房地产“紧调控”基调未变 坚持“房住不炒”

房地产市场“紧调控”力度未放松。

中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。在涉及房地产领域，会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

21世纪经济报道记者注意到，此次中央经济工作会议与去年相比，主要有三点表述差异，一是不再强调发展住房租赁市场；二是强调了夯实城市政府主体责任；三是将“差别化调控”改为了“分类指导”。

12月21日，京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光表示，此次会议仍旧延续“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着虽然明年稳增长压力较大，但决策层并未有放松房地产的迹象，这与市场预期经济下行之下，前期市场出现的期待房地产政策周期轮回、调控政策即将放松的判断并不一致。预期2019年房地产市场不会有明显回暖，房地产投资也仍将延续下滑态势。

总基调保持延续

在中央经济工作会议之前，中共中央政治局曾在12月13日召开会议，分析研究2019年经济工作。但该次政治局会议公报中并未提及房地产相关表述。

不过，多位分析人士均指出，从此次会议公报来看，本次中央经济工作会议继2016年后，第二次提出了坚持“房住不炒”，被认为意味着楼市政策整体方向不会改变。

12月21日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎向21世纪经济报道记者指出，从此次中央经济工作会议的表述来看，房地产政策“稳中求进”的基调依然没有变化。

冯奎指出，房地产政策依然会“稳”字当头，这主要体现在两个方面。一是“稳政策”，调控政策还将保持稳定性，和几个月前相比不会有太大变化，否则可能导致市场误判，从而加剧房地产市场波动，不利于房地产供给侧结构性改革的持续推进和长效机制的建立。二是“稳发展”，即保持房地产业平稳健康发展，当前我国经济还处在新旧动能转换阶段，旧动能尚未彻底退出，新动能尚未彻底建立。房地产作为支撑经济发展的重要产业，既不能使之过热，也不能妖魔化对待。

而“进”体现在相关改革还将持续推进。冯奎指出，经济工作会议再次强调了构建房地产市场长效机制和坚持“房住不炒”，这表达了中央对2016年9月30日以来，房地产供给侧结构性改革总体方向的肯定，长效机制还将加快建立。

此外，本次会议还提出，要完善住房市场体系和住房保障体系。这被认为是在去年经济工作会议提出“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础上，进一步厘清了住房制度的发展方向。

分析人士指出，未来的政策发展目标和调控措施，要以构建市场和保障两个主体并举的架构来考量，从而实现动态均衡、协调发展。

12月21日，贝壳研究院院长杨现领则表示，住房保障正在被置于更高的位置。流动人口和低收入人群对经济周期波动最为敏感，从国际经验看，经济下行对流动人口就业和收入的冲击最大。此时，提供稳定可靠的住房保障就显得尤为重要。可以预期，2019年中央在住房保障方面的财政支持力度将会加大，集体建设用地建设租赁型住房将可能迎来阶段性突破，重点城市租赁住房、保障性住房的供给将会提速。

调控主体责任转移

尽管调控主基调被认为没有变化，但此次经济工作会议在房地产领域一些细节表述的变动，同样引起了各方关注。

其中，最受关注的一个变动，是此次会议并未出现“调控”二字的相关表述，而是将过去的“差别化调控”、“分类调控”等表述改为了“分类指导”。

对此，杨现领总结称，这意味着调控的主体责任明确落实到地方。关于市场调控的主体，去年中央经济工作会议已经提出“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，今年明确指出，“坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。将过去的“分类调控”改成“分类指导”，表明调控主体责任的转移。中央层面负责把控总体方向，对地方政府进行考核，地方政府按照“一城一策”的原则具体实施。

杨现领认为，之所以要这样分工，主要是房地产市场地区之间分化明显，相邻的两个城市面临的问题可能截然相反，由中央到地方统一调控无法符合地方实际情况。让地方在中央的总体把控下发挥主体责任，更能够实现科学精准调控。

12月21日，易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，此次会议没有提及租赁市场的概念，这和去年的表述重心有所变化。这与租赁市场已经开始进入正轨发展态势有关。从另一个角度来看，过去一年租赁市场的鼓励性政策较多，后续政策可能较少，企业在2019年需要更加主动去探索市场化的模式

此外，严跃进注意到，去年的中央经济工作会议曾在提到“打好防范化解重大风险攻坚战”时，提出要“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”，基调较为严厉。而今年的会议上，尽管防范金融风险仍然摆在重要位置，但相关领域并未具体提及房地产。

“这意味着房地产领域的外部金融环境，有了改善的基础”，严跃进表示。