北京新年首度出让不限价地块 或为刺激房企积极拿地

一直以“限房价、竞地价”为主要土地出让模式的北京，新年伊始挂出了两宗不限价地块。

北京市土地交易市场工作人员告诉记者，目前电话咨询的人不少，但还没有人交保证金。如果有人交了保证金，该公告会转为正式公告，竞价阶梯也会确定下来。

1月9日，北京市规划和自然资源委员会挂出位于朝阳区孙河乡的两宗土地，总建设用地面积71396.291平方米，总起始交易价为483800万元，两宗土地挂牌起始时间均为1月9日。

竞拍规则披露，本次出让两宗土地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房,商品住房不设定住宅销售限价。

未限定均价

据北京市国有建设用地使用权出让预申请公告显示，最新挂出的两宗地块位于朝阳区孙河乡，其中2902-31地块，规划建筑控制规模43427平方米，出让起始交易价为244900万元；2902-88地块为F1住宅混合公建用地，规划建筑控制规模47876平方米，出让起始交易价238900万元。

在北京施行“限房价，竞地价”的土地出让方式背景下，本次孙河乡两块土地出让不再限制房价，让不少人猜测这可能是政府释放出的“松绑”楼市的信号。

对此，合硕机构首席分析师郭毅称，孙河两宗地块未限定均价这个现象，并不是调控的放松。而是针对之前矫往过正的调控政策的一个调整。因为毕竟首先有些区域确实就只是适合高端改善人群去购买和居住。

根据以往经验来看，本次出让的两宗土地从总价、区位、地块价值上看都比较优质，其位于朝阳区东北部的温榆河畔，作为北京惟一一个先整体规划后开发的豪宅板块近年来成长迅速。一方面孙河地块有着整体规划，另一方面，该区域周边配套资源丰富，而且周边紧邻温榆河生态走廊及景观湖等生态资源。其附近的多块土地曾经对很多实力企业产生过吸引力，不少豪宅扎堆朝阳孙河区域。

整体来说，孙河区域属于走高端路线的地块。郭毅认为，像这样区域位置比较好的地方，如果也是按照“限竞房”来进行出让的话，其实对于城市价值，区域价值是一个损失；从土地价值来说，政府的相应的收益也会受到影响；而且就市场层面上来讲，也并没有对高端建筑的地块儿市场产生多么大的作用。

针对这两宗地放松限价的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，孙河地区不限价出让土地不能理解为限价政策的退出。但随着此类宽松类的信号出现，很大程度上也有助于后续房企预期的调整。反过来也可以看出，因为没有限地价，所以未来房价上涨的可能性相对是加大了，这也要求后续关注此类不限价土地入市的影响。

开发商拿地积极性降低

有业内人士表示，北京朝阳区孙河区域先天具备了发展成豪宅新区的条件，近年来某种程度上已经有了北京高端楼市的标尺地位。

“孙河区域紧邻京承高速、京密路、机场高速，轨道交通有地铁十五号线孙河站，交通比较方便。主要以花墅、叠拼、类独栋为主要产品，定位纯高端，基本上价格都在千万以上，是大名鼎鼎的中央别墅区板块，后期升值潜力巨大。”一位孙河区目前在售楼盘的置业顾问告诉记者。

然而，北京作为全国范围内最先开始尝试和探索“限房价、竞地价”土地出让模式的试点地区，早在2010年，北京市房山区长阳镇起步区6号地块就以该模式出让。

孙河区内的“限竞房”不仅限价，且在政策的影响下也限定了“9070”的户型要求。郭毅指出，因为‘限竞房’的大量开发，从2018年开始，北京这种面对高端人群改善品质需求的住宅供应量已经有了非常明显的下降，导致整个市场住房品质出现了倒退的局面，高端改善人群反而无房可买，这种现象也并不是政府相应主管部门希望看到的。

其实，此次孙河所出让的两块地并不是北京第一个取消限价的地块，在2018年10月，丰台区南苑石榴庄0517-L02地块不限制价格出让。2018年11月，延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交也未限价。

严跃进称持续性的‘限地价’和‘限房价，已经引起了部分房企拿地的犹豫。此次土地出让不限价目的是为了打消房企的顾虑。

“过去北京土地市场降温较快，尤其是限价和配建，使得房企的积极性是下降的。而现在类似不限价的说法很显然是土地出让部门很有意识的提示。即在当前土地市场遇冷的情况下，土地出让部门主动给予各类积极信号，目的是希望房企积极拿地，促进土地交易和供地计划的完成。”

“‘限竞房’使得住房变得越来越多元，保障和满足了城市刚需和刚改中中低收入群体的住房需求。”郭毅表示，“本次孙河地块推出不再限价，是丰富北京商品房市场的一个供应和产品的一个梯度。让不同需求的人都能在市场上寻找到适合自己的产品。这个对于整个市场和行业来说，都是一次有益的调整。”