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北京楼市数据相继发布:这家房企业绩疑似虚夸5倍

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开年一周,各专业机构相继发布2018年北京楼市数据。对于过去一年北京楼市的表现,八个字可以总结:供大于求、去化艰难。

作为全国楼市调控最严厉的城市,北京房企在2018年不仅经历了需求萎缩,也因为大量共有产权房、限竞房的集中入市导致竞争加剧。

据克而瑞近日发布的2018年北京房企权益榜&流量榜显示,相比2017年,2018年北京房企无论权益金额还是流量金额均有不同程度下滑。而此前因自称“北京区域完成500亿元销售业绩”的首开在榜单中也并未显现“龙头”房企优势。

2018北京房企权益&流量金额双降 首开流量金额未进百亿

在2018年北京房企权益金额榜中,中海外、万科、首开分别以170.08亿、135.82亿及134.54亿的成交金额占据冠亚季军的位置。

在2018年北京房企流量金额榜中,万科、中海外、城建分别以205.65亿、172.24亿及134.88亿的成交金额占据冠亚季军的位置。

2018年北京房企权益金额榜和流量金额榜排名都有明显变化。权益榜中,中海外首次登顶,北京金茂、远洋、金地、中粮等房企也实现了排名的历史性突破;流量榜中,万科首次登顶,中海外、城建、华润、金茂、金地、天恒、远洋等也取得了历史最佳成绩。

但百亿规模依然是决定房企能否入围第一梯队的门槛,在2018年北京房企权益金额榜中,前四强的中海外、万科、首开和城建成交金额都超过了百亿;流量金额榜中,万科、中海外、城建、华润、金茂成交金额超过了百亿。

在权益榜和流量榜中,房企们依然保持着强者恒强的局面,万科、首开、城建、泰禾、首创等房企依然是品牌房企中毋庸置疑的第一梯队,与其余房企拉开着不小的差距。

值得注意的是,2017年北京房企销售金额榜排名第一的首开在今年流量榜上公排名第七,全年成交金额87.66亿元。权益榜中则位列第三,全年成交金额134.54亿元。而无论是流量金额还是权益金额,都与首开此前公布的北京区域500亿元相差甚远。

合作操盘争规模 北京业绩500亿被疑造假

2018年12月19日,首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示,2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元,其中北京区域占比约一半左右,达到500亿元,完成2018年度经营指标。

“首开北京都500亿元了,你都知道有哪些项目?”一位业内人士反问记者。

在中原地产此前统计的2018年普通住宅+别墅成交金额(截止2018年12月24日)排名中可以看到,首开的项目排名并不靠前。榜单中首开参与项目包括首开万科城市之光、首开住总熙悦安郡,合计成交金额为40.18亿元。

值得注意的是,首开在北京的项目多为联合开发,持股比例大多不高于51%。业内财务人士指出,首开主要借助自己土地优势,合作开发主要为了快速扩张规模,少投入,降低风险。“现在联合操盘,房企不按比例分摊计算业绩,重复计算业绩的现象比较常见。”上述人士表示。

另有业内人士指出,在目前首开公布的业绩中,除了联合操盘的按股份分摊业绩没有说清楚之外,业绩的统计口径也存在疑问。“是按认购就计入还是签约就算,认购算,是按多少首付计入?这些都不清楚。”

可以说,在北京万科宣称2018年逆市增长,市占率连续两年保持第一;中海凭借中海寰宇天下单盘销售额接近百亿;泰禾也表示北京区域全年完成200亿元销售额的市场局面下,首开自称北京完成500亿元业绩,令业内猝不及防地懵圈了。

北京业绩藏“水份” 千亿业绩成色不足

对于重仓北京的首开来说,如果北京区域的业绩存在水份,对整体业绩也将带来巨大影响,首开千亿业绩又成色几何呢?

根据首开股份2018半年报数据,首开股份实现合约销售308亿元,同比下降20%,仅完成全年目标30.8%。上半年仅新增5土地项目,新增土地建面50万方,同比下降82%。企业营收上涨57%,但毛利率与净利率双双下滑。

时值当时,诸多媒体对老牌国企进军千亿的年度目标表示担忧。就在2018年11月份,首开距离千亿目标还差了200亿元。因此,首开在2018年12月中旬宣布协议销售额将第一次跨过1000亿元门槛,立即引发出业界质疑。“这确实有些夸张,在北京市场及全国市场销售低迷的情况下,即使冲刺也难以达到。”一位房企人士表示,除了业绩造假,找不到更合理的解释。

事实上,根据克而瑞公布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示,首开股份流量金额为990.2亿元,排名仅第31,权益金额731.2亿元,排名第33。

战略节奏未“踩准” 规模利润均失利

回顾过去,不难发现首开的“千亿”奋进之路可谓艰辛。此前几年,首开出走北京、积极开拓市场,但发现优势不明显后又折返北京重仓布局,结果又偏偏赶上了北京有史以来最严厉的调控,业绩空间、利润空间均被限制。

数据显示,2018年上半年首开股份毛利率为21.6%,相比17年末再次下滑11个百分点,净利率微降至8.9%,北京地区毛利率大幅度下滑至17%。

无奈之下,首开又重新出征京外市场。2018年上半年,京外销售占比有所增长。从京外销售分布来看,一线城市中企业仅广州有销售贡献,上半年实现7.5万平方米的业绩;二线城市占比较高,成都销售面积仅次于北京为19.9万平方米,福州次之为14.2万平方米,苏州、厦门、武汉、杭州等强二线城市也有业绩贡献。

根据首开公开资料显示,截止2018年9月底,首开股份位于北京市场的在建商品住宅项目达到了21个,另外首开股份在北京市场还有21个土地储备项目尚待开发建设。

从土储情况来看,要想保持持续业绩增长,首开京外区域后劲儿不足,仍不能扭转依赖北京大本营的局势。相比其他二线阵营中“新贵”阳光城、中国金茂、金科集团等全国布局的房企,首开综合运营能力和业绩增长潜力尚有较大差距。

“从年底政策导向来看,2019年预计二三线城市会有不同程度的松绑,但北京仍坚持调控,可以说首开没能踩准政策节奏,这一轮的布局仍不占优势。”一位业内人士表示。

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