菏泽棚改引发百万人搬迁：新房价格三年涨逾六成

山东菏泽，这个牡丹名城最近因为房子“火”了。

12月18日晚间，菏泽市住建局发布楼市新政，使菏泽成为本轮楼市调控中第一个取消“限售令”的城市，不少媒体和行业人士将其视为全国松绑调控的第一枪。

巨大的舆论冲击和关注，让菏泽当地政府乃至山东省住建厅始料未及。经过一天发酵后，菏泽市住建局19日回应称：取消限售主要为了满足群众尤其是棚改货币化补偿的群众购房需求。

近日，中国证券报（ID：xhszzb）记者实地探访菏泽楼市发现，菏泽自2015年加速推进的棚改蓄积了巨量的房屋置换需求，“人等房”矛盾突出。菏泽楼市火热，新房价格在过去3年中涨幅超过6成，已逼近万元。

棚改加速引发百万人搬迁需求

大拆大建之下，整个菏泽呈现出一派混搭风格。高楼林立精心布置的新区、杂乱的老城和繁忙建设的工地同时并存。空气中弥漫着灰尘的味道，耳边灌入阵阵施工机械的轰鸣声。

除了工地多，菏泽的售楼处也很多，最密集的地方相隔50米就有一个售楼处。有人戏称，目前菏泽满城都是售楼处，“全城没有100个也有大几十个售楼处”。

售楼处的井喷来自于短期需求的大量释放。自2016年开始，菏泽的棚改规模始终位列全国第一，甚至被称为“中国拆迁第一市”。

一个数字更加直观，菏泽市住建局相关负责人表示，这几年菏泽相当于有100万人口被“就地搬迁”，而菏泽市区的常住人口不过才70多万人。

2018年之前，棚改货币化安置比例很高。大批人群手握大量现金，短期内又急需购置住房，这使得菏泽楼市持续高烧不退，菏泽市去化周期从2016年的18个月骤降至9个月。

中国证券报记者走访了菏泽市多个售楼处发现，多数门庭若市，其中尤其以满足刚性需求（教育）和改善需求房屋供给集中的牡丹区和开发区突出。

“学区房基本都在牡丹区。开发区的房子都是改善性住房，以200平米以上的大平层、高端洋房、别墅为主。”某售楼处工作人员对表示，“菏泽的房产，外地人买的比较少，以本地人改善性需求为主。老城区大面积拆迁，新城配套设施逐步完善。万达、碧桂园这些大型开发商都有项目。”

需求井喷，房价自然水涨船高。牡丹区和开发区普通住宅按照地理位置和住宅品质划分，均价在7000-8000元/平，学区房新房均价在9000-11000元/平。改善性住房中，洋房均价在10000-12000元/平，独栋别墅均价在20000-30000元/平。二手房报价方面，学区房及优质地段与上述报价基本一致。其余类型的房产，与一手房报价相比，略低10%左右。

高端房产方面，同样销售火热。某高端洋房别墅区销售人员表示：“洋房和别墅还没有开始建，别墅一共160套，目前只有不到10套的名额，需要直接跟开发商联系，还有可能预订到。预付押金150万元，明年动工，后年交房。别墅报价在500万-2000万元之间，目前仅剩的几套，全价都在800万以上。”

谈及近期的新政影响，多数购房者认为释放出的信号更加重要。“还能不能涨不知道，但起码不会大跌吧。”一位看房者对记者表示。

数据显示，2015年菏泽棚改加速之前均价为5000元/平米，目前均价达到8000元/平米，3年时间涨幅超60%。

二手房也是期房

根据菏泽官方说法，本次取消限售令是为了满足棚改安置居民的购房需求。那么取消了限售令之后，菏泽二手房市场走势如何呢？

记者走访二手房中介发现，与火爆的一手房售楼处相比，多数二手房门店门可罗雀，背后原因还是因为“拆与建”来的太急。不少二手房，其实也是期房。

“新政对二手房交易有一些影响，但影响不大。”某门店负责人表示，“政策变更前，本地户口持有时间不满两年，外地户口持有时间不足三年可以买卖但不能过户。新政实施后，按照拿到房本后的持有时间，分新证（即不满足限售时间的房屋）和老证（满足限售时间的房屋）。普通住宅老证过户费2.5%，新证过户费8.1%。新证也可以买卖，就是费用高。但由于菏泽买房一方面是熟人为主，什么时候过户可以商量；另一方面，二手房市场也都是期房，房子都没盖好，晚个两年过户影响不大。这个政策下来，对本地人的购房感受影响不大。”

“人等房”矛盾之下的一个现象，是回迁房进度太慢导致租房难觅。菏泽城区近年来大规模的城市改造，使得回迁房成为绕不开的话题。

记者走访发现，每一个楼盘都有近半数是回迁性住房。“回迁房就不在售楼处交易了，回迁房二手房价格比同一小区其余楼盘要低一两千元。”某售楼处销售人员表示。

但回迁房进度远不如商品房快。某楼盘回迁房业主坦言：“政策规定，开发商应该先盖回迁房，再盖商品房。但是多数开发商资金周转压力大，回迁房反而迟迟不盖，等商品房卖完有了钱才去盖回迁房。回迁房业主拿着安置费只能出去租房。还有一些小区以高额利息作为利诱，回迁费迟迟不肯发放。”

这一说法得到了不少回迁房业主的证实。一位业主表示，由于短期内租房的人太多，房东现在非常强势，不仅上调租金价格，还对租户挑挑拣拣，一些房东拒绝租房给有老人和孩子的家庭。

政策已开始收紧

7月12日，住建部相关负责人在棚改工作吹风会上表示，未来将因地制宜推进棚改货币化安置：在商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置；商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，将更多采取实物安置。

记者了解到，从今年年初，菏泽市货币化安置就已经逐步收紧。此外，菏泽房市仍以本地人购房为主，外来人口流入有限，未来房市走向如何成为各方关注的焦点。

不少业内人士指出，菏泽本次地产新政对当期市场的直接影响有限，更多的是心理层面和预期的支撑。至于未来走势，还需看城市产业发展和人口的流动。

合硕机构首席分析师郭毅也持类似观点，菏泽市经济总量在山东省排名靠后，近年来的经济快速增长中相当部分来自于房地产的增速，这也显示出房地产行业对当地经济发展的支撑作用。

“对楼市来说，如果产业发展和人口流入对楼市不能形成一个有力支撑的话，可能更需要一些政策来‘救市’。本次菏泽新政对购房信心的拉动作用非常明显。”郭毅表示。“但长期来看，菏泽楼市仍然存在未来供应量可能大于真实居住需求、开发商资金相对紧张等一系列问题。”