环京楼市知多少！

一直以来，环京楼市最为关注的除了雄安新区总规及商品房政策与新机场临空经济区之外，就是副中心的《北京城市副中心控制性详细规划（草案）》了，副中心规划正式发布后，还有一个重磅规划，就是北三县的规划，二者是前后联系着的、前后脚的关系。

此次审议完副中心规划后，相信北三县的规划也就快发布了，我们耐心等待。副中心规划发布，于环京楼市而言，首先利好的是北三县板块，但其次，其实还有一层利好关系，就是利好京南，北京的“两翼”，一个是副中心，再一个就是雄安新区，“两翼”同时也是协同的，副中心这边有了进展，相信雄安也很快就会有结果了，这是利好京南的另一层关系。

先来梳理一下这份《详规草案》的要点，《草案》并未完全公开，但揭露了一些重点，网上的范本流传的很多，我就不一一摘抄了，只捡几个和楼市关系比较密切的，贡献给大家。

回顾一下副中心与北三县的关系，副中心总面积约155平方公里，外围控制区约906平方公里，即通州全区。从辐射影响上来说，副中心进而带动廊坊北三县。这个关系要厘清。

北京人大常委会三次会议上，市规土委主任张维强调了“三组关系”，即“重点处理好副中心与中心城区的关系，与副中心外围地区的关系，与城市东部地区和通州周边地区的关系”，这里面就包含了上述北三县与副中心的关系逻辑，也是前些年“三统一”的由来。

不能不看一下副中心的“空间结构”，未来的副中心是个什么样子。《详规草案》中提出了“一带一轴多组团”的空间结构。

据官方的解释，一带是以大运河为骨架，构建城市水绿空间格局，形成一条蓝绿交织的生态文明带，沿运河布置运河商务区、北京城市副中心交通枢纽地区、城市绿心3个功能节点。

一轴是沿六环路形成创新发展轴，向外纵向联系北京东部地区和北京首都国际机场、北京新机场，对内串联宋庄文化创意产业集聚区、行政办公区、城市绿心、北京环球主题公园及度假区等4个功能节点；多组团则是依托水网、绿网和路网形成12个民生共享组团，建设职住平衡、宜居宜业的城市社区。这是未来副中心的大致面貌。

这次的《详规草案》还有一个亮点，即“促进行政功能与其他城市功能有机结合”，这个亮点被环京的媒体大肆宣传，这情有可原，原来只以为副中心是行政中心，现在又多了一个“增长极”，经济职能开始发挥作用。

具体来看，《详规草案》中提出“副中心将紧紧围绕承接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导，形成配套完善的城市综合功能”，如“发挥行政办公区的示范带动作用，有序推动中心城区市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区其他相关功能和人口疏解”，再如“依托运河商务区和副中心综合交通枢纽等地区，加强商务服务功能的细化落实，制定详细的准入门槛、激励政策与退出机制，重点承接部分中心城区商务服务功能”。详细的介绍可参考官方范本。

我们看看未来副中心的人口管控规模，这里面包含从中心城区疏解出去的人口。这一点今天的《详规草案》并没有透露，但并不影响我们从之前发布的新版北京总规中去找材料。

根据之前发布的新版北京总规，到2020年，北京城市副中心常住人口规模调控目标为100万人左右；到2035年常住人口规模调控目标为130万人以内，就业人口规模调控目标为60—80万人。通过有序推动市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区其他相关功能和人口疏解，到2035年承接中心城区40—50万常住人口疏解。100万人，并不是很多。

我们来看看交通等路网布局情况。《详规草案》中提到，“将在城市综合交通、职住平衡、公共空间多点发力”，具体如“小街区、密路网”的路网体系，以轨道交通和公共交通为主导，优先保障步行和自行车出行；再如副中心与中心城区、新城之间的“七横三纵” 轨道交通线网及“五横两纵”的高速公路、快速路网络，都是比较值得关注的。

其中，七横三纵地铁网分别是指：七横指平谷线、京唐城际、市郊铁路、M6线、八通线、M7线和R1线；三纵则是指M17线、S6线、城际铁路联络线；五横两纵路网分别指：五条横向通道指潞苑北大街(姚家园路东延)、广渠路东延等；联系副中心和东部地区的两条纵向通道指六环路和密涿高速公路。

副中心是北京的“两翼”之一，另一“翼”是雄安新区，副中心的详规发布之后，相信雄安方面的规划也快要落地了，且从时间节点上来看，过几天恰也是雄安设立一周年的日子，时下的这个时间节点，使这种猜测非常“掷地有声”，近日我们的文章中也在说雄安，雄安周边已经密集启动了“管控潮”，这种现象或许就是雄安规划发布的先兆。

雄安与环雄区域及雄安与环京京南区域的关系都是非常密切的，待到雄安规划发布之后，对环京楼市而言，又是一剂“强心针”，这对环京寒冷的地产行业会产生很大的促热作用。

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