2018深圳房地产开发比全国形势好，住宅需求最旺盛

（原标题：深圳房地产研究中心主任王锋：深圳住宅需求最为旺盛）

近期珠海、广州等地都相继出现调控放松的迹象，也引起了市场猜想，深圳是否也会放松。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

2018年对于深圳楼市来说并不容易，深圳市政府出台的调控政策数量较2017年有所增加。相比2017年只有两个调控政策，2018年深圳政府出台了四个调控政策。不过，近期珠海、广州等地都相继出现调控放松的迹象，也引起了市场猜想，深圳是否也会放松。

深圳房地产研究中心主任王锋近日在首届百强房企法务总论坛上谈及了对市场的看法，“出于构建长效机制的考虑，短期内房地产仍然要靠行政政策进行调控，尤其近两年内整体的调控大方向不会放松，房住不炒仍是未来主要目标。”

第一太平戴维斯数据显示，截至2018年11月底，深圳住宅成交量约为302万平方米，同比减少0.4%。其中，受被抑制的刚性需求释放和市场上仍然旺盛的投资需求的影响，前三季度成交量持续上涨，在政府颁布“731政策”后，众多潜在购房者转为观望态度，开发商的销售情绪走弱，导致第四季度成交量下降至约54万平方米。

不过，在全国房地产开发投资约10%的增长率下，2018年前10月深圳的增长率达到了20.4%，其中增长最快的是住宅，同比增幅达到28.2%，新开工面积同比也增长了68.1%，接近七成。

“深圳今年房地产开发投资比全国的形势还好，2018年增长量最快的是住宅，深圳市场对住宅需求最为旺盛，所以开发商投资重点依然在住房方面。而深圳二手房成交量基本与2017年持平。”王锋指出。

供应方面，2018年1-11月份深圳住宅批售面积为367.26万平方米，同比大幅增长了49.9%，供应主要集中在下半年。截至2018年11月底，深圳库存消化周期已经回升至14.9个月，整体呈现出新房供应持续上升的态势。

对于2019年的深圳市场，王锋认为，无论是2018年的新开工面积还是存量房的去化周期，都显示2019年深圳供应不会出现大幅下降。

按照2018年12月中央经济工作会议的内容，要加强保障和改善民生，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

王锋分析，今后会以短期的行政调控政策和长期的金融手段相结合，来推进房地产行业的长效机制。而对于长效机制的内容，除了坚持调控不放松，还需继续多渠道加大供给，平衡市场供需关系。

“对于深圳而言，受土地空间限制，未来通过租赁市场加大市场供给后，也需要通过多项措施保证租金不会过快上涨，同时让租赁企业发展壮大，并且拓展深圳的外部空间。”王锋指出。

尤其是因为深圳没有郊区，没有拓展的余地，所以未来跟周边城市的一体化推进，加快“深莞惠试验区”开发建设，是必然的趋势。

此外，王锋还提及了“目前深圳的房地产市场除了继续抑制投资需求、阴阳合同等因素外，也需要增加一些更人性化的考虑。?

例如深圳从2015年沿用至今的普通住房标准，规定南山住房价格450万元以上、福田住房价格470万元以上的都为豪宅，对于这类住房要征收一定的豪宅税。王锋认为深圳目前的豪宅线与经济发展程度脱节。

“房地产应该更加人性化，首要满足刚需，要考虑对于普通刚需的真正标准，是普通住房就是普通住房，通过减税等措施助力刚需实现购房梦想。”王锋指出。