楼市调控的“长效机制”终于有眉目了

研究了几年、准备了几年，楼市调控长效机制终于有眉目了。12月19日中央经济工作会议召开的前一天，山东省住建厅对菏泽“取消限售”明确表态，“不干涉地方政策、省厅总体把握”。紧接着，广州明确“330新政”前批准的公寓项目可卖给个人；杭州购房社保“不能断缴”调整为“可补缴3个月”；珠海非户籍购房需5年社保的门槛大幅调低至1年。可以判断，接下来很多城市会松绑政策。历史总是惊人地相似，“政策底”来临，楼市新周期要到来了吗？

很难讲。12月21日傍晚的中央经济工作会议通稿，关于房地产的第一句，就是“要构建房地产市场健康发展长效机制”。长效机制是什么？那就是“权责对等、激励相容”：调控主导权给到地方，出什么政策、力度多大、什么时候出，统统由地方自己决定。但是，稳定地价房价、稳定成交量、稳定秩序和预期等，地方也要背起这些责任。所以，通稿中明确要“夯实城市政府主体责任”。过去一直讲的是“落实”，现在改为“夯实”，一字之差，但分量是沉甸甸的。

地方主体责任，强调了很多年，但效果一直不好。过去，地方“以文件落实文件”、“以会议传达会议”、“以精神贯彻精神”司空见惯。近年来，高低搭配、捆绑销售、网签限制等是粉饰数据的惯用做法、见招拆招。照理说，“控制房价过快上涨”，要表达的意思大家都理解，但国人“玩儿文字游戏”无出右者。最后，都知道房价过快上涨了，但就是能以数字来搪塞。所以，7月31日的政治局会议，“遏制房价上涨”掷地有声。10月28日，住建部和统计局严查统计违法。

2016-2017年的“稳增长”和“去库存”诱发“地王潮”，高价房堰塞湖贯穿2018年，地方粉饰数据也有无奈，但现在泄洪了。2019年，挥别过去、正本清源。地方依赖楼市，这是现实，但中央指出了一条坦途，即地价房价稳定并“去金融化”，对接“房住不炒”和回归民生保障。楼市空间还很大，基于美好生活的人居改善，新市民扎根诉求的“先租后买”，存量盘活的更新改造，不一而足，这都是楼市和实体的融合。当然，中央会创造货币适度，流动性合理充裕的理想环境。

另外，楼市量价考核、利率和杠杆、税收政策，特别是严厉约谈和问责，这些关键的调控工具掌握在中央手里。同时要注意的是，近年来从上到下整顿吏治后政通人和，对地方主政者“唯GDP论”的指标考核明显淡化。因此，调控权责下放后，能实现激励相容，即信息透明的基础上，基于委托方（中央）萝卜（资源支持）加大棒（可置信的威胁），受托方（地方政府）有动力向双方效用最大化靠拢。由此，地方政府在调控上继续“出工不出力”，求短期业绩的激励下降。

因此，会议对因城施策总体原则的描述，从原来的“分类调控”转向了“分类指导”，从原来的“地方政府”到“城市政府”。相比“调控”，“指导”更重视柔性的机制设计，通过激励相容自然实现权责对等；相比地方政府，城市政府更重视刚性的责任落地。新的调控机制不像过去，以行政命令式的指示，从上到下部署调控。但最后，看着走歪的政策、消解的效果，决策者却无可奈何。变化的背后，体现的是政府治理上的巨大智慧和进步，真可谓治大国如烹小鲜。

2018年，菏泽棚改的规模全国第一，新房市场在2019年回落，不退出限售，或无法消化供应量；目前，广州公寓待售去化周期拉长至23.1个月，需要调整“类住宅”政策；看着广深竞争力越来越强，夹在中间的珠海，要大量吸引人才、人口，需要调整社保年限。所有这些，都是地方结合本地实际的自主行为。2019年的楼市调控，不仅是因城施策，更是千城千策。当然，地方给出的松绑理由，可以有千万个，但保持楼市稳定是前提，实现不了必然是严厉问责，各市看着办。