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房企“千亿俱乐部”扩容进行时:将增至30家

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在“房住不炒”与“租售并举”的主基调之下,房企此前“唯规模论”的发展观念,已经不再适用。

“我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。”中海地产2018年中期业绩会上,董事局主席兼行政总裁颜建国表示,我们宁愿错失一些机会,也不想投错几块地。

“宁可发展慢一点,也要发展稳一点。”碧桂园总裁莫斌也在业绩会上重申,2018年杨国强主席定的主基调叫行稳致远,我们会相对放慢发展速度,腾出更多空间抓好各项管控。

恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧也表示,恒大在过去主要是以规模取胜,利润适度增长,是比较低的。现在倒过来了,把增长速度放下来,取而代之的是注重项目的销售质量。

新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉时代周报记者,房企不应再奢望未来的市场还会有高增长,平稳的市场,反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。欧阳捷建议,在拓展方面,房企应该缓拿地、拿对地、拿好地,便宜的土地永远可以拿。“融资方面,房企可以通过设立地产基金等多种形式,争取相对便宜的资金,降低融资成本。”欧阳捷续称,在保证产品和服务品质的同时,开发商应继续坚持资金高周转策略,加快资金回笼,确保企业现金流安全。

冲规模仍在继续

超大型房企主动控速,但仍有部分企业选择继续向千亿规模冲刺。

时代周报记者获悉,华南一家房企董事长曾在2018年初工作会议上表示,除了实现每年的利润增长外,公司规模也要与之俱增,争取尽快达到1000亿元的规模。另一家房企高层更直言不讳对外表示,公司现阶段的目的很明确,就是要做大规模。

“规模也是很重要的,虽然说要打造一个小而美的公司,但是不能小到只有100亿元,我觉得千亿元还是很有必要的。”绿地香港首席运营官侯光军也在2018年中期业绩会上表示,2018年销售将达到400亿元以上,未来三到五年实现千亿规模。

花样年集团主席兼首席执行官潘军也在2018年中期业绩会上表示,这三年,花样年最重要的就是聚焦两项业务,第一是提升地产规模,我们之前讲过,2018年、2019年、2020年是300元、500元和1000亿元的目标,这是我们集中要做的;第二是彩生活继续领跑行业的规模,彩生活的业务通过把社区入口深化变现。

除了上述四家房企,2017年末,一家福建房企董事长在接受媒体采访时表示,2018年,集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。另一家总部在上海的房企则在今年初表示要在2018年冲刺千亿,未来3年要实现2000亿元的目标。

据媒体报道,截至2017年10月末,至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标,其中30%为“闽系”开发商。

去化难度增加

房企纷纷提出千亿目标,一方面是对市场的预期过度乐观,一方面是房企分化格局正在加速。

“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”欧阳捷告诉时代周报记者,规模越大的房企现金流越多,越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级,比较低的资金成本。而一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险,尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

“房地产的未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼,2017年前十大地产商在全国房地产的销售占有率是24%,2018年上半年已经去到了30%,也就是半年时间增长了6个百分点,说明大部分的中小房地产企业,在这一轮的宏观调控中要退出这个市场,由大的企业进行接管。”夏海钧表示,我们认为,未来3–5年房地产的集中度会到40%左右。在这一个情况下,假设10万亿元的全国销售,如果前十大地产商占到40%的话,也就是有4万亿元的规模。前三大地产商占到20%左右的话,每个地产商大概有7000亿元的销售量,也就是恒大现在5000亿–6000亿元,随着集中度的变化产生空间。

克而瑞数据显示,目前房企第一阵营入场在5000亿元以上,分别是碧桂园(港股02007)、万科、恒大;第二、第三阵营分别在3000亿元、2000亿元以上。而多家房企纷纷开始冲击千亿,也只是为了拿到一张进入楼市下半场的入场券。

然而,在楼市调控与融资收紧的双重压力下,商品房成交规模也随之持续降低。国家统计局数据显示,1–11月份,全国商品房销售面积为148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1–10月份回落0.8个百分点,商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。

商品房成交规模持续回落,也导致部分房企业绩却不达预期。据克而瑞报告,截至11月底,目标完成率未达90%的房企包括祥生地产、合景泰富、绿地控股、首开股份;目标完成率未达80%的房企分别有首创置业、绿城中国、华夏幸福、朗诗集团,其中朗诗集团全年目标完成率为59.7%。

克而瑞预计,全年千亿房企的数量或接近30家,但由于企业推案去化率下降,年末市场形势依然严峻,千亿房企数量或低于预期。


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