房企融资加剧分化，大房企公司债频繁获批

文|吴若凡

距离国家发改委发文支持优质企业直接融资尚不足一个月，房企发债融资已现明显放量。

申银万国数据显示，2019年前7日，以公司债、中期票据为主的企业发债共计7笔，而刚刚过去的12月单月达85笔，累计发行总额共计874亿元（不含银行贷款及其他融资）。2017年同期，企业发债共计221亿元，也即2018年同期规模是2017年的4倍。

企业发债放量

据亿翰智库统计，截至2018年12月13日，企业债券发行共266起，总规模达2271亿元，单笔融资规模超过20亿元的17起。

而据申银万国一级行业分类，房地产行业企业发行企业债共46起，总规模为349亿元，占总企业债的15.4%。

分析可见，这一波企业债涉及的企业基本都是规模化房企。“也就是说，这次只是针对部分企业进行差异化调整融资策略，有些大企业能够得到融资成本降低的利好。”

亿翰智库研究就指出，2018年第三季度开始，部分房企融资成本已出现不同程度下行，如金地集团融资成本下行1.1个百分点，龙湖集团下行0.54个百分点。

同时，房企其他融资边际放松政策也在不断出现。比如，2018年12月4日，中粮地产发行股份股买资产获证监会并购重组委无条件通过，拟募集配套资金不超过24.3亿元，将用于中粮置地广场和杭州大悦城购物中心两个项目的建设。符合《通知》中鼓励优质企业直接融资导向。

差异性融资局面深化

但值得一提的是，《通知》明确，融资用途不得用于房地产投资。也就是说，《通知》并不意味着放宽房企的现有融资渠道，如公司债、银行借贷和海外债等。

亿翰智库认为，无轮是融资成本下行，还是对于直接融资的支持，均体现了对于融资端的差异化调整、边际性松绑的倾向性，而并非对所有企业普惠。因此，企业资金压力全面缓解概率较小，但边际改善值得期待，规模房企或从事产业地产、特色小镇等服务实体经济转型、产业结构升级的企业可能受益更多。

从发行公司可见，这一批企业几乎全部为地方城投公司。所融资金多数用于保障性住房、棚改、产业园区建设和补充企业运营资金等，与传统住宅地产开发商基本没有明显关系。

58安居客首席分析师张波直言：“可以肯定的是，房企近期发债获批提升不能直接理解为房地产融资出现松动。”

他告诉记者，其一，2018年融资严重不足，引发房企整体融资压力巨增，2018年前10个月，有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元，同比减少约8个百分点。在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进。其二，公司债获批增长，的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现明显的松动信号。国家大概率上依然会维持对于房地产行业资金的严监管。

对于企业来说，当前融资环境趋紧的背景下，一是要控制好自身资本结构，在短期内行业融资环境难以得到大幅改善的前提下，做好应对准备；二是在企业条件允许的情况下，积极参与B2G项目的开发建设，未来将持续受益。

但张波表示，在相对宽松的货币政策下，房地产行业资金面也会得到边际改善。但为防止资金流入房地产行业致使市场出现大起大落，“房住不炒”的定位和因城施策、分类指导的方向仍会保持不变。