2018年北京二手住宅成交增加 新房库存近4年最高

二手住宅仍为成交主力，主要为改善型换房；分析预计2019年市场整体平稳

延续2017年的调控状态，2018年北京二手房市场在低位平稳释放。中原地产研究中心统计显示，2018年北京二手住宅共成交153407套（数据不包括12月31日），比2017年的13.6万套有所增加。从麦田房产成交均价来看，伴随着交易量的低位释放，2018年二手住宅均价较2017年下降约5%，各月份之间价格小幅波动，和2017年价格在高位回落阶段相比，价格降幅明显收窄。

二手住宅成交仍是市场主力

据中原地产统计显示，从每月的走势看，整体市场在2018年5月前后出现一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，近一年最高点，不过6月以后成交持续回落，到了年末再次退烧。其中，12月份二手房签约为11540套（数据不包括12月31日），与11月份的11203套基本持平。

市场虽冷，但不减北京二手住宅绝对主力的地位。事实上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代。据中原地产统计显示，截至2018年12月25日，2018全年北京二手住宅市场份额为87%，而一手住宅市场份额仅为13%，二手住宅成交量约为一手住宅的5.4倍。

值得注意的是，“限竞房”套均面积90平米以内，套总价五百万左右，由于“限竞房”总价段与近两年二手房主力交易户型和总价重叠，因此，在2018年下半年“限竞房”井喷供应后，二手房交易占比量明显下滑，至10月份，达到了近两年占比最低值，仅占77%，而11月份虽略有回升，但依然低于过往。

记者了解到，北京的二手房交易中，套总价700万以下物业成交占比保持在80%以上。来自贝壳研究院2018年三季度经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比大约为61%，首次置业群体占比为29%，改善型换房为市场成交主力。

业内预计2019年交易量整体平稳

对于2019年二手房市场的展望，合硕机构首席分析师郭毅指出，整个宏观政策层面会对购房者的信心带来有利支撑，进而提振整体住房市场。不过，从2019全年看，随着“限竞房”供应高峰的来临，部分购房客群会从二手市场流向新房市场，从而对二手房市场带来较为明显的冲击。

而在麦田房产首席市场分析师张叶松看来，2019年上半年，市场价格依然处于小幅下滑区间，交易量整体较为平稳，阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。

政策层面上看，张叶松指出，预测2019年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨，由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力。因此，不排除下半年出台长效机制，在控制价格的基础上，允许合理释放需求的可能性。不过，可以肯定的是，房地产投资时代已经告别，一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。

新房数据

北京新房市场：供应激增、成交下降、库存攀升

2018年，北京新房市场呈现出供应量激增、成交量下降、库存量攀升的局面。

根据北京中原统计数据显示，2018年北京新建商品房新增供应套数（不含回迁房，因暂停网签更新，数据不包括12月31日，下同）74931套，同比增长46.94%；成交套数42994套，同比下降4.27%；成交均价42941元/平米，同比上涨5.17%。

对于新增供应量大幅上升成交却反而下降的原因，中原地产首席分析师张大伟分析称：“大量限房价项目和共有产权房的入市是北京楼市供应井喷的最主要原因，但是，目前限房价项目区域供应扎堆现象明显，共有产权房部分项目去化艰难，这使得供大于求开始明显出现。”

据贝壳研究院的数据显示，2018年北京限房价项目供应24893套，成交4530套；共有产权房供应22066套，成交7729套。

同时，据中原统计数据显示，截至2018年年末，北京新建商品房存量套数为134636套，是近四年来库存量的最高值。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“当前北京新房库存持续走高，在新房继续放量且户型选择越来越少以及政策没有明显放松的情况下，2019年新房去化依旧较难。”

从价格来看，限房价项目的售价已经开始出现调整。张大伟认为：“随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的项目有可能开始价格战。”