146亿元。事实上,早在2016年和2017年,万科稳坐多年的年销售额冠军已分别被中国恒大和碧桂园掠走。

2018年三季报显示,该公司经营性现金流净流出257.31亿元,为三年来首次净流出。此外,万科集团还在2018年发行了八期超短期融资券,额度达140亿元。在2019年1月26日和27日,将陆续有60亿元的超短期融资债到期。

万科集团方面对《投资时报》记者表示,截至2018年三季末,公司持有的货币资金为1327.7亿元,资金状况稳健。至于净现金流出的情况,则与去年公司多起并购案有关。

持股1%的少数股东

《投资时报》记者了解到,在万科集团与其他房地产公司联合开发的项目中,还有一些持股比例仅在1%左右的小型股权机构颇值得关注。

浙江万科南都房地产有限公司是万科集团全资控股的一个重要子公司,目前其对外拥有110家项目投资公司。但《投资时报》记者发现,在前者出面的不少项目中,杭州盈昊投资合伙企业(下称盈昊投资)总是以1%左右的比例少量参股。

通过股权穿透,这家壳公司的最终受益人为朱向华、路赞以及丁盛。相关信息显示,朱系杭州万科地产总经理,而丁则为杭州万科商业与配套管理部总经理。

盈昊投资很可能是万科集团的一个员工持股平台,而这样的持股平台数量众多。例如深圳市万合创富投资有限公司、珠海盈晟房地产信息咨询有限公司等等。这些机构有一个共同特质,即注册资本并不多,最终受益人均指向个人。

这些持股平台往往小比例参股到万科集团的房地产项目中,从而分享万科品牌溢价下部分房地产项目的收益。对于这些持股平台,万科集团在2017年年报中曾解释为跟投制,即将项目经营成果与员工利害直接挂钩。截至2017年末,万科集团有502个项目引入跟投制,跟投认购金额达106.4亿元,占万科权益资金峰值的5.59%。

万科集团曾在年报中解释,所谓跟投制引进自2014年。据《投资时报》记者统计,2014年至2017年间,万科集团累计新增项目为535个,相当于万科集团的员工跟投计划参与了万科2014年以后几乎全部新增的房地产项目的建设。

随着中国房地产市场在过去几年的激进发展,这些共享着万科集团大量优质房地产项目的“1%股东”们,回报不菲。2017年年报显示,万科集团前三季度少数股东收益就达到了91.57亿元。

参股资金从哪里来?持股收益又到哪里去?万科集团并未对此更多披露。不过,这个不透明的员工持股平台,早已是万科集团一个“公开的秘密”。而来自于员工持股平台的资金组成的金鹏资管计划和德赢资管计划,一度也卷入两年前“宝万股权之争”的舆论漩涡。

截至目前,深铁持股万科29.38%,宝能占股万科8.39%,安邦持股万科3.21%,万科管理层通过金鹏和德赢资管计划合计持股7.12%。

值得注意的是,1月16日,肖民辞去了万科集团董事一职。有消息称,肖还离开了其深圳地铁集团有限公司总经理和党委副书记的岗位。根据统计,此次因深铁方面原因直接导致万科上市公司层面有两个非独立董事和一个监事位置出缺。

来自第一大股东的重要人事变动会对万科集团的未来产生何种影响?宝能方面会否因此得到渴望甚久的董事、监事席位?随着这些更迭又会对那些“1%内部小股东”产生何种波及?《投资时报》未来将持续予以关注。

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