人才新政刺激户籍人口激增？西安楼市一房难求

田国宝

从今年6月定居在西安，赵小艺（化名）就开始不间断地看房，但半年的时间过去了，她仍然没有买到房，“一般的楼盘，开盘当天基本就卖完了，也不知道西安哪来这么强的购买力。”赵小艺感叹不已。

云房信息的报告显示，在刚刚过去的11月，西安全市新建商品房销售面积为165.43万平方米，环比上涨36.96%；成交套数合计17769套，环比上涨46.26%。前11个月累计成交面积达到2193.55万平方米，月均销售价格均突破万元，这意味着2018年全年西安市商品房销售均价将超过万元，西安也是全国9个国家级城市中最后一个房价迈过万元大关的城市。

成交量不断攀升的同时，西安市房价也在不断上涨，国家统计局数据显示，11月，西安市新建商品房价格环比上涨1.4%，从2016年3月以来，西安市房价格已经连续32个月持续上涨。

2018年是西安市启动建设大西安战略的第二年，也是西安是通过户籍改革引进人口的第二年。这个酝酿了“曲江模式”的城市，再一次用实践证明了土地中隐藏的巨额财富和机遇。

对西安楼市持续上行的态势，西安金茂府销售负责人认为，一方面，西安为一带一路起点城市，2017年确立了建设大西安战略，发展潜力巨大；另一方面，西安市人口不断增加间接扩大了市场需求。

一房难求

如果沿着京昆高速、连霍高速绕着西安城走一圈，从西边的西咸新区到东边的临潼，从北部的浐灞到南部的长安、高新区和曲江新区，随处可见林立的塔吊和封顶不久的新楼盘。

长安区金茂府营销中心内，工作日仍然不断有购房者前来看房，销售人员介绍，项目为豪宅，有146平方米、156平方米和206平方米三种户型，销售单价在1.4万-2.5万元/平方米之间。

上述金茂府营销负责人表示，项目第一期共有274套，在整个西安市，金茂府销售单价可以排到前三名，双12开盘当天，加上内部系统员工预定的20多套，开盘当天去化率达到6成左右。

西安金茂府一位销售人员告诉经济观察报记者，金茂府项目原计划将销售单价定在3万元左右，但是由于申请预售证的时候正好赶上限价政策出台，“本来可以前提一个月拿到预售证，这个价格是经过反复沟通拿到的”。

赵小艺是众多看房者中的一员，她于今年6月随父母正式定居西安，目前已经在西安落户。“已经看了好几个月了，但是一直抢不到号。”

今年3月，西安房地产销售正式实施摇号政策。赵小艺告诉记者，“比如出来200套房子，起码有四五百人排号，每个项目都是这样，根本抢不到”，而金茂府属于高端盘，价格相对较高，当前西安大多数普通住宅价格1万元出头。

上述西安金茂府营销负责人透露，西安市每月供应量都在2万-3万套左右，但仍然一房难求。

统计数据显示，今年1-11月，西安市商品房成交面积达到2193.55万平方米，月均成交面积接近200万平方米。

中国房价行情数据显示，11月西安一手房均价为1.28万元/平方米，环比上涨0.09%。截至12月19日，西安二手房近一个月均价为1.41万元/平方米，环比上涨1.03%，同比上涨33.76%。

上述金茂府营销负责人表示，2017年底西安市政府开始实施限价，所有房地产项目销售价格必须经过西安市物价局批准方可进行销售，“如果不是限价，现在西安的房价应该还要更高”。

如果从2016年3月算起，西安市新建商品房价格已经连续上涨33个月，在众多从业人员的眼中，西安楼市真正崛起于2017年，并在2018年继续保持快速上涨的态势。2018年11月，西安一手房房价涨幅均位列70城第二位。

截至11月末，西安楼市去化周期为4.8个月，比9、10月有小幅上升，但远远低于7、8月及之前的去化周期，行业内公认合理去化周期为12-16个月之间。而且，2018年西安市土地成交量同比大幅减少。

同花顺数据显示，2017年西安土地成交面积为1415.91万平方米，同比增加20.94%，是2015年的两倍，创造年度历史纪录。不过，2018年前11个月，西安土地成交面积只有579.97万平方米。

人才新政刺激？

2016年12月31日，西安宣布从2017年1月1日开始重启限购，西安市户籍及非户籍人口在六城区限购区内只能新购买一套住宅。当年9月，西安限购升级，要求本地户籍家庭限购两套住房，非本地户籍家庭社保满两年限购一套住房。

在一些房地产从业者看来，西安限购政策相对比较宽松，一位本地房企高管告诉经济观察报记者，西安市限购仅限于城区范围内，“西安所有区县的人都能在市区买房，全国人都能在西安非限购区买房。”

而且，2017年3月1日，西安市出台了被称为史上最宽松的人才引进政策。通过“三放四降”最大限度降低落户门槛。人才引进政策多次调整后，门槛进一步降低，涵盖了大部分有落户西安意愿的群体。

如果说学历落户还存在大专35周岁以下、本科45周岁以下的年龄门槛，那么在校大学生入户、集体户口随迁和特定行业创业者、法人、股东和员工落户等，使得西安市落户基本不存在门槛，上述本地房企高管笑称：“总有一款适合你。”

同时西安还最大限度简化办理流程，实施APP申请，学历落户和学生落户基本可以实现当场办结。2017年实施人才引进9个月，西安市常住人口增加78.46万，而户籍人口增加了80.95万人。

换言之，西安非户籍常住人口在减少，而户籍人口在增加。2018年12月11日，官方宣布，2018年以来共有75万人落户西安。实施人才新政以来，西安市户籍人口增加了155万。西安官方的计划目标是到2020年人口达到千万级别。

上述本地房企高管告诉经济观察报记者，一直以来，西安市房价相对较低，本地常住人口自有住房率较高，“这一轮行情之前，西安市场表现很差，到现在还有十几个烂尾项目处理不了。”

同花顺数据显示，2011之前，西安商品房销售均价一直维持在4500元/平方米以下，2011年均价首次突破6000元/平方米，到2016年，西安市房价一直维持在6000元/平方米左右。较低的房价开始吸引一些投资客进入。

2016年，西安销售面积首次突破2000万平方米，销售均价为6602元/平方米，彼时大多数一二线城市房价均已经突破万元。2017年8月，西安市二手房均价首次突破万元，年底，一手房均价也突破万元。

在上述本地房企高管看来，西安新增的155万户籍人口中，主要以陕西省及周边省市人口、西安本地大学毕业生或陕西籍高校毕业生为主，也不乏一些房地产投资客，这些人身上都有一个共同的标签——楼市刚需。

大西安战略下楼市

与其说人才新政促进了西安楼市繁荣，倒不如说楼市繁荣是大西安城市战略实施的必然结果，这个历史文化与现代文明相互交织映衬的城市，是十三朝古都，拥有完整的明代城墙、秦皇陵和兵马俑。现代的西安不仅是中国主要的航天工业城市，还是中国最重要的高等院校聚集地，西安共有63所高等学校，其中二本以上高等院校有36所，有2所985和7所211高校，每年毕业生超过30万。

虽然西安拥有诸多靓丽的头衔，但一直以来都是贾平凹笔下的“废都”，2017年GDP为7469.9亿元，在全国排名21位。同期成都、武汉、长沙等中部省会城市GDP均超过万亿，郑州也达到9130.2亿元。

实际上2010年，西安市就提出大西安发展战略，计划通过西安咸阳一体化并辐射周边区县建成国际化都市，不过，由于行政区划原因，虽然西咸新区在2014年被批准为国家级新区，但西咸一体化进展并不顺利。

改变始于2016年底王永康担任西安市委书记，两年时间，王永康为西安带来实实在在的改变。2017年1月，陕西省确定西咸新区由西安市托管，持续多年的西咸一体化取得突破，4月西安自贸区挂牌。

2017年，华为、吉利汽车、阿里巴巴、腾讯、京东、苏宁、中兴、浪潮、亚马逊、海康威视、鸿海、汉能、开沃汽车等企业先后有项目投向西安。西安市投资委公布的信息显示，2017年西安市引进项目847个，总投资规模达到2.35万亿。

2018年2月，国家发改委和住建部联合发布《关中平原城市群发展规划》，西安正式成为全国第9个国家级中心城市，作为一带一路的起点城市，西安被赋予更多历史和现实使命。

2018年，西安市政府发布了《大西安国民经济和社会发展规划（2017-2021）》，在基础设施建设、现代化产业构建和现代化城镇体系建设等方面，提出了宏伟的构想战略，计划在2021年GDP总量突破万亿元。

上述本地房企人士表示，长期以来，西安人比较安逸和固执，需要外来因素进行刺激，“就拿房地产来说，原来以本地开发商为主，大家也饿不死，但大开发商一进来，西安本地房企基本上全军覆没了。”

巨大的政策机遇背景下，相对落后的基础设施和较低的房价让开发商们看到了机会。金茂府营销负责人介绍，虽然像万科、中海等一线开发商早已经进入西安，但直到2016年以来，才形成蜂拥状态。

而且，西安市土地价格相对较低，2017年土地成交均价只有2492元/平方米，同期成都为2556元/平方米，济南为3152元/平方米，郑州为3697元/平方米，而武汉则达到了6923元/平方米。2018年前11个月，虽然土地价格经历大幅上涨，但成交均价也只有4797元/平方米。

2017年西安商品销售面积达到创纪录的2459.35万平方米，同比上涨20.78%；商品房销售金额为2123.34亿元，同比增加57.63%，全年销售均价定格在8513元/平方米，同比涨幅达到28.95%。