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真相2018 | 空置严峻 库存反弹 房子是太多还是太少?

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成都7万人争1000套房子,杭州98岁老奶奶亲自上阵摇号,深圳项目未售先红,选房限时2分钟……

西安2盘齐推700套房源最终却只来了2个符合条件的购房人,不少地方新盘摇号保安比购房者多,房产销售重回大众视野……

这是2018年楼市呈现的两极分化,上半年,市场火热,全国各地上演万人争房大战,下半年,情况逆转,市场降温,金九银十熄火。

从热火朝天,到急剧降温,跌宕起伏的市场,让地产商发愁,“房价是不是会继续下跌?”成为大多数刚需客的关注点,市场下行,购房者观望情绪严重,住房滞销,供大于求,继而让人联想到,市场上的房子会越剩越多吗?新的库存压力是否已经形成?2019年库存将何去何从?

空置持续上涨,新的库存压力形成



说到库存或许大多数的购房者第一反应是模糊的,但当提到市场上剩下的房子时,或许这个概念就明晰了不少。楼市环环相扣,牵一发而动全身,房子剩多剩少,代表楼市买卖交易情况,库存可从侧面反应市场供需状态,也可为楼市的其他信息提供参考。

了解现状必溯其根本,在讨论2018年的库存之前,我们先来简短回顾一下上一轮库存去化历史。

一、上一轮去库存时代的结束

从上一轮的去库存历史来看,2011年算是楼市库存的一个时间分水岭,房产市场自2011年后,库存开始快速增长,至2013年达到了史无前例的顶峰。为缓解高库存压力,2014年后,楼市将去库存作为重点任务推进,并于2016年提出“三去一降一补”,将去库存作为五大重点任务之一。几年间,通过宏观手段积极刺激市场需求以扩大购房量的增长,终于在2017年初见成效,彼时,不少媒体预测“去库存时代”即将结束。

二、高空置带来新库存压力预警

在此番预测结束后,不少人都坚信,近年来的库存状态已逐渐步入合理区间。但近日西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,自2011年以来,我国城镇住房空置率呈现持续上涨的态势,从2011年18.4%上升到2017年的21.4%,空置房数量也从4200万套上升到了6500万套。库存去化效果渐佳,但空置却逐步上升,这带来什么信号呢?



源自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心

明源地产研究院副院刘策表示,空置率高也说明在去库存的压力减少以后,新的库存压力开始形成。

在此背景下,2018年的库存会发生什么变化呢?

年中逆转,上下半年温差明显

一、上半年,市场火热去化回归合理

2017年的去化库存达到相对平衡的状态后,为2018年年初释放了一波购房需求。上半年,市场呈现供不应求的火热局面,不少城市上演万人抢房大战,去化周期缩短,库存下降。全国人大财经委一项调研显示,截至今年8月末,全国336个地级及以上城市中,商品住宅可售面积去化周期在18个月以内的有281个,多数回归合理区间,全国房地产市场整体平稳。

二、下半年,船大难掉头库存反弹

为引导楼市回归合理区间,下半年政府出台“花式”限购、限售调控政策。据中原研究中心统计数据,截至2018年12月17日, 全国房地产各种调控政策达438次,同比增加75%。2018年平均每天就有1.2次楼市调控,这样的调控力度刷新了历史记录。

强调控下,限售限购政策频发,房票减少,下半年需求得到抑。楼市观望情绪严重,全国住宅市场整体供大于求矛盾加剧,库存去化周期延长,库存规模明显出现攀升趋势。根据易居数据显示,截止到2018年11月底,被检测的100个城市,新房住宅总库存量为44791万平方米,环比增长了2.5%。

同时,我们从国家统计局2018年每月发布的《全国房地产开发投资和销售情况》数据可以看到,自6月份之后,每个月的库存下降量持续走低,从6月份的927万平方米到11月份的162万平方米。



2018年全国商品房月度待售面积与库存下降量

数据源于:国家统计局

虽然商品房待售面积较年初有一定的下滑,但是就去库存的走势来看,数据情况并不乐观。不少机构将下半年楼市库存攀升的原因归结于房企过去积极拿地囤地,新建项目多,房源库存比较多,在下半年楼市迅速降温的情况下,船大难掉头,库存去化周期自然延长,库存小幅反弹。

三、库存囤积,为下一波市场带去推动

整体来看,2018年楼市呈现宏观政策调控引导市场需求合理化发展的趋势。对此,知名观察人士杨小华表示:2018年的宏观调控整体对库存去化的影响是有利的,虽然从库存量上来看,开发商少卖,库存囤积,但是将会为下一波市场带去力量的推动。

一线维稳,二三线压力山大

说完全国的普遍现象,我们再来看看不同城市层之间的库存发生了什么变化。

一、二三线城市空置严峻,库存压力大

《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%,远高于一线城市的16.8%,目前我国二线和三线城市空置情况严峻。有人认为二三线城市的空置率高,其实是由“炒房客居多,房企囤房等原因造成的”。

库存方面,成都金网络联行地产顾问有限公司副总经理王淞跃表示,2018年的库存就是“旧的不去新的不来”,一线城市购买力强,新增住房供应量少,库存去化明显,库存压力不大,楼市整体温和。二线城市源于宏观调控,楼市降温明显,三线城市的旧库存去化明显,但是新增住房供应多,所以二三线城市的库存压力相对一线城市较大。

二、棚改未完成,住房库存相对不足

二三线城市的库存压力大空置严重,是否就可认定二三线城市的住房过多呢?有行业专家认为,不管空置如何,按照城市化进程来看,全国城市发展布局,都在向外围发展,一二线城市的中心城区棚改还未完成,潜在的住房需求大,不论是现在还是将来,住房库存都是相对不足的。

年底信号频发,2019何去何从?

经历了2018跌宕起伏的一年,大家都开始为2019年紧张。人们最关心的无非是今年的楼市能否回归合理态势,关于库房方面,去化情况会不会好转?其实年底的信号,已经给出了一些答案。

一、菏泽取消限售,去化底部反弹



2018年12月18日,山东菏泽取消限售政策的消息一出,便引起了楼市热议,不少人认为此次取消限售信号意义极强。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场,在棚改政策调整、市场需求透支等因素影响下,其库存基本面已经发生变化,去库存周期开始从底部反弹了。

二、年终定调,2019年为“稳定年”

2018年12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,会议提出2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标。这透露出2019年将保持稳中向上的趋势,同时21世纪经济报道注意到,与2017年强调三四线城市和县城要继续做好去库存工作不同,此次住房工作会议并未提及去库存相关内容。

三、土拍遇冷,2019新增供应或下降

再来看看2018年的土拍情况,前个三季度,全国土地流拍数量增多、溢价率明显下滑,地市降温显冷。很多实力房企拿地整体保持谨慎态度,销售额相比2017年下滑不少。2018年年土拍遇冷,说明楼市逐渐回归理性,这可能会引起未来一年新增住房供应量的下降。

专家表示:年底的种种信息都在透露2019年将是一个“求稳年”,其库存量有可能上升,但去化肯定好过2018年。

注:文章中的部分素材来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、明源地产研究院、中原研究中心、易居数据、国家统计局、21世纪经济报道等。

资料来源:根据各市政府公开资料整合。

内容编辑:王萱萱

内容出品:贝壳成都内容运营部

版权声明:未经授权,不得转载、摘抄、复制。

特别声明:本文采集时间为2019年1月4日。

免责声明:因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息仅供参考,不作为交易依据使用。

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