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楼市调控的“长效机制”终于有眉目了

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研究了几年、准备了几年,楼市调控长效机制终于有眉目了。12月19日中央经济工作会议召开的前一天,山东省住建厅对菏泽“取消限售”明确表态,“不干涉地方政策、省厅总体把握”。紧接着,广州明确“330新政”前批准的公寓项目可卖给个人;杭州购房社保“不能断缴”调整为“可补缴3个月”;珠海非户籍购房需5年社保的门槛大幅调低至1年。可以判断,接下来很多城市会松绑政策。历史总是惊人地相似,“政策底”来临,楼市新周期要到来了吗?

很难讲。12月21日傍晚的中央经济工作会议通稿,关于房地产的第一句,就是“要构建房地产市场健康发展长效机制”。长效机制是什么?那就是“权责对等、激励相容”:调控主导权给到地方,出什么政策、力度多大、什么时候出,统统由地方自己决定。但是,稳定地价房价、稳定成交量、稳定秩序和预期等,地方也要背起这些责任。所以,通稿中明确要“夯实城市政府主体责任”。过去一直讲的是“落实”,现在改为“夯实”,一字之差,但分量是沉甸甸的。

地方主体责任,强调了很多年,但效果一直不好。过去,地方“以文件落实文件”、“以会议传达会议”、“以精神贯彻精神”司空见惯。近年来,高低搭配、捆绑销售、网签限制等是粉饰数据的惯用做法、见招拆招。照理说,“控制房价过快上涨”,要表达的意思大家都理解,但国人“玩儿文字游戏”无出右者。最后,都知道房价过快上涨了,但就是能以数字来搪塞。所以,7月31日的政治局会议,“遏制房价上涨”掷地有声。10月28日,住建部和统计局严查统计违法。

2016-2017年的“稳增长”和“去库存”诱发“地王潮”,高价房堰塞湖贯穿2018年,地方粉饰数据也有无奈,但现在泄洪了。2019年,挥别过去、正本清源。地方依赖楼市,这是现实,但中央指出了一条坦途,即地价房价稳定并“去金融化”,对接“房住不炒”和回归民生保障。楼市空间还很大,基于美好生活的人居改善,新市民扎根诉求的“先租后买”,存量盘活的更新改造,不一而足,这都是楼市和实体的融合。当然,中央会创造货币适度,流动性合理充裕的理想环境。

另外,楼市量价考核、利率和杠杆、税收政策,特别是严厉约谈和问责,这些关键的调控工具掌握在中央手里。同时要注意的是,近年来从上到下整顿吏治后政通人和,对地方主政者“唯GDP论”的指标考核明显淡化。因此,调控权责下放后,能实现激励相容,即信息透明的基础上,基于委托方(中央)萝卜(资源支持)加大棒(可置信的威胁),受托方(地方政府)有动力向双方效用最大化靠拢。由此,地方政府在调控上继续“出工不出力”,求短期业绩的激励下降。

因此,会议对因城施策总体原则的描述,从原来的“分类调控”转向了“分类指导”,从原来的“地方政府”到“城市政府”。相比“调控”,“指导”更重视柔性的机制设计,通过激励相容自然实现权责对等;相比地方政府,城市政府更重视刚性的责任落地。新的调控机制不像过去,以行政命令式的指示,从上到下部署调控。但最后,看着走歪的政策、消解的效果,决策者却无可奈何。变化的背后,体现的是政府治理上的巨大智慧和进步,真可谓治大国如烹小鲜。

2018年,菏泽棚改的规模全国第一,新房市场在2019年回落,不退出限售,或无法消化供应量;目前,广州公寓待售去化周期拉长至23.1个月,需要调整“类住宅”政策;看着广深竞争力越来越强,夹在中间的珠海,要大量吸引人才、人口,需要调整社保年限。所有这些,都是地方结合本地实际的自主行为。2019年的楼市调控,不仅是因城施策,更是千城千策。当然,地方给出的松绑理由,可以有千万个,但保持楼市稳定是前提,实现不了必然是严厉问责,各市看着办。

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