开年一周，各专业机构相继发布2018年北京楼市数据。对于过去一年北京楼市的表现，八个字可以总结：供大于求、去化艰难。
作为全国楼市调控最严厉的城市，北京房企在2018年不仅经历了需求萎缩，也因为大量共有产权房、限竞房的集中入市导致竞争加剧。
据克而瑞近日发布的2018年北京房企权益榜&流量榜显示，相比2017年，2018年北京房企无论权益金额还是流量金额均有不同程度下滑。而此前因自称“北京区域完成500亿元销售业绩”的首开在榜单中也并未显现“龙头”房企优势。
2018北京房企权益&流量金额双降 首开流量金额未进百亿
在2018年北京房企权益金额榜中，中海外、万科、首开分别以170.08亿、135.82亿及134.54亿的成交金额占据冠亚季军的位置。
在2018年北京房企流量金额榜中，万科、中海外、城建分别以205.65亿、172.24亿及134.88亿的成交金额占据冠亚季军的位置。
2018年北京房企权益金额榜和流量金额榜排名都有明显变化。权益榜中，中海外首次登顶，北京金茂、远洋、金地、中粮等房企也实现了排名的历史性突破；流量榜中，万科首次登顶，中海外、城建、华润、金茂、金地、天恒、远洋等也取得了历史最佳成绩。
但百亿规模依然是决定房企能否入围第一梯队的门槛，在2018年北京房企权益金额榜中，前四强的中海外、万科、首开和城建成交金额都超过了百亿；流量金额榜中，万科、中海外、城建、华润、金茂成交金额超过了百亿。
在权益榜和流量榜中，房企们依然保持着强者恒强的局面，万科、首开、城建、泰禾、首创等房企依然是品牌房企中毋庸置疑的第一梯队，与其余房企拉开着不小的差距。
值得注意的是，2017年北京房企销售金额榜排名第一的首开在今年流量榜上公排名第七，全年成交金额87.66亿元。权益榜中则位列第三，全年成交金额134.54亿元。而无论是流量金额还是权益金额，都与首开此前公布的北京区域500亿元相差甚远。
合作操盘争规模 北京业绩500亿被疑造假
2018年12月19日，首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示，2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元，其中北京区域占比约一半左右，达到500亿元，完成2018年度经营指标。
“首开北京都500亿元了，你都知道有哪些项目？”一位业内人士反问记者。
在中原地产此前统计的2018年普通住宅+别墅成交金额（截止2018年12月24日）排名中可以看到，首开的项目排名并不靠前。榜单中首开参与项目包括首开万科城市之光、首开住总熙悦安郡，合计成交金额为40.18亿元。
值得注意的是，首开在北京的项目多为联合开发，持股比例大多不高于51%。业内财务人士指出，首开主要借助自己土地优势，合作开发主要为了快速扩张规模，少投入，降低风险。“现在联合操盘，房企不按比例分摊计算业绩，重复计算业绩的现象比较常见。”上述人士表示。
另有业内人士指出，在目前首开公布的业绩中，除了联合操盘的按股份分摊业绩没有说清楚之外，业绩的统计口径也存在疑问。“是按认购就计入还是签约就算，认购算，是按多少首付计入？这些都不清楚。”
可以说，在北京万科宣称2018年逆市增长，市占率连续两年保持第一；中海凭借中海寰宇天下单盘销售额接近百亿；泰禾也表示北京区域全年完成200亿元销售额的市场局面下，首开自称北京完成500亿元业绩，令业内猝不及防地懵圈了。
北京业绩藏“水份” 千亿业绩成色不足
对于重仓北京的首开来说，如果北京区域的业绩存在水份，对整体业绩也将带来巨大影响，首开千亿业绩又成色几何呢？
根据首开股份2018半年报数据，首开股份实现合约销售308亿元，同比下降20%，仅完成全年目标30.8%。上半年仅新增5土地项目，新增土地建面50万方，同比下降82%。企业营收上涨57%，但毛利率与净利率双双下滑。
时值当时，诸多媒体对老牌国企进军千亿的年度目标表示担忧。就在2018年11月份，首开距离千亿目标还差了200亿元。因此，首开在2018年12月中旬宣布协议销售额将第一次跨过1000亿元门槛，立即引发出业界质疑。“这确实有些夸张，在北京市场及全国市场销售低迷的情况下，即使冲刺也难以达到。”一位房企人士表示，除了业绩造假，找不到更合理的解释。
事实上，根据克而瑞公布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，首开股份流量金额为990.2亿元，排名仅第31，权益金额731.2亿元，排名第33。
战略节奏未“踩准” 规模利润均失利
回顾过去，不难发现首开的“千亿”奋进之路可谓艰辛。此前几年，首开出走北京、积极开拓市场，但发现优势不明显后又折返北京重仓布局，结果又偏偏赶上了北京有史以来最严厉的调控，业绩空间、利润空间均被限制。
数据显示，2018年上半年首开股份毛利率为21.6%，相比17年末再次下滑11个百分点，净利率微降至8.9%，北京地区毛利率大幅度下滑至17%。
无奈之下，首开又重新出征京外市场。2018年上半年，京外销售占比有所增长。从京外销售分布来看，一线城市中企业仅广州有销售贡献，上半年实现7.5万平方米的业绩；二线城市占比较高，成都销售面积仅次于北京为19.9万平方米，福州次之为14.2万平方米，苏州、厦门、武汉、杭州等强二线城市也有业绩贡献。
根据首开公开资料显示，截止2018年9月底，首开股份位于北京市场的在建商品住宅项目达到了21个，另外首开股份在北京市场还有21个土地储备项目尚待开发建设。
从土储情况来看，要想保持持续业绩增长，首开京外区域后劲儿不足，仍不能扭转依赖北京大本营的局势。相比其他二线阵营中“新贵”阳光城、中国金茂、金科集团等全国布局的房企，首开综合运营能力和业绩增长潜力尚有较大差距。
“从年底政策导向来看，2019年预计二三线城市会有不同程度的松绑，但北京仍坚持调控，可以说首开没能踩准政策节奏，这一轮的布局仍不占优势。”一位业内人士表示。
本文来源：北青网-北京青年报
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