<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

高房价对居民消费的挤出效应 大于财富效应

0
分享至

今年的中央经济工作会议,对于楼市调控着墨不多,仅仅是延续了此前“房住不炒”等提法,市场期待的全国范围内调控放松落空。为何中央层面没有任何放松楼市调控的迹象,这还需要从房地产对稳增长的“疗效”说起。

房地产的稳增长效应

在边际递减

首先,有必要分析房地产市场对中国经济起到拉动作用的历史。在过去十余年的房地产发展黄金期,“稳房价”、“稳预期”的最终目标都是“稳增长”。长期以来,国内房地产投资增速与GDP增速的变化呈现出高度同步性。但是,每个时间段房地产市场与GDP的因果关系却有所差异,其中2008年和2015年是两个关键的观测时间点。

2008年之前,房地产繁荣是出口繁荣的附属品。特别是中国加入WTO之后,出口成为驱动中国经济增长的主要动力。这一时期的房地产市场快速发展,除了“房改”的因素,更主要动力在于经济和居民收入增长带动房地产市场繁荣。2002年-2007年,政策上对房地产市场主要以“控”为主,房地产行业也从未成为“稳增长”的政策工具。回过头来看,此时的房价虽然也较快上涨,但没有完全脱离居民的收入水平,房价几乎没有多大的泡沫。

2008年-2015年,房地产主导了经济增长周期。在此期间,房地产市场经历了两个阶段:一是2008年-2010年,其中2008年12月20日国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》和多次的降准、降息以及税收减免等政策代表了中央“刺激楼市、稳增长”的政策取向;二是2010年-2013年在稳增长目标达成后,房价涨幅明显高于居民收入涨幅,各级政府开始加强调控,遏制房价过快上涨。在这7年内,中国经济的周期与房地产周期几乎完全重合。

2015年迄今,房地产的稳增长效应边际递减。库存高企使得“去库存”成为房地产市场的主要政策导向。2015年先后出台“330新政”、“930新政”,降首付、降准、降息、减税降费、棚改等组合拳启动了史无前例“涨价去库存”周期。直到2016年国庆前夕出台“930”调控政策,随后中央定调“房子是用来住的,不是用来炒的”的精神,限购、限贷、限售、限价、限商等政策出台。在这一时期,虽然去库存目标达成,但房价泡沫对实体经济的挤出效应已逐步显现。

从数据上看,2003年-2015年房地产与GDP增速高度同步,但在2015年“去库存”周期中,房地产对GDP的拉动效果已明显减弱,房地产投资增速一度由2015年底不足1%升至今年上半年的10%以上,但同期名义GDP增速仅提高约3个百分点。2018年下半年以来,房地产投资仍然保持了接近10%的平稳增长,但GDP增速却再度出现回落。由此可见,房地产对稳增长的效应边际递减趋势日趋明显。

房地产对制造业的挤出效应

在增强

为什么会出现这种新变化?其原因可能在于:房地产开发投资对上下游制造业的带动作用逐渐减弱,高地价、高房价的挤出效应快速提升;同样,房地产繁荣对居民消费的影响,也逐渐由财富效应转向挤出效应。

一方面,从对制造业的挤出效应看,在房地产市场发展前期,房价相对合理情况下,房地产繁荣会带动房地产投资增加,这将扩大上游水泥、钢材等原材料需求,同时带动下游家电、建筑装饰等产品的热销,换句话说,对于上游和下游行业的制造业投资会有一个明显的拉动作用。但是,随着房价到了泡沫化阶段,土地、厂房、人工成本都大幅提升,制造业利润空间不断压缩,使得制造业投资意愿下降,更为重要的是,许多资金抽离出制造业,转而流向收益更高的房地产业,此时的高房价、高地价都会对上下游制造业形成一种挤出效应。

整体来看,2004年-2015年,制造业投资增速与房地产投资增速基本一致或略有滞后。但自2015年以后,在房地产投资增速明显反弹的同时,制造业投资增速却依然向下,尽管这其中受到“去产能和去杠杆”等政策的影响,但二者相关性日趋减弱是不争的事实。

另一方面,从对居民消费的挤出效应看,房价上涨早期,房产所有者财富会随着房价上涨增加,同时居民还可以通过房地产投资获得正收益。此时的居民部门杠杆率并不高,且居民收入涨幅要快于房价涨幅。在此背景下,房价上涨会提升居民的边际消费倾向,促进消费增长,这正是房价上涨的财富效应。

但是,随着房价涨幅过快,居民收入增长速度赶不上房价涨幅,居民部门不得不高负债、加杠杆购房。“新上车者”在扣除房贷支出后,边际消费倾向下降是必然趋势,此时房价上涨对居民消费的挤出效应,将远远大于财富效应。

2015年之后的去库存阶段,房价一路飙升,但居民消费支出却持续下滑,二者分化趋势十分明显。其原因在于:2014年-2017年居民部门的杠杆率从36.4%飙升到49%,同期个人购房贷款余额从11.52万亿元攀升至21.9万亿元,正好翻了一番,2018年9月末更是达到24.88万亿元。高房价对居民消费的挤出效应远大于财富效应。

基于上述分析,那些期待来年房地产调控全面放松的房地产企业、高位炒房者可能要失望了。近期,部分城市首套房贷利率出现小幅下调,是商业银行根据自身负债成本进行了合理的资产配置,并不代表楼市全面放松时期来临。2019年,在“房住不炒”的调控精神下,各城市的政策或有微调,但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。(作者系苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员)

相关推荐
热点推荐
戚薇助理晒流程,称工作累到崩溃,被嘲矫情和10万工资不成正比!

戚薇助理晒流程,称工作累到崩溃,被嘲矫情和10万工资不成正比!

侃姐细谈
2023-09-23 17:01:48
街拍:少妇身穿薄纱上衣,“胸”十分通,你真的在乎路人的感受吗

街拍:少妇身穿薄纱上衣,“胸”十分通,你真的在乎路人的感受吗

御姐风尚志
2023-09-16 22:27:14
莫言:一个家庭最大的悲哀不是没钱,而是子女40岁了还是这两种状况

莫言:一个家庭最大的悲哀不是没钱,而是子女40岁了还是这两种状况

薇薇夜读
2023-08-27 17:32:48
孙颖莎突然掉到第4!王曼昱成核心和第1,这真有点匪夷所思

孙颖莎突然掉到第4!王曼昱成核心和第1,这真有点匪夷所思

樱桃没有丸子
2023-09-23 18:24:38
当52岁胡兵和53岁郑嘉颖同框,才终于承认,港星的保养真的太绝了

当52岁胡兵和53岁郑嘉颖同框,才终于承认,港星的保养真的太绝了

老妞读书谈
2023-08-28 11:23:17
军训露球热舞女身份被扒,自称有暴露癖,深夜晒对镜自拍照发福利

军训露球热舞女身份被扒,自称有暴露癖,深夜晒对镜自拍照发福利

天天娱乐基地
2023-09-23 16:20:15
人民币跌破7.3,中国抛售4800亿美债,美国着急了!

人民币跌破7.3,中国抛售4800亿美债,美国着急了!

悟法懂道
2023-09-23 16:43:25
这国总统乘坐中国国航飞机访华!三个细节值得关注

这国总统乘坐中国国航飞机访华!三个细节值得关注

政知新媒体
2023-09-22 22:49:31
大明首辅之死

大明首辅之死

无心镜
2023-09-23 00:12:30
县级财政运转困难,多地县财政的中心任务是保工资

县级财政运转困难,多地县财政的中心任务是保工资

群哥书写人生
2023-08-27 06:36:54
亚运会开幕式收视出炉!最高破5%,郭晶晶、霍启刚特写镜头出圈

亚运会开幕式收视出炉!最高破5%,郭晶晶、霍启刚特写镜头出圈

看球娱乐
2023-09-24 01:13:56
当把结婚邀请函发给自认为最好的朋友,得到的却是这样的回复

当把结婚邀请函发给自认为最好的朋友,得到的却是这样的回复

育人遇未来
2023-09-23 02:39:50
特朗普警告拜登,不要“保台”,话音刚落,彭斯称当选就对华开战

特朗普警告拜登,不要“保台”,话音刚落,彭斯称当选就对华开战

小姨妈爱旅游
2023-09-23 23:37:09
男子3000元搞定女邻居,发生30次关系后,女子彻底忍无可忍:禽兽

男子3000元搞定女邻居,发生30次关系后,女子彻底忍无可忍:禽兽

王小乖
2023-09-12 12:22:02
66岁孙海英态度变了,却发现回家之路不易,内心暴露还是很想家

66岁孙海英态度变了,却发现回家之路不易,内心暴露还是很想家

阿美的深秋感悟
2023-09-21 03:00:10
【2023.9.23】扒酱料不停:那些你不知道的八卦一二三

【2023.9.23】扒酱料不停:那些你不知道的八卦一二三

娱乐真爆姐
2023-09-23 23:02:34
92岁默多克退休后长子继位,邓文迪子女出局,不过......

92岁默多克退休后长子继位,邓文迪子女出局,不过......

新民周刊
2023-09-23 18:17:07
江苏一女孩被性侵,放屁时刚好熏到强奸犯头部,直接熏走了对方

江苏一女孩被性侵,放屁时刚好熏到强奸犯头部,直接熏走了对方

古今历史记
2023-09-22 14:56:13
回顾:陕西“黑丝美女师太”,她的奢靡生活,远不是你所能想象

回顾:陕西“黑丝美女师太”,她的奢靡生活,远不是你所能想象

牛锅巴小钒
2023-09-24 01:42:37
情侣小树林胆大妄为,日光日白行不雅之事,环卫阿姨羞愧难当

情侣小树林胆大妄为,日光日白行不雅之事,环卫阿姨羞愧难当

帝迟
2023-09-23 17:35:22
2023-09-24 04:22:44

北京房产

多个城市政策频出效果如何?

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

官方通报"小学生遭男同学极端欺辱":工作组进驻学校

头条要闻

官方通报"小学生遭男同学极端欺辱":工作组进驻学校

财经要闻

身家缩水90%,许家印在忙什么?

体育要闻

埃文斯头球破门,裁判判罚霍伊伦越位位置干扰门将进球无效

娱乐要闻

瓦依那乐队:人生就是一场大梦

科技要闻

不是所有科技,都会走向“《奥本海默》式”结局

汽车要闻

搭载灵犀智驾2.0 宝骏云朵灵犀版于26日上市

态度原创

教育
亲子
数码
时尚
健康

教育要闻

这份“中国的礼物”,为巴基斯坦体育爱好者筑梦

亲子要闻

妹妹看见一周没见的哥哥时,开心到两眼放光,有哥哥的妹妹一定很幸福~

数码要闻

苹果CEO库克发文庆祝iPhone 15在华发售:不可或缺

换男友比换裙子还快?她和谁拍戏就和谁恋爱

防猝死,要远离不良生活方式

无障碍浏览 进入关怀版