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房租抵个税选择题:要"减税红利"还是"租金稳定"?

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本报记者 周潇枭 北京报道

导读

政策如何执行,有待相关部门加以明确。许文认为,“现在应鼓励租房市场,不宜加重租赁房屋的税负;但从形成规范的租赁市场、培养纳税习惯等,又需要对纳税行为加以规范。”

“房东打电话过来,让我不要填报房租扣除信息。房东主要担心,我们私下签订的租房合同并没有报备,也没有交税,害怕之后会被要求交税。”1月7日,在北京工作并租房的张明(化名)向21世纪经济报道记者表示。

住房租金的扣除,旨在减轻租房人的个税负担,却出现部分执行难的问题。业内专家对21世纪经济报道记者表示,出租住房的税款,未来是否征收、怎么征收等政策,都有待明确。

按照法律规定,出租住房的行为,需要缴纳增值税、房产税、个税等。出于征管方便,以及给予税收优惠的考虑,各地多以综合征收率的形式,打包收取出租住房的各项税款,像北京综合征收率为5%,即按租金的5%收税。

个税新政的落地,使得出租房屋的纳税信息(租赁双方姓名、身份证、住房信息等)逐渐完备,对出租住房的房东征税变成可能。但房东税款的增加,在一些大城市里,很可能被转嫁到租客身上。房东和租客合计一下,选择不填报扣除信息,可能是现实的选择,但也使得这部分减税初衷打了折扣。

复杂的租赁市场

2019年1月1日正式落地的新个税法,引入了六类专项附加扣除。住房租金信息的上报,可能是其中最复杂的项目了。

“我和室友合租的房子,是通过二房东租下来的,二房东是跟中介机构签的合同。我们在填报个税扣除信息时,跟二房东要房东信息,房东让我们不要填写相关信息”,1月7日,在北京工作的杨雪(化名)对21世纪经济报道记者表示。

杨雪直言, 2019年4月份房子租约到期,他们不打算续租,“二房东让我们不要申报扣除,我们也就接受了。”至于未来租房,交通、租金、小区环境等是他们重点考虑的项目,不太会考虑能否扣除个税。

除了遭遇房东建议不填报之外,不同形式的合租关系如何协调也是问题。官方政策明确,“住房租金支出由签订租赁住房合同的承租人扣除。”

在北京工作并租房的李敏(化名)就在担忧,“租房合同是我跟房东签的,室友是跟我签的合同。室友早先一步把房东的信息填报上去了,是否会影响我这边的扣除?”

不过,像李敏这样的,如果签订租赁合同时写上室友名字,则能免去这样的担忧。这样,北京一套两居室,能实现两个合租人各扣1500元/月,一套房合计能扣除3000元/月。

通过中介公司签合同的租房客,在信息填报上要容易得多。在上海工作的王伟(化名)告诉21世纪经济报道记者,在经过备案的租赁合同上,能很容易找到房东姓名、身份证、租房合同编号,完成相关信息填报比较容易。“我们不需要联系房东就能完成信息填报,目前没有要涨租的消息。”

在长沙租房的刘英(化名)也是跟中介机构签订的合同,他告诉21世纪经济报道记者,统一制式的租房合同上写得很清楚,租金价格不包含税款,后续税款需要由租户承担。

后续税款如何负担,也有其他方法。“我的租客现在还没有填报相关信息。是否填报,填报之后我的税款增加该怎么负担,这些我们约定好要协商决定。最近是看到了很多相关的讨论,我们打算等政策更明确了再定”,在北京有一套房出租的陈鑫对21世纪经济报道记者表示。

租客与房东的加减法

按照个税专项附加扣除办法的规定,依据不同城市类型,住房租金分别给予1500元/月或1100元/月或800元/月的定额扣除。这对于租房群体而言,无疑能进一步减轻其个税负担。

以月收入1.5万元为例,假定“三险一金”扣除比例为20%,扣除“三险一金”后的收入为1.2万元。加之个税新政将起征点从3500元/月提高到5000元/月,减去起征点后每月应纳税所得额为7000元。对应调整后的税率表,适用10%这档税率,每月应纳税490元。

对于在直辖市、省会城市、计划单列市等城市工作并租房的群体,还能再允许扣除1500元/月的住房租金专项附加扣除,则每月应纳税所得额为5500元/月(7000-1500),仍然对应10%的税率,每月应纳税340元,每月能再多减税150元。

若以月收入1万元为例,同样扣除20%的“三险一金”,对应5000元/月起征点和调整后的税率表,每月需纳税90元;如果扣除1500元/月的住房租金支出,每月需纳税45元,即每个月能再减税45元。

按照相关税法规定,个人(自然人)出租住房是需要缴纳多项税费。这是税务部门处理的一类常见涉税问题。

21世纪经济报道记者从河南省税务局官方披露的解答PPT中获悉,个人出租住房的出租方需要缴纳增值税(1.5%,每月低于3万元的免税)、个税(10%)、房产税(4%)、土地使用税、城建税、教育费附加等多项税款。

由于个人出租房屋涉及到的税费较多,且计税方式比较复杂,地方实际执行的是综合征收率。

“地方按照综合征收率来征税,其实是给了优惠政策。如果按照个税、房产税、增值税等分别计征的话,加起来税率要更高。北京、上海、深圳这些地方,对租赁房屋的综合征收率大概在4%-6%,对房租进行计税”,上海财经大学教授范子英对21世纪经济报道记者表示。

租客提交租房信息之后,按照现有法律规定,房东正常需要缴纳多少税款呢?以北京的5%为例,假定房租为3000元/月,则房东按理应该就出租房屋行为缴纳税款150元/月。

个人出租住房,按规定真正纳税的有多少呢?有地方税务局相关负责人对21世纪经济报道记者说,这个数据不好统计。但在租房市场中,即便是由中介机构居间签订三方租房合同的,有些出租方也是没有纳税的。按法律规定正常纳税的,往往是因为需要获取租房发票,比如公司帮员工扣除房租开支,或者子女上学、提取住房公积金等需要租房证明的。

像2018年北京积分落户政策,其中一项是“合法稳定住所”,申请人签订正式房屋租赁合同,合法租赁符合登记备案、依法纳税等有关规定的住所,是可以获得相应积分的。

如果对房东正常收税,会带来什么影响?“对出租方征税之后,税款是否转嫁,要看市场供需关系。有些城市房租上涨空间不大,税款难以转嫁给租客;但像北京这样的城市,房东较为强势,税款转嫁给租客,可能会带来租金的上涨”,中国财政科学研究院研究员许文对21世纪经济报道记者表示。

假定上述房东每月150元税款完全转嫁给租客,这对不同收入的租客影响不同。对于上述月收入1.5万的租客,房东增加的150元税款,刚好平衡掉他享受住房租金扣除带来的减税额度;对于月收入1万的租客,租客每月多减掉的45元税款,远远不及房东可能增加的税款。

不过,从采访过程来看,部分租客已经与房东达成一致,并不打算上报租房相关信息,虽不能享受到这部分减税红利,但至少也能维持租金的稳定。

后续如何解决?

为了让专项附加扣除更好地落实,方便纳税人享受,我国实行“申报信息即可享受,部门协作事后核验,严重失信联合惩戒”的征管方式。

住房租金的扣除,只需要提交出租方姓名、身份证、住房地址等信息,并留存住房租赁合同、协议等有关资料备查。

“业界曾经有建议凭借发票扣除,意味着住房租金的扣除,需要以租赁房屋的正常纳税为前提,这可能引发房租的上涨。之所以建议凭发票扣除,因为像北京等城市合租情况很多,一套房屋有多个扣除人,管理上会复杂些。但正式办法并没有要求提供租房发票,只需填报租赁信息,留存租赁合同备查,就是想避免此前的担忧。不过,对于租赁房屋的出租方是否征税的问题,还是凸显出来了”,许文直言。

范子英也表示,现在确实有点尴尬。以前因为信息掌握不充分,纳税人没有报送相关信息,税务部门也没有来查,很多租赁住房其实是不交税的。但现在填报租赁信息后,有房屋租赁行为并取得收入,从法律角度来说,出租人需要报税,否则就是逃税;从税务部门角度,已经掌握了相关信息,没有依法征税是渎职。

“现在如果对租赁住房征税,会有很大争议;不征税也不合理,税务部门不能默认逃税行为”,范子英说。

政策如何执行,有待相关部门加以明确。许文指出,“现在应鼓励租房市场,不宜加重租赁房屋的税负;但从形成规范的租赁市场、培养纳税习惯等,又需要对纳税行为加以规范。”

范子英认为,地方现有的按综合征收率征收的优惠政策应当延续。现在个税信息填报,并没有提交租金的信息,如果要对出租房屋征税,租金、税率等可能需要由税务部门核定。

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