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房地产“紧调控”基调未变 坚持“房住不炒”

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房地产市场“紧调控”力度未放松。

中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。在涉及房地产领域,会议提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

21世纪经济报道记者注意到,此次中央经济工作会议与去年相比,主要有三点表述差异,一是不再强调发展住房租赁市场;二是强调了夯实城市政府主体责任;三是将“差别化调控”改为了“分类指导”。

12月21日,京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光表示,此次会议仍旧延续“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述,意味着虽然明年稳增长压力较大,但决策层并未有放松房地产的迹象,这与市场预期经济下行之下,前期市场出现的期待房地产政策周期轮回、调控政策即将放松的判断并不一致。预期2019年房地产市场不会有明显回暖,房地产投资也仍将延续下滑态势。

总基调保持延续

在中央经济工作会议之前,中共中央政治局曾在12月13日召开会议,分析研究2019年经济工作。但该次政治局会议公报中并未提及房地产相关表述。

不过,多位分析人士均指出,从此次会议公报来看,本次中央经济工作会议继2016年后,第二次提出了坚持“房住不炒”,被认为意味着楼市政策整体方向不会改变。

12月21日,国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎向21世纪经济报道记者指出,从此次中央经济工作会议的表述来看,房地产政策“稳中求进”的基调依然没有变化。

冯奎指出,房地产政策依然会“稳”字当头,这主要体现在两个方面。一是“稳政策”,调控政策还将保持稳定性,和几个月前相比不会有太大变化,否则可能导致市场误判,从而加剧房地产市场波动,不利于房地产供给侧结构性改革的持续推进和长效机制的建立。二是“稳发展”,即保持房地产业平稳健康发展,当前我国经济还处在新旧动能转换阶段,旧动能尚未彻底退出,新动能尚未彻底建立。房地产作为支撑经济发展的重要产业,既不能使之过热,也不能妖魔化对待。

而“进”体现在相关改革还将持续推进。冯奎指出,经济工作会议再次强调了构建房地产市场长效机制和坚持“房住不炒”,这表达了中央对2016年9月30日以来,房地产供给侧结构性改革总体方向的肯定,长效机制还将加快建立。

此外,本次会议还提出,要完善住房市场体系和住房保障体系。这被认为是在去年经济工作会议提出“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础上,进一步厘清了住房制度的发展方向。

分析人士指出,未来的政策发展目标和调控措施,要以构建市场和保障两个主体并举的架构来考量,从而实现动态均衡、协调发展。

12月21日,贝壳研究院院长杨现领则表示,住房保障正在被置于更高的位置。流动人口和低收入人群对经济周期波动最为敏感,从国际经验看,经济下行对流动人口就业和收入的冲击最大。此时,提供稳定可靠的住房保障就显得尤为重要。可以预期,2019年中央在住房保障方面的财政支持力度将会加大,集体建设用地建设租赁型住房将可能迎来阶段性突破,重点城市租赁住房、保障性住房的供给将会提速。

调控主体责任转移

尽管调控主基调被认为没有变化,但此次经济工作会议在房地产领域一些细节表述的变动,同样引起了各方关注。

其中,最受关注的一个变动,是此次会议并未出现“调控”二字的相关表述,而是将过去的“差别化调控”、“分类调控”等表述改为了“分类指导”。

对此,杨现领总结称,这意味着调控的主体责任明确落实到地方。关于市场调控的主体,去年中央经济工作会议已经提出“分清中央和地方事权,实行差别化调控”,今年明确指出,“坚持房地产因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”。将过去的“分类调控”改成“分类指导”,表明调控主体责任的转移。中央层面负责把控总体方向,对地方政府进行考核,地方政府按照“一城一策”的原则具体实施。

杨现领认为,之所以要这样分工,主要是房地产市场地区之间分化明显,相邻的两个城市面临的问题可能截然相反,由中央到地方统一调控无法符合地方实际情况。让地方在中央的总体把控下发挥主体责任,更能够实现科学精准调控。

12月21日,易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,此次会议没有提及租赁市场的概念,这和去年的表述重心有所变化。这与租赁市场已经开始进入正轨发展态势有关。从另一个角度来看,过去一年租赁市场的鼓励性政策较多,后续政策可能较少,企业在2019年需要更加主动去探索市场化的模式

此外,严跃进注意到,去年的中央经济工作会议曾在提到“打好防范化解重大风险攻坚战”时,提出要“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”,基调较为严厉。而今年的会议上,尽管防范金融风险仍然摆在重要位置,但相关领域并未具体提及房地产。

“这意味着房地产领域的外部金融环境,有了改善的基础”,严跃进表示。

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