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广州公寓松绑:楼盘称随时涨3000元/平 真这么疯狂?

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12月19日晚上,广州市住房和城乡建设委员会官宣:广州在2017年3月30日前的房地产项目的商服类物业不再限定销售对象,即该日期之前的一手公寓产品,个人又可以购买无需变身法人才有资格。简而言之,广州部分一手公寓松绑了。

这个政策被业内人士视为“今年最大利好”,消息出台当晚,已有不少公寓项目连夜CALL客,甚至一些项目还放风“随时会涨价”。但有业内专家认为,在经济形势还不太乐观、调控政策还比较敏感、公寓库存压顶时期,公寓项目最好以稳定售价出货,这才是的理性行为。

A

市场反应1:

经纪紧急CALL客,天河公寓人气如常

上述消息公布后的当晚,多间代理公司随即召开紧急会议,研讨政策详情及商议楼盘销售对策。有业内人士告诉羊城晚报记者:“不知是否还有其他细则,比如按揭贷款、刚‘变身’法人购买了公寓的买家如果要退怎么处理等。”也有操盘手表示担忧,假如很多楼盘都封盘涨价,说不定又会倒逼政府收回政策,那就更不好办了。

担忧归担忧,代理公司的经纪们这几天正马不停蹄CALL客,只为冲刺业绩。

消息出台的当晚,荔湾、天河、黄埔等区已有不少公寓项目的销售人员在连夜CALL客催促他们早下决定。在荔湾区,新近才开盘的一个公寓项目致电羊城晚报记者,让记者连夜过去选房:“这可是今年最好的政策了,要抓住!”

新政正式施行的20日,推售新货的公寓现场,并未像销售人员口中说的那样“火爆”。天河客运站旁边加推新货的某公寓项目,周四据称推售30套新货,但上午售楼部人气和往常一样。

B

市场反应2:

有楼盘吹风涨价,有楼盘三成首付抢出货

毫无意外的是,随着政策放松,部分楼盘不断放出涨价风声。“这个周六就会调价,那是肯定的。”某大集团公寓项目相关负责人表示。在广钢新城,有公寓项目销售人员明确放风“随时涨价3000元/平方米”。

不过,也有公寓项目依然打出特惠旗号希望出货。

如广钢新城南区有在售公寓项目推出限量一口价特惠单位,单价3万元左右;西朗地铁站旁边的公寓新盘同样趁机促销:“个人购买商用公寓一般首付要五成,但我们这里只要三成,其余款项可以在两年内还清。”据悉,该盘目前售价3.6万元/平方米左右。

某大国企楼盘的营销人士对羊城晚报记者坦言:“去年‘3·30’政策出台后,公寓只能卖给法人,我们的公寓又不想批量出售给公司客,所以几乎动不了。现在有新政出来,对公寓确实是利好。眼下首要任务是将公寓存货尽量推出,至于会否涨价,要先观察市场一段时间再说,如果行情好,可能1月份才考虑调整售价。”

C

市场行情:

广州一手公寓库存两年才能卖完

为何消息一出,各公寓项目就蜂拥积极推货?从源头上看,那是因为一手公寓限购后积压的货量太大了。

在2017年“3·30新政”出台前,公寓因为总价低、不限购等优势,很是受刚需客和投资者欢迎;但在2017年3月30日后,受限购政策影响,一手公寓只有法人才能购买,算上法人身份需缴纳的运营公司费用、税费及未来转手成本,公寓的优势不复存在,成交量随之跌入谷底。

广州克而瑞统计数据显示,2016年全市一手公寓成交量为33919套,执行新政后的2017年,成交量仅为19447套,暴跌43%;2018年1月-12月15日,成交量是15177套,同样行情惨淡。

不仅成交量暴跌,“3·30新政”后,公寓的库存量也累积到一个惊人的数字。截至11月底,广州一手公寓库存量达160.04万平方米、余货28136套,去化周期拉长至23.1个月,即将近两年才能把库存清完。

据统计,这些库量主要集中在南沙、黄埔等区,两区存量均超30万平方米,占比43.68%,这些项目的均是在去年“3·30新政”前拍下的地块,属此次新政的“受惠”范围。

D

专家看市:涨价和成交爆发可能性极小

每一次新政策出台,市场都会出现一阵骚动。在某大代理行的操盘手看来:“发动全部经纪推盘、说新货抢手要涨价,这都是营销手段。”他对羊城晚报记者坦言,从这两天观察的情况看,公寓项目没有特别火,中新知识城、南沙、天河等地的公寓项目人气都没有特别旺。

中原地产项目部总经理黄韬表示,松绑对一手公寓是利好,但他也表示:“‘3·30政策’有点过严,现在放松,也不要寄望市场会大爆发。在目前的经济环境下,用稳定价格销售回笼收金才是比较合理的行为。”

“新政将对一手公寓销售构成重大利好,将扭转市场销售不佳的颓势,也会盘活一大批符合放松资格的商办类项目。”广州克而瑞首席分析师肖文晓认为。

资深业内人士邓浩志同样认为,新政一定会释放商办类物业(包括公寓)的购买力,由于目前市场库存积压比较严重,所以不见得新政会推高此类产品的价格。“加上鼓励长租公寓发展政策迟迟没有具体利好消息出台,所以,公寓产品前景仍是一般,新政有解冻作用,但不可能反转行情。”(记者 陈玉霞)

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